שנת 2013 התאפיינה בעסקאות משמעותיות בנדל"ן המסחרי: מכירת חמשת קניוני מליסרון בכמעט 2 מיליארד שקל, רכישת בית ידיעות אחרונות על ידי קבוצת עזריאלי ב-374 מיליון שקל, רכישת בניין הבורסה ע"י חברת הראל ב-58 מיליון שקל, רכישת 21 קומות בפרויקט מידטאון ע"י ארנסט אנד יאנג ב-342 מיליון שקל ועסקאות נוספות. לעומתה, שנת 2014 התאפיינה במיעוט שחקנים ובמיעוט עסקאות.
"השנה היתה השנה הכי שקטה בשוק הנדל"ן המניב", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל ובעלי חברת מאן נכסים. "לא היתה מגמה מיוחדת, השוק נכנס לתרדמת מכל הכיוונים - לא היו עסקאות גדולות ולא נפילות גדולות, ורוב העסקאות היו מעברים של חברות מנקודה אחת לאחרת".
אבי לוי, מנכ"ל עופר השקעות ומליסרון, מספק הסבר: "לא היו הרבה עסקאות ב-2014 לא בגלל שלא היו קונים, אלא בגלל שלא היו מוכרים. בריבית של היום, גופים כמו מליסרון, עזריאלי, אמות ואפילו פישמן, מכרו נכסים רק בחו"ל ולא בישראל. אנחנו נאלצנו למכור את הקניונים בגלל הממונה על ההגבלים העסקיים".
לוי מספר כי בכוונת החברה להגדיל את פארק עופר בקרית אריה בפתח תקווה, "אולם בתחום המסחר אין לנו תוכניות, כי אין היצע".
עזריאלי מאמינה בדיור מוגן
קבוצת עזריאלי, שעד היום היתה שחקן בולט בשוק המשרדים והמסחר, ביצעה השנה שתי עסקאות לצורך כניסתה לשוק הדיור המוגן.
בפברואר השנה רכשה עזריאלי קרקע במודיעין להקמת הפרויקט הראשון שלה בתחום הדיור המוגן, תמורת 51 מיליון שקל. הקרקע נרכשה מחברת "דיור מוגן מודיעין" שבבעלות היזם ישראל לוי, שרכשה את המגרש בשנת 2007 מהמדינה תמורת 14 מיליון שקל כולל פיתוח. הקרקע, בשטח 11.5 דונם, סמוכה ליציאה הצפונית מהעיר ועליה תקים עזיאלי בית דיור מוגן בשטח כולל של 35 אלף מ"ר, שיכלול 240 יחידות דיור מוגן, 60 יחידות נוספות עם השגחה רפואית ושתי מחלקות סיעודיות.
נוסף לכך, החודש זכתה הקבוצה במכרז לרכישת קרקע לבית דיור מוגן בלהבים תמורת 20.8 מיליון שקל כולל פיתוח. על הקרקע מתכננת הקבוצה להקים ולהפעיל בית דיור מוגן בשטח 50 אלף מ"ר, שיכלול 360 יחידות דיור מוגן, ומחלקה סיעודית. הפרויקט אמור לשמש את תושבי באר שבע ודרום הארץ, במיוחד על רקע הגידול הצפוי בשנים הקרובות באוכלוסייה באזור.
בעזריאלי נימקו את המהלך בפוטנציאל הטמון בתחום הדיור המוגן שנמצא לדבריה בצמיחה ורחוק ממיצוי, בין היתר על רקע מגמת העלייה בתוחלת החיים ובאיכותם. בעזריאלי גם סבורים כי היעד הפוטנציאלי המשתייך לעשירונים 7-10, הולך ומתרחב וקיים מחסור בבתים חדשים ואיכותיים. הקבוצה אף הצהירה כי בדומה לתחום הנדל"ן המניב, בכוונתה להפוך לשחקן מוביל בתחום באמצעות ייזום, הקמה וניהול של פרויקטים חדשים באזורי ביקוש בפריסה ארצית.
