האוצר: ירידה ברכישת דירות בחודש אוקטובר

ירידה בהיקף העסקאות לרכישת דירות חדשות ויד-שנייה במהלך חודש אוקטובר. בחודש זה נמכרו כ-7,000 דירות, 14% פחות ממספר הדירות שנמכרו בחודש ספטמבר שקדם לו ו-24% פחות ממספר הדירות שנמכרו באוקטובר 2013. כך עולה מסקירה שפרסם משרד האוצר הנוגעת לפעילות בענף הנדל"ן בחודש אוקטובר האחרון ולרבעון השלישי של 2014.

עוד על פי הסקירה, הירידה במספר העסקאות באוקטובר בולטת במיוחד בפלח השוק של דירות יד שניה (ירידה של 17% לעומת ספטמבר וירידה של 30% לעומת אוקטובר אשתקד). עם זאת יש לציין כי גם בפלח השוק של הדירות החדשות נרשמה ירידה (של 6% ו-12%, בהתאמה).

עוד עולה מהנתונים כי בכל הנוגע לעסקאות שנעשו בדירות חדשות, נרשמה ירידה חדה של קרוב ל-40% באזור ירושלים ובאזור תל אביב ובמקביל נרשם גידול בעסקאות באזור חדרה ובאזור השפלה והדרום. בפלח השוק של דירות יד שניה הקיפו הירידות את כל האזורים למעט טבריה.

לאחר שנתוני חודש ספטמבר האחרון העידו כי רוכשי דירה ראשונה הובילו את הגידול בעסקאות, בחודש הנסקר כעת נצפתה מגמה הפוכה והם היו אלו שהובילו את הירידה בעסקאות באוקטובר. כך, סך הדירות שרכשו עמד על 2,200 דירות, ירידה של 19% לעומת החודש הקודם וירידה חדה יותר, של 36%, בהשוואה לאוקטובר אשתקד.

את הירידה בעסקאות מצד רוכשי דירה ראשונה מסבירים באוצר בתוכנית מע"מ אפס שנחשפה לציבור בחודש מארס האחרון ונתוני החודשים האחרונים מאז ההכרזה של התוכנית מעידים על ירידה חדה ברכישות מאז.

"עם ההכרזה על תכנית מע"מ אפס על דירה ראשונה, נרשמו שיעורי ירידה חדים ברכישת דירות על ידי זוגות צעירים, למעט חודש ספטמבר. סך הדירות שרכשו הזוגות הצעירים בחודשים אפריל-אוקטובר השנה נמוך ב-7,000 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד", נכתב בסקירת האוצר.

במקביל לירידה בהיקף העסקאות מצד רוכשי דירה ראשונה, גם כמות הדירות שנרכשות על ידי משקיעים ירדה. כך, סך הדירות שרכשו עמד על 1,900 דירות, ירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 13% לעומת אוקטובר אשתקד. עם זאת, כשיעור מסך העסקאות עלה משקל המשקיעים ל-27%, השיעור הגבוה ביותר בפרמטר זה מאז פברואר 2011.

"ניתן להניח כי בין היתר תרמה לגידול זה הורדת ריבית בנק ישראל בחודש ספטמבר", מסבירים באוצר. הגידול במשקל המשקיעים הקיף את כל האזורים, למעט חיפה. באזור תל אביב הגיע משקל המשקיעים לשיעור שיא של 56%, הגבוה ביותר לפחות מאז 2002.

באוצר מציינים בסופה של הסקירה כי נתונים ראשוניים לחודש נובמבר 2014 מצביעים על עליה חדה בעסקאות בהשוואה לאוקטובר וזאת על רקע האצה בקצב הרכישות במחצית השנייה של החודש.

עלייה ברכישת דירות חדשות ברבעון השלישי

כאמור, במקביל לנתוני חודש אוקטובר פרסם משרד האוצר היום גם את נתוני הרבעון השלישי של 2014 הכולל את נתוני החודשים יולי-ספטמבר. לעומת נתוני אוקטובר המעידים על ירידה בהיקף העסקאות בקרב כל סוגי הרוכשים, נתוני הרבעון מעידים על עלייה של כ-4% ברכישת דירות ברבעון השלישי לעומת הרבעון שקדם לו. נזכיר כי רבעון שני של 2014 היה רבעון שפל בעסקאות, במיוחד לאחר ההצהרות של הממשלה על תוכניות הדיור כולל תוכנית מע"מ אפס. נתוני הרבעון יחד עם הנתונים המעודכנים יותר הנוגעים לחודש אוקטובר מעידים יותר מהכל על חוסר היציבות בענף בחודשים האחרונים ועל התנודתיות הגדולה בין הנתונים החודשיים.

