בעלי דירות בת"א נדרשים לשיפוצים מסיביים בסכומי עתק

מתגוררים בדירה בבניין מוזנח? חשבתם אולי לקנות דירה בבנין ישן, והתחלתם לחשב את התשואה שתקבלו מהשכירות השוטפת? כדאי לדעת שבחלק מהרשויות המקומיות אולי ידרשו מכם לשפץ את הבניין, אולם מצבכם הכספי הוא שכנראה יכריע אם תבצעו את המהלך או לא. אבל בעיר תל אביב, אם לא תענו לדרישה, תהפכו לפתע לעבריינים.

בניגוד לערים אחרות, בתל אביב חזית מוזנחת היא עבירה על החוק. העירייה תבצע את השיפוץ בעצמה ותחייב את הדיירים לשאת בעלויות, לא לפני שיוגש נגדם כתב אישום. אם מישהו חושב ללכת להליך משפטי נגד הרשות המקומית, נציין שבינתיים הניצחון בצד של העירייה.

בתל אביב זה עובד כך: יום אחד מקבלים בעלי הדירות בבניין מכתב מעיריית תל אביב, שבו היא דורשת מהם לבצע שורה של תיקונים בבניין על חשבונם, תוך העסקת מהנדס בניין מוסמך שיפקח על העבודות, ולהודיע לה תוך 60 יום אם בכוונתם לבצע את השיפוץ.

אם לא יבצעו את הדרישה, מודיעה להם העירייה, זו עבירה על חוק עזר עירוני "שמירה ושיפוץ חזיתות בתים" שהותקן בשנת 2011, ועל כן יינקטו נגדם הליכים משפטיים. כך למשל, בעלי דירות בבניין ברחוב בוגרשוב 22 בעיר, קיבלו לאחרונה מכתב שעליו חתום סגן מהנדס העיר אלי מוסקוביץ', המודיע להם כי על פי חוק העזר העירוני, חייב בעל נכס לשמור על מראה תקין של חזית הנכס שבבעלותו ולבצע עבודות שיפוץ הדרושות כדי למנוע את התבלותה והזנחתה של חזית הנכס. "בביקורת שנערכה ב-9 בספטמבר, נמצא כי חזית הבניין במצב שאינו תקין, מוזנחת מאוד, בעלת מראה שאינו נאה ופוגעת בחזות העיר".

על כן, בהתאם לחוות דעת מהנדס, נדרשים בעלי הדירות בבניין לשפץ אותו על פי רשימת דרישות שמכתיבה העירייה במכתב.

אינטרס ציבורי חשוב

שמירה על חזות סבירה של בניינים שנבנו ברובם לפני 60 שנה ויותר היא אינטרס ציבורי חשוב, על מנת שהעיר תהיה מקום שנעים להסתובב בו, ולמנוע מצב שהזנחה תביא גם לנזק הנדסי, כמו גם למפגעים תברואתיים. על כן, העובדה כי עיריית ת"א בניגוד לערים אחרות עיגנה את שיפוץ הבניין בחוק עזר עירוני, מסייעת לשמור על חזות סבירה של בניינים.

עיריות אחרות אמנם אינן מחייבות את תושביהן לשפץ בניינים מוזנחים, אך לא בטוח שמדיניות זו משרתת את האינטרס הציבורי, וחזות העיר תלויה בנכונותם של בעלי הנכסים הפרטיים להכניס ידם לכיס מבלי שייחשבו עבריינים אם יבחרו שלא לעשות זאת.

יחד עם זאת נשאלת השאלה, האם דרישת העירייה מבעלי הנכסים סבירה, כאשר היא מסתכמת בעלויות גדולות, לעתים כבדות, ומוטלת בלי הכנה של ממש על אנשים פרטיים שאינם יזמי נדל"ן ולא תמיד ידם משגת סכומים כאלה.

יורם חג'בי, יו"ר פורום קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, לא סבור שיש מקום שהעירייה תתערב במה שהוא מכנה "יופי הבניינים" כל עוד הם אינם מסוכנים. "חוק העזר העירוני עוסק בחזיתות בתים, ורשימת הדרישות שהעירייה שולחת לבעלים היא יותר רחבה מדרישה לתיקון חזית בניין", אומר חג'בי.