חוששים מעודף המשרדים הצפוי
המבחן האמיתי של שוק הנדל"ן המניב יהיה לדברי המומחים בשנים 2016-2017, כאשר תסתיים בנייתו של היצע המשרדים והמסחר שמוקמים כיום בתל אביב. "היום אנחנו לא רואים הרבה עסקאות במסחר כי יש מעט מאוד שחקנים בתחום", מסביר שי עזר, אנליסט הנדל"ן של חברת IBI. "לכן אנחנו רואים עסקאות של מאות מיליונים ולא מיליארדים, במתחמים מורכבים מעט יותר, עם כמה שותפים. הנקודה העיקרית שאפיינה את 2014 היתה הריבית הנמוכה. כאשר התשואה עדיין עומדת סביב 7%-7.5% , אז מי שיכול לממן אפילו תשואה של 6% בחוב של 2% עדיין עשה עסקה טובה.
"בתחום המשרדים קיים חשש גדול בגלל בנייה של שטחים רבים, כמו גם בשטחי מסחר בתל אביב, באזור השוק הסיטונאי, עזריאלי ושרונה. אפקט הריבית הנמוכה יגבר ולא יהיו שינויים משמעותיים ב-2015, אולם ב-2016 ואפילו 2017 צפויות להיות תנודות יותר גדולות עם השלמת בניית שטחי המסחר והמשרדים הרבים בתל אביב".
גם ג'קי מוקמל מעריך כי המבחן האמיתי של שוק המשרדים יהיה ב-2016. "להערכתי השנה הבאה לא תהיה טובה יותר", אומר מוקמל, "כי הנדל"ן המניב נגזר מפעילות כלכלית ענפה, וכרגע הפעילות הכלכלית מדשדשת. אנחנו לא מזהים מגמה של חיפוש. התשואות בשוק הישראלי ירדו, וקיים חוסר ודאות בנוגע לדיירים קיימים. זאת, לצד העובדה שהיתה כאן מלחמה בקיץ האחרון, וגם השווקים האירופאים לא מאירים פנים".
בנייה במתחם השוק הסיטונאי / צילום: תמר מצפי
יציבות בתשואת המשרדים
אחת העסקאות הבולטות שבוצעו בסוף 2014, היא מכירת חלקה של חברת אלקטרה השקעות במגדל אלקטרה ברחוב יגאל אלון תמורת 302 מיליון שקל, לאחים נקש, שכבר החזיקו בחלק מהבעלות במגדל (ראו תיבה בעמוד הבא). "גם העסקאות הגדולות כביכול שבוצעו השנה, כמו רכישת מגדל אלקטרה, לא מעידות באמת על שחקן חדש בשוק", אומר מוקמל, "אלא על חברה שהיתה חייבת לממש נכס (אלקטרה), ועל קונה שכבר החזיק בבעלות במגדל (נקש) והגדיל את האחזקה שלו בנכס".
בדברים אלה תומכת סקירת שיעורי התשואה מנכסים מניבים למחצית הראשונה של שנת 2014 של השמאי הממשלתי הראשי טל אלדרוטי, שפרסם משרד המשפטים לפני ימים ספורים, וממנה עולה כי שיעורי התשואה השנתית מנכסים מניבים נותרו ללא שינוי משנת 2013, ועומדים עדיין על שיעור ממוצע של 7.5%-8.5%.
הסקירה מצאה יציבות בתשואה שמניב שוק הנדל"ן למשרדים, למרות הגידול הצפוי בהיצע השטחים בעתיד, וירידה מינורית בתשואה שמניב שוק הנדל"ן המסחרי. העובדה שאלדורטי מזכיר כי צפויה הצפת שטחי משרדים שעדיין לא משפיעה על התשואות בשוק נכון למחצית הראשונה של 2014, מעידה על צפי לירידה בתשואות בשנים הקרובות.