על פי נתוני הרבעון הנסקר, נרשמה עלייה בעיקר ברכישת דירות חדשות על ידי רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים בעוד רכישת דירות יד 2 נותרה כמעט ללא שינוי. נשאלת השאלה כיצד ייתכן שרוכשי דירה ראשונה, שהמתינו לתוכנית מע"מ אפס, היו אלו שהובילו את העלייה בעסקאות וניתוח האוצר מעלה כי מדובר בעלייה רק במקומות בהם הטבת המע"מ הצפוייה הייתה קטנה או לא רלוונטית. כך, התמקדו רוכשי דירה ראשונה בעיקר ביישובים בהם הטבת מע"מ אפס הייתה לא רלוונטית משום שמחירי הדירות החדשות היו גבוהים יותר מרף ההטבה (שעמד על 1.6 מיליון שקל) או ביישובים בהם מחירי הדירות נמוכים יחסית והטבת המע"מ הייתה פחות משמעותית.

"לכאורה, יש בממצאים אלו כדי להפתיע לאור העובדה שרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם ברכישות הזוגות הצעירים, בפרט ברכישת דירות חדשות, יוחסה לציפייה להחלת מע"מ אפס ברכישת דירה ראשונה", כך נכתב בסקירת האוצר, "לפיכך, ניתן היה לצפות שככל שיתקרב המועד המשוער לכניסתה לתוקף של הטבת מס זו תעמיק הירידה ברכישות הזוגות הצעירים, או לכל הפחות תשמור על רמתה הנמוכה. עם זאת, ניתוח הממצאים מלמד כי את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות, הובילו שני אזורים המתאפיינים ברמות מחירים נמוכות - אזור חדרה ואזור חיפה, עם גידול של 24% ו-28%, בהתאמה.

רמות המחירים של הדירות החדשות הנרכשות על ידי הזוגות הצעירים באזורים אלו נעות סביב 1.1 מיליון שקל, סכום נמוך משמעותית מרמות המחירים באזורי הביקוש במרכז הארץ ומתקרת המחיר המזכה במע"מ אפס.

האזור הנוסף שרשם גידול משמעותי ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים הינו אזור המרכז (גידול של 24%). עם זאת יש לציין כי גידול זה נעשה תוך עלייה בולטת במשקלן היחסי של הערים היקרות יותר בסך הרכישות של הזוגות הצעירים, בהן רמות המחירים של הדירות שנרכשו ע"י אוכלוסייה זו ממילא היו גבוהות מתקרת הנחיר המזכה במע"מ אפס".

במקביל, פעילות המשקיעים רשמה עלייה משמעותית ברבעון השלישי, בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות ובעיקר בתל אביב שם זינק מספר העסקאות בלא פחות מ=73% והגיע לרמות שיא של השנים האחרונות. הרבעון השלישי גדל היקף רכישת הדירות החדשות על ידי משקיעים ב-21% בעוד רכישת דירות יד 2 על ידי המשקיעים ירדה באחוז אחד.

את הזינוק ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי מסבירים באוצר כך: "גידול זה הושג בין היתר על רקע שיווק של פרויקט חדש, תוך התרחבות התופעה המאפיינת את המשקיעים בתל אביב, הרוכשים יותר מדירה אחת. כך, כ-42% מהדירות החדשות שנרכשו בתל אביב ברבעון השלישי על ידי משקיעים, נרכשו על ידי מי שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה באזור זה באותו הרבעון".

אזור נוסף שרשם גידול משמעותי (18%) ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות הוא אזור חדרה. בולט במיוחד השיעור הגבוה יחסית (42%) של משקיעים מקרב רוכשי הדירות בקציר-חריש. כמו כן ניכר גידול ברכישות המשקיעים בעיר חדרה עצמה (כ-36% מסך הרכישות מקבלנים בעיר, לעומת שיעור של 24% ברבעון הקודם). יש לציין כי בשני ישובים אלו רמות המחירים של הדירות הנרכשות על ידי משקיעים דומות לאלו הנרכשות על ידי רוכשי דירה ראשונה. במובן זה המשקיעים והזוגות הצעירים באזור זה מתחרים על אותן הדירות וזאת בניגוד לאזור תל אביב למשל בו קיים פער משמעותי ברמות המחירים של הדירות הנרכשות על ידי המשקיעים ורוכשי דירה ראשונה.