קרקע חקלאית: "גלובס" חושף המספרים של הטרנד המסוכן

מכל עבר מפצירים בנו בשנים האחרונות לרכוש קרקע חקלאית, כמעט בכל גודל וכמעט בכל סכום העומד לרשותנו. כדי שלא נהסס, ההצעה גם תגיע כמובן עם הבטחה מפורשת שבעוד רגע יהפוך השדה הירוק למגדל מגורים.

מסמך שחיברו אנשי הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן שבמשרד הכלכלה מגלה שלא מדובר בתופעה שולית. על פי הנתונים, בעשור האחרון נערכו עסקאות בקרקעות חקלאיות בשווי של לא פחות מ-4.5 מיליארד שקל. בשנת 2013 (השנה האחרונה שיש נתונים בנוגע אליה) נרשם שיא בשווי העסקאות, שהסתכמו ב-680 מיליון שקל. מדובר בשווי עסקאות הגבוה ביותר מ-100% בהשוואה לשנת 2009.

איזון בין כוחות

בשל הצורך להתמודד עם השוק הפרוץ והפורח, שמסתיים על פי רוב במפח נפש של הרוכשים התמימים, החליטו ברשות להגנת הצרכן וסחר הוגן בשיתוף עם משרד המשפטים לגבש תקן שמאי שיגדיר כללים ברורים לעריכת שומה ולהצגתה לרוכשים. תקנות שיצורפו לתקן יאפשרו הטלת קנסות כספיים שיוכלו להגיע גם למאות אלפי שקלים (ראו מסגרת).

ברשות מסבירים, כי מטרת המהלך הוא למנוע הטעיות ולאזן בין כוחות השוק המחזיקים במידע, לבין הצרכן שאין בידו המידע: "מאחר שהצרכן אינו יכול להעריך את סיכויי ההפשרה של הקרקע החקלאית, וניזון מהמידע שמציג בפניו המשווק, העסקאות בקרקעות חקלאיות הינן ספקולטיביות באופיין. צרכנים מתפתים להבטחת הרווח הבטוח כביכול הגלום בעסקה ורוכשים קרקעות חקלאיות במחיר גבוה בהרבה מערכן האמיתי, המגלם את ערך הקרקע לאחר הפשרתו למגורים. בפועל, אין בידי צרכן העושה עסקת רכש בקרקע שאינה מיועדת למגורים אפשרות להעריך נכונה את סיכויי ההפשרה של הקרקע. כמו כן, הצרכן אינו יודע לשקלל את העלויות הצפויות במקרה שתהיה הפשרה: היטל השבחה, מיסוי והפקעות לצרכי ציבור".

לשכת שמאי המקרקעין היתה שותפה בגיבוש התקן. לדברי יו"ר הלשכה אוהד דנוס, "תחילתו של ההליך בפניית הרשות להגנת הצרכן למשרד המשפטים, בבקשה לייצר איזו שהיא רגולציה שתאפשר שקיפות והגנה מינימלית של המדינה על רוכשי קרקעות חקלאיות מחברות המתמחות בשיווק כזה". דנוס מדגיש כי מטרת התקן אינה למנוע מסחר בקרקע חקלאית או להצר את צעדיהם של מי מהשחקנים בתחום: "המטרה היתה ונותרה ליצור שקיפות ומסגרת התנהלות נורמטיבית ברורה ולספק מידע חיוני, שישמש את הרוכשים בבואם לקבל החלטה אם לקנות או לא לקנות ואיזה מחיר לשלם".

1,991 עסקאות בשנה

העובדה שמחירי הדירות יצאו בשנים האחרונות מחוץ להישג ידם של ישראלים רבים תרמה כאמור לפופולריות של הקרקעות החקלאיות.

החל משנת 2009, יחד עם העלייה הגדולה במחירי הדירות, ניכרת קפיצה בהיקף העסקאות בקרקעות חקלאיות. אם ב-2004 יחידים (לא חברות או תאגידים) ביצעו 1,121 עסקאות בשווי 125 מיליון שקל - 112 אלף שקל בממוצע לרכישה, ב-2010 כבר עמד המספר על 1,774 עסקאות של יחידים, בשווי כולל של 249 מיליון שקל - 140 אלף שקל לעסקה.

בשנת 2013 מספר העסקאות שנעשו על ידי יחידים כבר הגיע ל-1,991 עסקאות, בשווי 296 מיליון שקל - 149 אלף שקל לעסקה. סך העסקאות בשנה האחרונה הגיע ל-2,432, בשווי כולל של 679 מיליון שקל.

ברשות להגנת הצרכן וסחר הוגן טוענים כי פרופיל הרוכשים מלמד שלא מדובר במשקיעים, אלא בזוגות צעירים הרואים בקרקע חקלאית השקעה תחליפית, בעקבות העלייה המטאורית במחירי הדירות.