מגדל אלקטרה בתל אביב / צילום: תמר מצפי
חברות הביטוח בחוץ, קרנות הריט בפנים
מגמה נוספת שאפיינה את השנה חולפת בשוק הנדל"ן המניב, היא מיעוט עסקאות רכישת שטחים על ידי חברות ביטוח כמו הראל ומגדל, שהיו פעילות בשוק הנדל"ן המניב הישראלי ב-2013 (ראו ראיון בעמוד 30). למעט עסקה שעליה דיווחה לאחרונה מגדל, רכישת בית קודאק בקרית אריה בפתח תקווה, העדיפו חברות הביטוח לשים את כספן מעבר לים, ובמקומן בלטו השנה שתי קרנות הריט הנסחרות בבורסה בת"א.
בינואר השנה רכשה ריט 1 מחצית ממתחם יפנאוטו ברחוב המנופים בהרצליה פיתוח תמורת 100 מיליון שקל, והפכה שותפתה של רוגובין. המתחם מיועד להקמת בניין משרדים בן 5 קומות וקומת מסחר, בשטח כולל של 17 אלף מ"ר וחניון תת קרקעי.
במאי השנה ביצעה ריט 1 עסקה נוספת ורכשה 6 קומות בשטח 4,850 מ"ר בבית פסגות בשדרות רוטשילד בתל אביב תמורת 78 מיליון שקל. העסקה כללה גם שליש מחניון המגדל. שיעור התפוסה בבניין עומד על 94%, ובריט 1 צופים תשואה שנתית בגובה 8% לאחר השכרת השטחים הפנויים בו.
בסוף השנה דיווחה קרן הריט סלע קפיטל כי היא רוכשת שליש ממלון רימונים באילת ב-100 מיליון שקל מחברת הכשרת היישוב. לפי סלע קפיטל, דמי השכירות השנתיים הצפויים יעמדו על 7.8 מיליון שקל המשקפים תשואה שנתית של 7.8%.
בשבוע שעבר הודיעה סלע קפיטל כי רכשה גם את בית סמסונג במתחם הבורסה ברמת גן תמורת 211 מיליון שקל. הבניין כולל שטח בנוי של 14,600 מ"ר ו-220 חניות בארבע קומות חניה תת קרקעית. בסלע קפיטל טוענים כי התפוסה בבניין עומדת על כמעט 100%, וכי הבניין מושכר ל-11 שוכרים שונים, בכללם חברת סמסונג פיתוח, שגרירויות זרות ועוד, והעסקה תשקף לקרן תשואה של כ-7.8% לשנה.
ריט 1 חתמה את השנה לאחר שהחודש הגישו מפרקי חברת קרתא את הצעתה לרכישת חניון קרתא בירושלים ב-107 מיליון שקל לאישור בית המשפט. החניון נמצא מתחת למתחם ממילא, בנוי על שטח של 22 דונם בשלושה מפלסים ובו 800 מקומות חניה למכוניות ו-35 מקומות חניה לאוטובוסים. החניון הועמד למכירה לפני שנתיים, ולפני שנה זכתה חברת אלרוב ישראל שבבעלות אלפרד אקירוב כזוכה במכרז, אולם במארס 2014 פסל הממונה על ההגבלים העסקיים את זכייתה, משום שהיא מחזיקה בשני חניונים סמוכים. אלרוב ערערה על ההחלטה אך עתירתה נחתה מה שהוביל לזכייתה של ריט 1 במכרז, שהציעה את ההצעה השנייה בגובהה.
"מחירי השכירות היו יציבים השנה", אומר דרור גד, יו"ר ריט 1. "ברמה לוקלית אולי היתה עלייה מסוימת במקום מסוים וירידה באחר, אבל בתיק הכולל, מדובר ברמות שדומות לשנת 2013. אמנם לא היתה הצמיחה של 2010-2011 אבל היתה יציבות והתפוסות יחסית גבוהות. השנה החולפת התאפיינה גם בירידה בעלויות המימון מבחינתנו. וכל עוד לא תהיה צמיחה מהירה במדינת ישראל, המימון צפוי להישאר נמוך".