המכתב לבעלי הבניין ברחוב בוגרשוב 22 למשל, כולל רשימה של לא פחות מ-21 דרישות, החל מהחלפת מרזבים לחדשים, החלפת החלונות והתריסים לקבלת אחידות ופירוק מזגנים מהחזית החיצונית, ועד לדרישות "כבדות" יותר כמו תיקון מרפסות פתוחות, שיקום ושחזור מעקות מרפסות, תיקון בטון ופירוק טיח קיים וביצוע טייח חדש על בסיס צמנט. אחד הסעיפים למשל, כולל את הדרישה הבאה: "פירוק כל החוטים והצינורות על גבי קירות חוץ והתקנתם בתשתית תת קרקעית ובתוך הבניין (בזק, כבלים, גז, חשמל, מיזוג אוויר, דודי שמש, וכד')". סבירה או לא, מדובר בדרישה שמקבלים אזרחים שאינם בקיאים בתחום השיפוץ, עליו הם נדרשים להשיב בתוך 60 יום.

בהמשך המכתב שקיבלו הדיירים מציין מוסקוביץ': "נא להודיענו באופן מרוכז לא יאוחר מ-60 יום ממועד קבלת מכתב זה אם יש בדעתם של בעלי הנכסים לבצע את השיפוץ. עם קבלת האישור, יהיה על בעלי הנכסים להגיש בקשה לרישיון שיפוץ בהתאם לעקרונות השיפוץ שפורטו ולסיים את השיפוץ בתוך 6 חודשים. דעו כי אם לא תמציאו לידינו כתב הסכמה נראה בכך סירוב לבצע את השיפוץ, כך שבעלי נכסים יהיו צפויים לנקיטת הליכים משפטיים כדי לאכוף עליהם את השיפוץ או לשאת במלוא עלותו".

דרישה שרירותית

"מאחר שלא מדובר בדרישה גורפת לכל הבניינים הישנים בעיר, אלא דרישה שרירותית, במקומות שהעירייה רוצה לשדרג, אין הצדקה לדרישה הזאת", מחדד עו"ד חג'בי. "בדרום תל אביב יש עשרות בניינים מוזנחים ואני לא רואה שהעירייה מוטרדת מהחזות שלהם. מה גם שיכול להיות שלדעתי בית ישן הוא יפה. אם יש בעיה בטיחותית במבנה, יש חוק עזר מבנים מסוכנים ואין מחלוקת שצריך לפעול על פיו. אבל כשמדובר בחזות בלבד, מי זאת העירייה שתגיד לבעלים הפרטיים מה לעשות בנכס שלהם?"

ביה"מ לצד העירייה

במקרה שבו בעלי הנכסים הם נטולי דאגות כלכליות, בדרך כלל אין בעיה מיוחדת. אך מה קורה במקרה שבעלי הנכסים בבניין המוזנח אינם בעלי הון? שהם קשישים או צעירים נטולי אמצעים? במקרה של בניינים לשימור, הבעיה חמורה יותר, שכן עלויות השיפוץ בבניינים אלו גבוהות משמעותית מבניין רגיל.

כדי להבין מה קורה במקרה שבו בעלי הנכסים אינם מבצעים את דרישות העירייה, כדאי לגשת לבניין ישן המיועד לשימור ברחוב ביאליק 13 בעיר. בחודש מארס האחרון דחה בית המשפט המחוזי את ערערורם של בעלי הבניין, וקבע כי חובה עליהם לשפץ את חזית הבניין המוזנח. עוד נקבע כי אם לא יבצעו את השיפוץ, לעירייה תהייה זכות לשפץ את הבניין בעצמה תוך גביית עלויות השיפוץ מהבעלים.

במאי 2011 פנתה העירייה לבית המשפט בבקשה כי יחייב את בעלי הנכס לשפץ אותו בהתאם לחוק עזר עירוני, "שמירת סדר וניקיון". העירייה טענה כי המבנה לא תוחזק במשך שנים, ולכן נמצא במצב ירוד מאוד, עד כי הוא מהווה "פצע בלב העיר" וגורם לפגיעה אנושה בחזות העיר. בעלי הנכס טענו כי הבניין שופץ ב-2009 וכי הוא במצב סביר ומאוכלס ברובו. עוד טענו כי העירייה פועלת בחוסר תום לב כאשר היא דורשת מהם לשפץ את הבניין מתוקף חוק עזר עירוני, כאשר חל עליו למעשה "חוק השימור", הכרוך בעלויות שיפוץ גבוהות במיוחד.

שופטת בית משפט השלום אירית מני גור ביקרה בנכס והחליטה באפריל 2013 לדחות את טענות בעלי הנכס, וקיבלה את טענות עיריית תל אביב. בפסק הדין ציינה מני גור שפקודת העיריות קובעת כי אם אדם נדרש לבצע שיפוץ על פי חוק העזר, ולא ביצע אותו, רשאית העירייה לבצע את העבודה ולגבות את ההוצאה ממנו.

