כל מה שצריך לדעת על האימפריה שטדי שגיא הנפיק בלונדון

במארס האחרון, כשניתחנו כאן את רכישת קמדן מרקט (Camden Market) על ידי טדי שגיא, נכנסנו לאתר האינטרנט של אתר התיירות הבריטי כדי לנסות להבין מה סוד קסמו. האתר היה די מסודר, וסיפק את האינפורמציה הנדרשת על השוק שהפך לאייקון. ועדיין, הייתה לנו תחושה שרגע לאחר שהשוק נרכש על ידי המיליארדר הצעיר שעשה את הונו מהתמחות בעסקי אינטרנט, האתר ישודרג ויהפוך לקצבי וצבעוני יותר. וזה קרה.

בכתובת www.camdenmarket.com תקבלו סיור מקוון בשוק, ובכלל זה חנויות האופנה שבו, המסעדות והגלריות; תוכלו לצייץ עליו בטוויטר או לכתוב עליו פוסט בפייסבוק; לעשות מנוי לניוזלטר שלו ואפילו לשלוח שאלה כמו באיזו תחנת רכבת צריך לרדת כדי להגיע אליו. "בוא לקמדן מרקט ולך לאיבוד בעודך צועד בשביליו מרוצפי האבן הנדירים. לכל אחד מהם סיפור עשיר משלו. אך אם אתה מתעצל, הרגש חופשי לבצע בו קניות אונליין", נכתב בעמוד הראשי שלו.

זהו אולי תיאור רגשני ופומפוזי מדי לאתר תיירות שבבסיסו הוא שוק לכל דבר ועניין, אך ייתכן שלפומפוזיות הזו יש חלק לא מבוטל בהצלחת הנפקת השוק שהושלמה בשבוע שעבר בבורסה המשנית של בריטניה (AIM). שגיא, רק בן 43, גייס עבור MarketTech Holdings - החברה שתחתה איגד את כל פעילות השוק (זו הקיימת וזו המתוכננת) - 100 מיליון ליש"ט (156 מיליון דולר) לפי שווי של 750 מיליון ליש"ט (1.2 מיליארד דולר או 4.8 מיליארד שקל) "אחרי הכסף".

שגיא, ששווה לפחות 5 מיליארד דולר, הנפיק את מרקט-טק פחות משנה לאחר שרכש את פעילותה תמורת כמעט חצי מיליארד ליש"ט (778 מיליון דולר או 3 מיליארד שקל) מעמיתו הישראלי בבו קובו ושותפיו טייקון המסעדות הבריטי ריצ'רד קרינג וחברת הנדל"ן צ'לספילד. המהירות שבה הפך קמדן מרקט לציבורי תחת שרביטו של שגיא לא אמורה להפתיע את מי שעוקב אחר מהלכיו של האיש. שגיא פשוט יודע מתי לקנות ומתי למכור, ועד כה כמעט כל מהלך עסקי שלו התברר כמוצלח. שיעור החזקתו בחברה לאחר ההנפקה עומד על 86.7%.

הנפקת מרקט-טק, שהתאגדה במקלט המס גרנזי (אחד מאיי תעלת למאנש), הפכה להנפקה הראשונית הגדולה מתחילת השנה ב-AIM, ובמקרה של שגיא להנפקה השלישית מתחילת השנה של חברה בבעלותו. סולקת כרטיסי האשראי SafeCharge הונפקה במארס והיא שווה כעת 615 מיליון דולר (תשואה של 63%), ואילו Crossrider, המתמחה באופטימיזציה של תנועת גולשי אינטרנט, הונפקה בספטמבר והיא שווה כעת 255 מיליון דולר (7%). אלו הצטרפו לפלייטק, ענקית הפלטפורמות מבוססות התוכנה לאתרי הימורים מקוונים, ששווה כעת 3 מיליארד דולר ועליה כבר נכתב כאן רבות.

המניה, שאחרי ביצועיה תוכלו לעקוב תחת הסימול MKT.L, החלה להיסחר בשני האחרון ופתחה את פרק חייה כציבורית ברגל ימין: עלייה של 13% המגלמת לחברה שווי שוק עדכני של 1.3 מיליארד דולר.

לפני שנתחיל לפרט מה מגלה התשקיף של מרקט-טק על תוצאותיה הכספיות של החברה, ותוכניותיו של שגיא להצפת ערך מנכסיה, תזכורת קצרה: קמדן מרקט, שיצא לדרכו כבר במאה ה-19 אך פועל במתכונתו הנוכחית "רק" 40 שנה, נמצא - כשמו כן הוא - ברובע קמדן שבמרכז-צפון לונדון. הוא גובל בחלקו הדרומי ברובע וסטמינסטר (מקום מושבו של הפרלמנט הבריטי) ובסיטי של לונדון (המרכז הכלכלי של העיר).

מיקום זה הפך אותו כמעט באופן טבעי לאחת האטרקציות התיירותיות הפופולריות בלונדון בפרט, ובאירופה בכלל, וזה אומר עסק מאוד כלכלי. מדי שנה מבקרים בו 28 מיליון איש, וכעת זו הפעם הראשונה בהיסטוריה שלו שרוב חלקיו מצויים תחת בעלות אחת, ואלו משתרעים על שטח כולל של קצת מעל 45 אלף מ"ר.

גוגל מגיעה לקמדן

שגיא, כך לפי התשקיף, מחלק את נכסי החברה לשתי קבוצות, שהסנכרון ביניהן בולט: הראשונה כוללת את כל פעילות השוק והנדל"ן ונחלקת לשניים: פעילות השוק הקיימת (Camden Markets) שכוללת את כל שוקי השוק תחת השמות: Camden Stables Market; Camden Lock Village; Camden Lock Market ו-Union Street Market; ונכסי המקרקעין בפיתוח בדרך Jamestown; ברחוב Camden High ובדרך Kentish Town. הקבוצה השנייה, שהרבה יותר מסונכרנת לנכסי האינטרנט של שגיא, כוללת פעילות מסחר אלקטרוני שמצויה בתחילת דרכה ומטרתה להפוך כל סחורה שיש בשוק לזמינה אונליין.

בחזרה לנכסי הקבוצה הראשונה: העובדה כי כעת רוב חלקי רובע קמדן מצויים תחת בעלות אחת היא מאוד מהותית בעיני מרקט-טק. "לדוגמה, בגלל שהיא מחזיקה ב-Camden Lock Market וב-Camden Stables Market תוכל החברה לנצל טוב יותר את השטח שמפריד בין שני אזורים אלו. כמו כן, תוכל החברה לפזר באופן יעיל יותר בתי עסק לפי סוג (דהיינו אופנה, אוכל וכדומה)", נטען בתשקיף.

מבין שוקי רובע קמדן, Camden Stables Market הוא הגדול ביותר. הוא משתרע על שטח של 17 אלף מ"ר ויש בו בערך 600 בתי עסק. מרקט-טק מאמינה כי על ידי שיפוץ חלק מהנדל"ן שבו היקף זה יגדל ל-22 אלף מ"ר (דהיינו גידול של 28%).

פעילות קבוצה זו נחלקת, כאמור, לנכסי השוק שכבר מייצר הכנסות משכירות - 24 מיליון ליש"ט בממוצע לשנה - ולנכסי המקרקעין שבפיתוח. בין אלו בולט מעל הכול ה-Camden Lock Village (או בקיצור CLV) ששגיא מתכנן להפוך למעין "עיר בתוך עיר", והוא ישתרע על פני שטח של 20 אלף מ"ר, דהיינו כמעט חצי משטחי כל נכסי המקרקעין של מרקט-טק - נתון הממחיש עד כמה הצפת הערך הצפויה בה תלויה בפרויקט זה. CLV אמור לכלול לפחות 2,000 בתי עסק, 170 יחידות דיור, בית קולנוע ואפילו בית ספר יסודי שייבנה עד ספטמבר 2016.

מרקט-טק מעריכה כי השווי העתידי הפוטנציאלי (GDV, דהיינו Gross Development Value) של פעילות קבוצה זו יעמוד בתוך פחות מארבע שנים על 1.5 מיליארד ליש"ט (2.3 מיליארד דולר), ולדבריה "יש אפסייד משמעותי להערכה נוכחית זו שלה".

לפי התשקיף, השווי (GDV) של CLV לאחר השלמתו יעמוד על 956 מיליון ליש"ט, דהיינו 64% משווי כל הנכסים של החברה. בהנחה שהשלמתו תתרחש בתחילת 2018, סך עלויות פיתוח הפרויקט יעמוד על 192 מיליון ליש"ט (300 מיליון דולר). לעומת זאת, ה-GDV של Camden Stables Market - השוק הכי גדול - עומד על 231 מיליון ליש"ט. מה שמעודד את מרקט-טק, ועשוי לעודד את ציבור משקיעיה, הוא שלמרות שקמדן אינו אזור חדש אלא כזה שחי ובועט כבר 40 שנה, ענקיות הייטק עדיין מזהות את האטרקטיביות שלו, ופותחות בו את משרדן המקומי הראשי דוגמת גוגל.