גד הוסיף כי העסקאות שבוצעו השנה הן בתחום המשרדים ולא בתחום המסחר, בגלל שאין היצע. "כדי שאקנה אני צריך קודם שמישהו ימכור. עזריאלי ומליסרון לא מוכרים קניונים. לגבי חניון קרתא אנחנו סבורים שחניונים במרכזים עירוניים הם מוצר במחסור".
מלונות הבוטיק פורחים
אחת המגמות הבולטות שאפיינו את 2014 היא שוק מלונות הבוטיק, בין היתר כגורם שקם לסייע לשוק המשרדים. שטחי משרדים ישנים וחדשים ספגו חלק גדול מההיצע הגדל של מלונות הבוטיק כמו גם של המשרדים.
כך למשל, בפברואר חתמה רשת מלונות פתאל על הסכם עם חברת אמות השקעות, לפיו תשכור למשך 20 שנה את אחד הבניינים במתחם אמות ביטוח בדרך מנחם בגין בתל אביב. הרשת תסב את הבניין הכולל 9,200 מ"ר למלון עסקים בן 190 חדרים תחת המותג "לאונרדו". זאת, לאחר שחברת כלל ביטוח עברה למגדל עתידים בצפון תל אביב ומכרה באוגוסט 2013 את הבניין בציר בגין לאמות ב-97 מיליון שקל. המתחם נבנה בשנות ה-90, ועל פי הערכות מציאת שוכר גדול במקומה של כלל ביטוח אינה משימה קלה היום עבור אמות.
המגמה של הסבת שטחי משרדים למלונאות נכונה לא רק לבניינים מיושנים שמתקשים למצוא שוכרים במקום שוכרים שעוזבים, אלא גם לשטחים במגדלים חדשים ומודרניים, כמו פרויקט רוטשילד 22 שבנייתו הסתיימה לאחרונה. שליש מהפרויקט ששווק על ידי היזמיות קבוצת אביב ו-LR כמגדל משרדים, וכולל 27 קומות, הושכר באפריל השנה גם כן לרשת מלונות פתאל שתסב את הקומות 2-10 במגדל החדש למלון עסקים.
רוטשילד 22 / צילום: איל יצהר
מחוץ למיינסטרים: עוד עסקאות בולטות
פברואר: ישראל לוי רוכש ממפרקי חברת חבס את בניין בזק ברחוב לינקולן ב-46.6 מיליון שקל
היזם ישראל לוי רכש את בניין בזק ברחוב לינקולן פינת יהודה הלוי בתל אביב תמורת 46.6 מיליון שקל. הנכס נמכר במסגרת הליך הפירוק שאליו נקלעה חברת חבס, אותו ניהלו מפרקי החברה עו"ד גיל אורן ממשרד יגאל ארנון ועו"ד גיא גיסין. הנכס כולל מגרש בשטח 2.7 דונם ועליו בניין בשטח 7,000 מ"ר בנוי, מתוכם 2,000 מ"ר מרתפים. ייעוד הקרקע מוגדר "שימושים מיוחדים" המאפשר הקמת דיור מוגן, קופת חולים או מוסדות חינוך. חבס ניסתה במשך שנים לקדם תוכנית לשינוי ייעוד הנכס מ"שימושים מיוחדים" למגורים, אך עיריית תל אביב אינה מעוניינת בשינוי ייעוד למגורים. על פי הערכות, לוי עתיד להשכיר את המבנה למשטרת ישראל, שאמורה לפנות מבנה אחר בבעלותו הממוקם ברחוב דיזנגוף, שבו אושרה תוכנית להקמת פרויקט מגורים ומלונאות.
מאי: הפניקס, רוטר ועמיר בירם רוכשים את מתחם היקב בראשל"צ ב-165 מיליון שקל
חברת הביטוח הפניקס בשיתוף חברת הנדל"ן המניב JTLV של עמיר בירם (לשעבר מנכ"ל בריטיש ישראל), רוני בירם וגיל דויטש, אריאל רוטר (בנם של בעלי השליטה ברשת האופנה קסטרו) ומשקיעים פרטיים נוספים, רוכשות את מתחם היקב ההיסטורי בראשון לציון תמורת 165 מיליון שקל. ייעוד הקרקע הנוכחי שכוללת 36 דונם, הוא לתעשייה ומלאכה, ובכוונת היזמים לקדם תב"ע חדשה המשנה את ייעוד הקרקע למסחר ובילוי לצד מגורים. תנאי לקידום תב"ע חדשה וקבלת היתר בנייה הוא שימור המבנים המיועדים לשימור במתחם. לפיכך, היזמים, שרכשו את המתחם מאגודת הכורמים, התחייבו לשימור המתחם בהיקף שמוערך ב-100 מיליון שקל נוספים.
דצמבר: קרן ריאליטי ומוסדיים רוכשים במשותף את מתחם נוה אילן ב-180 מיליון שקל
איש העסקים יורם גלובוס מכר את מתחם נוה אילן תמורת 180 מיליון שקל. הרוכשות בעסקה משותפת הן קרן ריאליטי להשקעות בנדל"ן, שתחזיק 50% מהמתחם, שאליה חברו ארבעה גופים מוסדיים: אלטשולר שחם, איילון ביטוח, בנק איגוד וקרנות ההשתלמות למורים, שיחזיקו יחד ב-50% הנותרים. מתחם נוה אילן משתרע על 60 דונם, אך רק חלק מזכויות הבנייה המאושרות בו מנוצלות, והוא כולל משרדים ואולפנים בשטח בנוי של 30 אלף מ"ר בלבד. בכוונת קרן ריאליטי לממש את זכויות הבנייה שאינן מנוצלות ולקדם תב"ע להגדלת זכויות הבנייה למסחר ותעסוקה, ולמתג את המתחם כקרית תקשורת.
כיום מניב המתחם שמושכר לאולפני חדשות ערוץ 2, לחברת ההפקות המפיקה את "האח הגדול", ולחברות היי-טק, הכנסה שנתית של כ-13 מיליון שקל, המגלמים תשואה שנתית של למעלה מ-7%. בייעודו החדש צפוי המתחם להגדיל את הכנסותיו באופן משמעותי. גלובוס, שהחזיק במתחם אמצעות אולפני ג.ג, הוא ממפיקי הקולנוע הבולטים בישראל הפועל בתקופה האחרונה למימוש נכסים בשל התחייבויות כספיות.
היזמים הכי פעילים בשוק הנדל"ן המניב ב-2014: האחים נקש
חלק לא מבוטל מהעסקאות המשמעותיות והבולטות שנרשמו בשוק הנדל"ן המניב ב-2014, בוצעו על ידי האחים ג'ו, רפי ואבי נקש, בעלי קבוצת ג'ורדאש. האחים נקש הם בעלי עסקים נרחבים בארץ ובחו"ל, בהם חברת ההשקעות אמפא וחברת התעופה ארקיע. באפריל האחרון, לאחר סאגה מתוקשרת, מכרה חברת אדרי-אל את חלקה בדיזנגוף סנטר בתל אביב לאחים נקש ולאיש העסקים האמריקאי ריצ'רד כהן ב-304 מיליון שקל. זוהי עסקת הנדל"ן המסחרית המהותית ביותר שבוצעה בשנה החולפת, והרוכשים הפכו בכך שותפים של בעלי הקניון הוותיק, איש העסקים שמואל פלאטו שרון ומשפחת פילץ. בסנטר פועלות כ-400 חנויות, בשטח מסחרי של כ-40 אלף מ"ר. אדרי-אל החזיקה 13 אלף מ"ר מהם, ושיעור התפוסה בשטחיה 98%.
