"אולי ירידה בשוק המשרדים והמסחר, אך לא התרסקות"

"אנחנו ממשיכים לראות בהשקעה בנדל"ן מניב אפיק נכון, ומחפשים כל הזמן השקעות. בשנת 2014 היו לא מעט עסקאות בתחום, אך רובן המכריע בוצעו בחו"ל", כך מדגיש אמיר הסל, משנה למנכ"ל ומנהל חטיבות השקעות בקבוצת הביטוח והפיננסים הראל.

- הדשא של השכן באמת ירוק יותר?

"אנחנו יוצאים לחו"ל לא בגלל שאנחנו לא משקיעים בישראל, אלא זו תוצאה של המצב בישראל. רק אחרי שיוצאים לחו"ל ומבצעים עסקאות מעבר לים, מבינים עד כמה השוק בישראל קטן ולא נזיל. כמות העסקאות שמתבצעות בנדל"ן מניב בישראל בשנה שווה לכמות העסקאות שמתבצעות בניו יורק בשבוע. ועדיין, למרות שהשוק המניב הישראלי קטן, הוא שוק טוב. אך קיים גם פער בין הנכונות לשלם מחיר על נכסים מניבים בישראל, לבין מה שדורשים בעלי הנכסים. עדיין הפער בין התשואה על הנדל"ן לבין מחיר האשראי הוא גבוה, ולמוכרים לא משתלם למכור".

- מה לגבי מצב השוק?

"סיבה נוספת קשורה לכך שבכל זאת יש עננים באופק של שוק המשרדים, בגלל בנייה מאסיבית של שטחי משרדים. אנחנו לא חושבים שתהיה קטסטרופה, אבל בהחלט צריך להביא בחשבון תסריט של מחירים יורדים. כנ"ל בתחום הקניונים, שכרגע מתאפיין בבנייה מאסיבית של שטחי מסחר במרכז תל אביב. בכל מקרה, אנחנו ממשיכים לראות בנדל"ן מניב כאפיק השקעה מצוין לעמיתים שלנו".

- הזכרת אפשרות לעודף היצע במשרדים ובמסחר. מה אתם צופים שיהיה בשנת 2015?

"אני לא צופה שינוי משמעותי, כי אני לא רואה התמוטטות של הכלכלה. ישנן חששות מסוימים מעודף שטחים, אך העודף יבוא למבחן בשנים 2017-2018. בכל מקרה יכולה להיות ירידה, אך לא התרסקות. צריך לזכור שעדיין שיעורי התפוסה בישראל, קרוב ל-100%, הם תופעה לא טבעית, ואנחנו לא מכירים עוד שוק עם נתון כזה. גם בניו יורק יש לפעמים שטחים פנויים בהיקף של 10% מהתפוסה, אך זה לא משפיע שם על המחירים. כשתהיה השלמה חלקית ב-2015 של חלק מהשטחים שנבנים כעת, השוק יהיה קצת יותר נורמלי, כי ודאי תהיה תזוזה משטחים קיימים לשטחים החדשים, ואולי נראה קצת שטחים ריקים.

"תופעה נוספת שלטעמי תתרחב היא פינוי של דירות המשמשות היום כמשרדים, והסבתן חזרה למגורים. לבעלי הדירות זה משתלם יותר כי מ"ר מגורים שווה הרבה יותר ממ"ר משרדים, ואותם שוכרי משרדים ייאלצו לאייש שטחים אחרים".

- אתם מעורבים עם ADO בעסקאות רכישת דירות מגורים בברלין. מה עם תחום המגורים להשכרה פה בארץ?

"מדובר בהשכרה ארוכת טווח - אפיק שעדיין לא קיים בארץ. היו בסך הכל שלושה מכרזים עד היום, שהראל התמודדה בהם אך לא זכתה, כי הרוכשים נתנו מחיר שאנחנו מצאנו אותו גבוה. ועדיין, העמדנו מימון לקבוצת אביב שזכתה במכרז ברמת השרון. ובשוק המגורים הקלאסי בישראל, התשואות הן פשוט נמוכות".