ההכנסה החציונית של השכירים רוכשי הקרקעות החקלאיות עומדת על כ-9,100 שקל לחודש בשנת 2013 וגילם הממוצע על 40, כך על פי נתוני הרשות. לדבריהם, "הגיל, ההכנסה ונתוני הבעלות על דירות בקרב רוכשי קרקעות חקלאיות מצביע על כך שמדובר במעמד הביניים שאינו יכול לרכוש דירה, ורוכש את הקרקע כתחליף, בתקווה שהדבר יאפשר לו בניית בית במקום או כהשקעה חליפית לרכישת דירה. בפילוח רכישות של יחידים, נמצא כי 72% הינם שכירים, 20% עצמאיים והיתרה (6%) פנסיונרים ומנהלי חברות. 80% מהרוכשים לא קנו דירה בעשור האחרון. מאחר שמדובר בשכבת גיל צעירה באופן יחסי מחד, המשתכרת נמוך לגילה מאידך, ניתן להסיק כי מרבית רוכשי הקרקעות החקלאיות אינם בעלי דירות. שכירים אלו רוכשים את הקרקע כהשקעה אלטרנטיבית להשקעה בנדל"ן, תוך אמונה כי ההשקעה בקרקע תאפשר להם בעתיד לרכוש נדל"ן".

תקן 22: סיכוי המימוש של תוכנית והערכת הזמן

תקן שמאי 22 קובע בפעם הראשונה כיצד צריכים שמאי מקרקעין להתייחס לשומה שהם עורכים לקרקע בלתי מתוכננת, המשווקת בין היתר כקרקע חקלאית שעשויה להיות מופשרת לבנייה. התקן גובש על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, יחד עם הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן.

התקן, שכותרתו "פירוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות", אושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים בסוף ספטמבר 2014 והוא פרי עבודה של חודשים ארוכים.

התקן קובע כי בשומות מקרקעין שתצורפנה בעת שיווק קרקע שאיננה מאושרת לבנייה, השמאי יהיה מחויב להעריך תחילה את ערך הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התוכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים. זהו שינוי מהותי לעומת המצב הקיים, שבו יכולים להציג משווקי קרקע חקלאית למשל שומה המתייחסת רק למצב העתידי של הקרקע בעת הפשרתה.

השמאי גם יהיה מחויב לבחון את הפרוגרמה המוצגת על ידי הגורם המשווק את הקרקע, ואם ימצא כי קיימת סבירות לאישורה והינה בת מימוש, עליו לפרט את כל תהליכים והשלבים שיש לעבור עד לאישורה - מול ועדות התכנון, רשות מקרקעי ישראל ויתר הגופים הרלוונטיים. במקביל, על השמאי יהיה גם לאמוד את פרקי הזמן שידרשו להשלמת תהליכים אלה, ואת כל התשלומים והמיסים שיהיה על הרוכש לשלם לאורך הדרך.

נוסף לכך קובע התקן כי השמאי יקבע את השווי התיאורטי של הקרקע במידה ותהיה מאושרת וזמינה לבנייה, רק אם לדעתו המקצועית יש סיכוי להפשרת הקרקע ולשינויי ייעודה. כך, אם לדעת השמאי אין סיכוי ממשי למימוש התוכנית, הוא לא יקבע את שוויה ההיפותטי אלא רק את שוויה לפי מצבה העכשווי. מקרים כאלו יכולים להיווצר למשל כאשר הקרקע המשווקת היא בתחום שמורת טבע או אם היא מופקעת להקמת תשתית (וגם דוגמאות כאלו לא חסרות).

האכיפה והקנסות ממתינים לוועדת הכלכלה

התקן נכנס לתוקפו כבר בתחילת דצמבר, אולם התקנות שמלוות אותו, הכוללות אכיפה ועיצומים כספיים כלפי מי שלא יעמוד בהן, טרם אושרו והן ממתינות לאישור ועדת הכלכלה ולאחר מכן לחתימת שר הכלכלה נפתלי בנט. התקנות הללו נוסחו על ידי הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן הכפופה לשר הכלכלה ואמורות לתת לתקן "שיניים", וכיוון שטרם אושרו, משווקי קרקע חקלאית אינם מחויבים להציגו לציבור הרחב, והעניין נתון לשיקול דעתם.

על פי התקנות, משווקי קרקע שלא יידעו את הלקוח בתקן השמאי החדש ולא יציגו אותו, יעמדו בפני קנס כספי של 22 אלף שקל לכל לקוח. אם יוחלט כי מדובר במקרה המצריך אישום פלילי, העונש המרבי הצפוי למשווק קרקע יכול להגיע ל-204 אלף שקל. מי שאמון על האכיפה בכל הנוגע לתקנות ולתקן השמאי החדש היא הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן עצמה. האכיפה צפויה להתבצע הן באופן יזום על ידי אנשי הרשות והן מתלונות של הציבור הרחב הנוגעות לבעיות שנתקלו בהם מול משווקי קרקע חקלאית.

 רכישת קרקעות