מוקדם יותר, בינואר השנה, רכשה ג'ורדאש ישראל מבנה שעמד נטוש מאז שנות ה-90 מול המצפה התת ימי באילת תמורת 20 מיליון שקל. על המגרש בנוי בניין מסחרי בן שתי קומות, בשטח 2,700 מ"ר. בעליו הקודמים תכננו להפוך אותו למרכז מסחרי שמעליו מלון בן 8 קומות. התוכנית, שכללה את שינוי ייעוד המגרש ממסחר למלונאות ומסחר, אושרה בוועדות התכנון אחרי שנדחו התנגדויות שהגישו ארגוני סביבה שטענו כי בניית המלון צפויה להסב נזק כבד לחוף אלמוג. על פי הערכות, האחים נקש יעשו שימוש במגרש על מנת להרחיב את מלון אורכידאה שבבעלותם, הממוקם צמוד למגרש.
בחודש מאי רכשו האחים נקש ביחד עם קבוצת משקיעים קומת משרדים בפרויקט שרונה בתל אביב מגינדי החזקות ב-40 מיליון שקל. מדובר בקומה בשטח 3,700 מ"ר, מעל מתחם שרונה מרקט. שותפתם של נקש בעסקה, חברת WeWork האמריקאית, מציעה ליזמים צעירים שטחי עבודה בבנייני משרדים, עם מעטפת של שירותים נלווים. זו כניסתה הראשונה לישראל.
את 2014 חתמו האחים נקש עם רכישת 25% ממגדל אלקטרה בתל אביב ב-302 מיליון שקל מאלקטרה השקעות. זאת לאחר שבאוקטובר, מכרה החברה האחות אלקטרה נדל"ן את חלקה במגדל (25%) ב-300 מיליון שקל לחברת אמקור של קבוצת אמפא של האחים נקש - שהחזיקה כבר ב-50% במגדל. בכך השתלטו האחים נקש על הבעלות במגדל המשרדים היוקרתי ברחוב יגאל אלון.
המשקיע הפשוט: 8% תשואה מחנות, במקום 3% מדירה
ד"ר אלון אידליץ הוא רופא שיניים מירושלים, שהחליט להשקיע את כספו בנדל"ן מסחרי ולא בדירת מגורים. הוא רכש לאחרונה באמצעות רשת אנגלו סכסון חנות פינתית בת 70 מ"ר ברחוב שמשון, סמוך לקניון הגדול בקרית אריה בפתח תקווה, תמורת 1.5 מיליון שקל. את החנות הוא משכיר לעסק למכירת מזון, ומקבל בגינה תשואה שנתית של 8%.
"לקחתי משכנתא על דירת המגורים שלי שאין לי עליה שום הלוואה, כי בריבית של היום המדינה נותנת לי הלוואה בעלות מימון של 3%, בעוד אני מקבל תשואה על הנכס בגובה של 8%", מספר ד"ר אידליץ. לשאלה האם רכישת חנות מסחרית היא לא עסק תנודתי ומסוכן לעומת רכישת דירת מגורים, שתמיד נהנית מביקושים, משיב אידליץ כי "בחנויות המיקום חשוב מאוד כדי להבטיח שיהיה שוכר, ואהבתי את המיקום של החנות. איזה סיכון יכול להיות שאני משלם 3% מימון ומקבל 8%? גם אם בעוד שנה, שנתיים או שלוש שכר הדירה יירד והתשואה תרד, אז אהנה מ-6% תשואה או 5% אבל לא אפסיד. גם אם איאלץ להוריד קצת את שכר הדירה".
לדברי אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, "הטלטלות שאפיינו בשנה האחרונה את שוק הנדל"ן למגורים, הביאו לכך שגם משקיעים פשוטים בשוק הנדל"ן המתינו לראות מה קורה למחירים. הדבר הביא לכך שעוד אנשים שוקלים את החלופה של השקעה בנדל"ן מסחרי מניב. אמנם קשה למצוא חנויות בסכום של עד 1.5 מיליון שקל, המיסוי קשוח יותר מאשר מיסוי של מדירות, והענף נחשב מסוכן יותר, אך בגלל זה גם התשואה יותר גבוהה, ועומדת על 7%-8% במקום 3%-4% במגורים".
כתבות
ני"ע
