***הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית

עברו כבר יותר משנתיים מאז פרצה מחאת האוהלים לתודעה הציבורית. אוהל אחד בשדרות רוטשילד התרבה בתוך שבועות ספורים לנחיל של אוהלים שסימלו יותר מכל את הדרישה הסוחפת לשינוי סדר היום הציבורי בישראל. יריעות בד צמודות זו לזו התמקמו בשדרה מוקפות בבניינים מהיקרים ביותר בישראל. 100 שקל, מחירו של מ"ר אוהל וממש ממול 50,000 שקל למ"ר של דירה משופצת בבניין באוהאוס.

ברחוב עמדו ודיברו על מחירי הדירות המנופחים ובנייני רוטשילד הצטלמו היטב ברקע כאחד מסמלי ההיכר של בנייה לעשירים בתל אביב. מעניין מי זוכר היום שרק לפני 15 שנה הייתה כאן שדרה מוזנחת ונטושה שהיוותה סמל מסוג אחר לגמרי. ראית בה את ההזנחה הישראלית של המרחב הציבורי, את אדישות בעלי הדירות דרך הטיח המתפורר של אגדות העיר הלבנה ואת הנטישה של מרכז עירוני שפעם פרח ושגשג ועם השנים הפך לארגז חול ארוך ומסריח לכלבי השכונה.

כאמור, עברו כבר שנתיים. האוהלים התקפלו מזמן ועכשיו הפוליטיקאים למדו את הדיבור החדש על "משבר הדיור", וכל אחד מהם בתורו זורק מספר ומבטיח לציבור מה תהיה הירידה הצפויה במחירי הדירות, כמובן ממש בקרוב. בדרך כלל הפוליטיקאים גם אוהבים פתרונות בקנה מידה ארצי - ועדות כלל ארציות חדשות, רפורמות ברשות מקרקעי ישראל והפשרת קרקעות חדשות לבנייה.

מנגד לסיפור של שדרות רוטשילד, שבדרך מוזרה הפכו לסמל המחאה, צריך להזכיר לכל אותם פוליטיקאים ופקידים בכירים במשרדי הממשלה וברשויות המקומיות מהו כוחה של ההתחדשות העירונית. אותה שדרה שהייתה נטושה ומוזנחת היא ההוכחה הטובה ביותר לכך שצעירים, משפחות ומבוגרים רוצים לגור במרכז העיר - ולא בגלל תאוות הבצע, אלא דווקא בגלל תאוות החיים. זה פשוט אזור שנעים לחיות ולעבוד בו (למרות הרעש). הוא מרתק מבחינה אדריכלית, הכול נמצא במרחק הליכה או רכיבה והאוכלוסייה בו מגוונת. עסקים לצד מגורים לצד מקומות בילוי. בניין לשימור ליד גורד שחקים.

זה לא היה המצב לפני שני עשורים ברוטשילד וזה לא המצב היום ברוב מרכזי הערים שעדיין נותרו עלובים ונטושים, כאשר זוגות צעירים מעדיפים לברוח אל בניינים חסרי אופי בשכונות חדשות ומנותקות מליבת הערים. כך הרחובות הופכים לאזור מעבר בין הבית למשרד ולקניון ובחזרה ולכן גם המרחב הציבורי דועך וננטש. נכון, המהפך של שדרות רוטשילד אולי קיצוני וחריג, אבל פוטנציאל דומה נמצא מתחת לחלונם של עשרות אלפי מבנים בישראל שמשוועים לשינוי. שכונות שלמות שרק מחכות לקצת תשומת לב.

אז עכשיו בואו נדבר במספרים. יש צורך אמיתי בהגדלת היצע הדירות ברחבי הארץ. מעריכים שכ- 15,000 דירות נוספות למלאי השנתי היו ממתנות משמעותית את עליות המחירים וגם את נסיקת שכר הדירה. הפתרון המועדף על הממשלה: סופרטאנקר! שכונות חדשות שיציעו אלפי יחידות דיור במכה אחת ובא לציון גואל והכול בהליכי רישוי מקוצרים. כמעט בכל מובן מדובר בפתרון גרוע מבחינה תכנונית, חברתית וסביבתית. פתרון שפועל בכיוון ההפוך מהמגמה העולמית שדוגלת בציפוף הערים הקיימות ולא בהריסת שטחים פתוחים נוספים והגברת עומסי תנועה.

ההתחדשות העירונית יכולה להציע פתרון אחד משולב לבעיית הדיור ולבעיות אחרות חשובות לא פחות: תוספת דירות מהירה בכל שנה, החייאת מרכזי הערים והעסקים המקומיים, שיפור ההגנה האזרחית (חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה ובניית מרחבים מוגנים לעת מלחמה), גיוון סוציו-אקונומי בשכונות, שמירה על שטחים פתוחים קיימים וטיפוח תרבות של בנייה ירוקה בתהליכי השיפוץ והבנייה.

שני מכשירי הפעולה העיקריים לצורך מימוש ההתחדשות העירונית הם פרויקטים של עיבוי בינוי הכוללים הרחבה ובנייה על בניינים קיימים (תמ"א 38 וגם תכניות קיימות אחרות שחידשו את לב תל אביב ושדרות רוטשילד למשל), לצד פינוי בינוי להריסת בניין בודד (לפי התיקון השני לתמ"א 38) או להריסת מתחם שלם. כמובן שאין תשובה אחת גורפת לשאלה איזה מהכלים עדיף, ובכל עיר, שכונה ואפילו רחוב נדרשת חשיבה מקצועית שתגדיר את הפתרון הנכון ואת היקף הבנייה המתאים למרקם העירוני. אם נחזור למספרים נראה שבחישוב גס אפשר באמצעות שני כלים אלה להביא לתוספת של כ- 5000 דירות חדשות בשנה במרכזי הערים. מדובר בשליש מהמחסור השנתי בדירות בישראל, כאשר לא נדרש אפילו מ"ר אחד של קרקע פתוחה שתושחת.

נכון שהחסמים לבנייה בהיקפים משמעותיים דרך פרויקטים של התחדשות עירונית הם רבים ומורכבים. הקושי לפתור משוואה עם כמה נעלמים - בעלי דירות, מהנדסים ואדריכלים, פקידי העירייה, רשויות המס והשכן שמתנגד תמיד לכל דבר חדש - הוא קושי גדול, אבל פתיר. מקבלי ההחלטות חייבים להבין את התפקיד המכריע שיהיה להתחדשות העירונית בפתרון משבר הדיור ולהוציא את הדיון בהתחדשות עירונית מהפקולטות לאדריכלות אל הרחוב.

בדיוק כפי שמנסים בימים אלה לפרק את פירמידות הריכוזיות במשק צריך לטפל בצורה רצינית בקידום ההתחדשות העירונית בישראל, גם אם זה דורש לנער כמה עובדי ציבור מתרדמתם הנצחית ולהוסיף תקנים ברשויות המקומיות. בהשקעה קטנה יחסית אפשר להכניס את המדינה לעשור של התחדשות פני הערים המזדקנות ולשמור מחוץ להן על מרחב פנוי בטבע בשביל האוהלים.

***הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי היוזמת ומבצעת פרויקטים של התחדשות עירונית בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי ושימור מבנים ומשמש כראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית