"הגבלת שכר הטרחה לעו"ד ברכישת דירה מקבלן - מחטף"

מסתבר שחוק מע"מ 0 אינו הדבר היחיד השנוי במחלוקת בתחום הנדל"ן. אתמול (ג') הגישה לשכת עוה"ד עתירה מתוקנת לבג"ץ נגד אישור התקנות המשלימות לחוק המכר, המגבילות את סכום שכר הטרחה שישולם לעורכי דין בעת רכישת דירה מקבלן, ושאושרו על-ידי ועדת הכלכלה של הכנסת בתחילת החודש. הלשכה מבקשת מבג"ץ להוציא צו ביניים להקפאת את תחולת התקנות. בג"ץ אישר הבוקר את קבלת העתירה המתוקנת.

אחד המקרים השכיחים שבהם נזקק האזרח לשירותיו של עורך דין הוא ברכישת דירה, כאשר מי שמבקש לקנות דירה חדשה מקבלן שילם בדרך-כלל עד כה כ-1.5%-2% ממחיר העסקה לעורך הדין. בפועל, רוכש הדירה מתנהל מול הקבלן, כאשר עורך הדין פועל מטעמו, ולרוכש הדירה, בדרך-כלל, אין אפשרות לנהל מו"מ ישיר מול עוה"ד על שכר הטרחה שישולם לו.

כפי שפורסם לראשונה ב"גלובס", במארס השנה אישרה מליאת הכנסת תיקון לחוק המכר, על בסיס שתי הצעות חוק של ח"כ מאיר שטרית (התנועה), שנועדו להקל על נטל התשלומים הנלווים המוטלים על רוכשי דירות חדשות מקבלן. לפי ההצעה הראשונה, שכר טרחת עורכי הדין יוגבל בעת קניית דירה מקבלן; ולפי ההצעה השנייה, רוכשי דירות חדשות יוכלו לקבל לידיהם מחירון של הפריטים הכלולים במפרט הדירה, וזאת על-מנת שבמקרה שירצו לשנותו, יקבלו זיכוי בסכום המלא ולא במחיר הנמוך ממנו בעשרות אחוזים.

בעתירה המקורית שהגישה הלשכהה ביוני השנה, נטען כי "התיקון לחוק אינו מידתי, בלתי סביר", וכי "התערבות המחוקק בחיי המסחר ובשכרם של בעלי מקצועות חופשיים תביא לפגיעה בחופש העיסוק". בתיקון לחוק לא נקבעה התקרה המקסימלית של שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה מקבלן, ולכן ועדת הכלכלה התכנסה בתחילת החודש בכדי לאשר את סכומי התקרה.

העתירה המתוקנת של הלשכה הוגשה בעקבות אישור התקנות לחוק, שבמסגרתן נקבע סכום התקרה של שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה מקבלן עד 5,000 שקל או עד לחצי אחוז ממחיר הדירה - הנמוך מבין השניים. המשמעות עבור עורכי הדין היא ששכר הטרחה שמשלם רוכש דירה לקבלן עבור הוצאות משפטיות - יוגבל עד לסכומים אלה. בעתירה נטען כי הגבלה זו פוגעת בפרנסת עורכי הדין ובחופש העיסוק שלהם.

דיון בהול

בעתירה המתוקנת, שהוגשה באמצעות עו"ד אילן בומבך ועו"ד יריב רונן, נטען עוד כי יש לבטל את התקנות שאושרו משום ש"הליך התקנתן התנהל בדרך פסולה מהיסוד", וכי "הלשכה לא זומנה לדיון כלשהו בעניין נוסח התקנות ולא התבקשה למסור את עמדתה בעניין". לטענת הלשכה, יום לפני אישור התקנות, ב-3 בדצמבר, "נדהמה הלשכה לקבל, בסמוך לשעה 18:00, זימון טלפוני בהול לישיבת ועדת הכלכלה שנקבעה למחרת(!), בשעה 12:00". לדברי הלשכה, הדיון על התקנות בוועדה היה בהול, וזאת באופן מכוון, משום "שתוצאותיו היו קבועות מראש".

הלשכה מציינת כי חרף זימון הבזק, התייצבו נציגיה בכנסת בכדי להביע את תרעומתם. עוד נטען כי לשאלת נציגי הלשכה בדיון, מדוע הדחיפות בקיום דיון כה בהול, השיב ח"כ שטרית כי "הגיע הזמן לעשות לנושא הזה סוף", וכי "היום, על אפכם וחמתכם החוק הזה יאושר ואף ייכנס לתוקף ללא כל דחייה". הלשכה מוסיפה כי היועצת המשפטית של ועדת הכלכלה, אתי בנדלר, אמרה בדיון כי זימון "מהיום למחר", הינו בבחינת "רע הכרחי", אך מקובל בתקופות בהן הכנסת עומדת על סף פיזור וישנו רצון לאשר חוקים או תקנות באופן מהיר.

בנוסף, תוקפת הלשכה בעתירה המתוקנת את הסייג בתקנות, הקובע כי התיקון לחוק בעניין מגבלת שכר בטרחה לא יחול על דירות יוקרה מעל 4.6 מיליון שקל. אחד מנציגי הלשכה התלונן בדיון על כך שנקבע סכום כה גבוה, שממנו ומעלה לא תחול מגבלת שכר הטרחה. הנציג הביע תמיהה בפני ח"כ שטרית על כך שהתקנות מאפשרות לרוכשי דירות בסכומים אסטרונומיים של 2.5 מיליון שקל ומעלה, לשלם אך ורק 5,000 שקל כשכר טרחה, וציין כי "הדבר איננו הגיוני כלל". לפי הנטען בעתירה, ח"כ שטרית לא סיפק תשובה לכך.

הלשכה מדגישה כי בשל ההתראה הקצרה שקיבלה על הדיון בכנסת, "לא היה ולא יכול היה להיות סיפק בידי הלשכה לפנות ולקבל חוות דעת מקצועיות בעניין הסכומים הנקובים בתקנות, ובדבר התשתית המשפטית העומדת בבסיס ההחרגה של 'דירות יוקרה', וכלל לא ברור כיצד נקבעו סכומים אלה". עוד נטען כי ח"כ שטרית, שיזם את התיקון לחוק המכר וש"מונה רק לאחרונה כחבר ועדת הכלכלה", היה ח"כ היחיד שנכח בדיון לאישור התקנות.

הלשכה ביקשה בעתירה המתוקנת גם להוסיף את שר הבינוי, אורי אריאל, כצד לעתירה, בהיותו השר שהתקין את התקנות לחוק המכר, ולבקש את תגובתו לעתירה המתוקנת. בא-כוחה של הכנסת, עוה"ד ד"ר גור בליי, מסר בתגובה: "לכנסת אין התנגדות לתיקון כתב העתירה. מטבע הדברים, אין בכך כדי להוות הסכמה כלשהי לאמור בסעיפים אשר הלשככה מבקשת לצרף לעתירה. הכנסת מתנגדת לבקשה למתן צו ביניים (להקפאת התקנות - ס'כ'), ומבקשת כי תוענק לה שהות להגיב בפירוט לבקשה זו".