בעלי הבניין הגישו ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, וטענו בין היתר כי חוק העזר מכוחו יצאה דרישת העירייה לשיפוץ חזית הבניין בוטל, ועל כן יש לבטל את פסק הדין. השופטים ישעיהו שנלר, ד"ר קובי ורדי וחגי ברנר, קיבלו את טענות העירייה ודחו את הערעור. זו היתה הפעם הראשונה שבית משפט מחוזי בחן שיפוץ חזיתות, ולמעשה אישר את חוקיות דרישת העירייה.

לגבי הבניין ברחוב בוגרשוב, בעירייה מסרו כי "בניגוד לטענות, לא מדובר במיליוני שקלים. יתרה מכך, העירייה מעמידה ייעוץ והכוונה, מענקים וסיוע כספי, לשיפוץ ולמימונו, לרבות סבסוד והלוואות בתנאים מיוחדים. כפי שמקובל במקומות רבים בעולם, בעלי בתים נדרשים לשמור על חזות תקינה ואסתטית של חזיתות בתיהם. הדרישה שנשלחה לדיירי הרחוב מקבילה להשקעה עירונית של מיליוני שקלים בשיקום ושדרוג התשתיות ברחוב, אשר בסופו של דבר נועדו להיטיב, בין היתר, גם עם בעלי הבתים שצריך לשפץ".

ירושלים: טיפול בחזיתות הבניינים ללא חיוב בעלי הנכסים

מבדיקה שערך "גלובס" עולה כי בערים כמו הרצליה וירושלים לא קיים חוק עזר עירוני המתייחס לשיפוץ חזיתות בניינים כמו בתל אביב. בירושלים קיים חוק עזר עירוני "שמירת הסדר והניקיון", המגדיר את המונח חזית ואת הגורם שעליו מוטלת האחריות לחזית - הבעלים והמחזיקים בנכס - וכמו כן את המונח שיפוץ. חוק זה מאפשר לעירייה לחייב את הבעלים והמחזיקים בנכס לדאוג לחזיתות הנכס שבבעלותם.

"עיריית ירושלים החליטה בשלב זה לטפל בחזיתות המבנים במרכז העיר ולעשות זאת ללא חיוב בעלי הנכסים והמחזיקים בנכס בצווים, אלא לייצור שיתוף פעולה והסכמה בפעולות לשדרוג החזית", נמסר מהעירייה. "המודל הירושלמי המתרכז במרכז העיר, באמצעות חברת עדן, הינו מודל של שיתוף פעולה בין המגזר הציבורי והפרטי ועל פיו חברת עדן התקינה הנחיות לשדרוג חזיתות מסחריות וניקוי המבנים והיא מעמידה ליווי אדריכלי והנדסי על חשבונה לבעלי נכסים המשדרגים את חזיתות הנכסים שבבעלותם. העירייה, באמצעות חברת עדן, מעמידה מענקים כספיים לבעלי נכנסים המבצעים את שדרוג החזית המסחרית, או ניקוי מבנה שבבעלותם".

ניו יורק: התמריץ לתחזוקת החזית הוא יוקר הקרקע ותדמית

חוק השיפוץ בניו יורק נולד בעקבות תקלה, מספרת רחל רמתי, שהיתה האדריכלית הראשית של ניו יורק. אבן חיפוי שנפלה וגרמה לנזק הולידה חוק עירוני, שלפיו כל בניין שגובהו מעל 6 קומות מחויב בכל חמש שנים במילוי דו"ח תחזוקה מפורט לפי סוג, סגנון וחומרי הבנייה של החזיתות.

"המניע אינו אסתטיקה אלא בטיחות", אומרת רמתי. "ההתערבות בקניין הפרטי לגבי מראה בניו יורק נעשית רק לגבי בניינים היסטוריים. בנוגע להם יש לעירייה הזכות לתבוע תחזוקה וטיפול מיוחדים".

רמתי, המנהלת כיום מיזמי בנייה בכל הרבעים של ניו יורק, אומרת שתחזוקת החזיתות בעיר, במיוחד במנהטן, נעשית מטעמי תדמית. כך בבניינים מסחריים ובנייני משרדים שגובים שכר דירה עצום לכל מ"ר ומתחרים על לבם וכיסם של שוכרים מבוקשים, אך גם בנייני מגורים, התחזוקה נעשית מרצון ולא מכורח.

"לצורה ולחזית של הבניין יש משמעות בעיני הדיירים, כי זה אומר משהו עליהם", מסבירה רמתי, ומציינת כי דמי ההחזקה (ועד הבית) שמשלמים בניו יורק גבוהים מספיק, כדי לאפשר שמירה על חזית ברמה גבוהה, גם בתקציב התחזוקה השוטף.