במהלך 2016 צפוי להיחנך המשרד הלונדוני של ענקית החיפוש בקמדן, ולכן מרקט-טק מעריכה כי מהלך זה ידחף חברות טכנולוגיה אחרות ללכת בדרכה של גוגל, וכך להעלות את מחירי השכירות ואת שווי הנדל"ן באזור כולו. ובכלל, בלי גוגל, רובע קמדן הוא השני אחרי רובע וסטמינסטר הסמוך לו במספר בתי העסק שהוקמו בו - 6% מסך בתי העסק המקומי ים שמעסיקים מעל 300 אלף איש.

האינטרנט מגיע לקמדן

ועכשיו לקבוצת הפעילות השנייה, זו של המסחר האלקטרוני. מרקט-טק היא בעיקרון חברת נדל"ן, אך כפי שעולה משמה ומכיוון ששגיא מקפיד להכניס את האינטרנט כמעט לכל אחד מעסקיו, הרגל השנייה שלה תהיה אינטרנטית. המטרה של שגיא, בגדול, היא להפוך את קמדן מרקט למקוון במקביל לפעילותו הלא מקוונת, ממש כפי שנאמר באתר הבית שלו. מי שקצת מתעצל לעלות על הרכבת בדרך לשוק, אך ממש רוצה לרכוש איזושהי חולצה מאחת מחנויותיו, יוכל לעשות זאת דרך המחשב האישי שלו, הטאבלט או הסמארטפון.

כמו כן, יצירת גישה למסחר מקוון אמורה למשוך יותר בתי עסק לקמדן מרקט, בעיקר כאלו בעלי אסטרטגיית הפצה רבת ערוצי שיווק. מסחר אלקטרוני יהיה החלק העיקרי של אותה רגל אינטרנטית, אך בצדו מתכננת החברה לייצר לעצמה הכנסות דרך הפיכת השוק לכמה שיותר טכנולוגי, וזה אומר מיפוי בתי העסק שבו (כמו מעין ווייז, גרסת השוק); יצירת כלי ניתוח להעדפות הצרכן שמגיע לשוק וכדומה. זאת, מתוך מטרה לשפר את חוויית המבקר בשוק, לשמר את הנאמנות שלו אליו ואיך לא - להגדיל את ההוצאה הכספית שלו בבתי העסק שבשוק. בעתיד, כך עולה מהתשקיף, ירושת השוק ברשת WiFi חינמית כדי להקל את המסחר המקוון של חנויותיו.

פעילות זו נקראת market.com, והפלטפורמה שלה תשרת, בתור התחלה, את בתי העסק שבקמדן מרקט, ובעתיד - בתי עסק מחוצה לו. כצעד ראשון בדרך להגשמת תוכנית זו, רכשה מרקט-טק באוגוסט האחרון את החברה הבריטית Fiver שמתמחה במסחר אלקטרוני תמורת 10.6 מיליון ליש"ט. Fiver מפעילה את האתר Everything5pounds.com, שכשמו כן הוא - כל דבר שמוצע בו עולה 5 ליש"ט ולא יותר.

לפי התשקיף של מרקט-טק, בשנה שהסתיימה בספטמבר 2014, הכנסות Fiver עמדו על 21 מיליון ליש"ט וזאת לעומת 17.8 מיליון ליש"ט בשנה קודמת. בשנה שהסתיימה באוקטובר האחרון, קיבלה Fiver מעל 983 אלף הזמנות ממעל 487 אלף צרכנים פעילים, כשסל הקניות הממוצע לצרכן שווה 27.95 ליש"ט. Fiver, ממש כמו יתר החברות ששגיא קונה, די צעירה. החברה הוקמה רק במהלך 2011 וכבר בשנת פעילותה הראשונה רשמה הכנסות של 2.2 מיליון ליש"ט. האתר שלה מאפשר לרכוש פרטי לבוש, הנעלה, תיקים וכדומה.

יציבות בהכנסות

ועכשיו לנתון היותר מהותי שמגלה תשקיף מרקט-טק: מחזור ההכנסות שלה מדמי שכירות ושיעורי רווחיותה. במחצית השנה שהסתיימה בספטמבר 2014 עמדו ההכנסות על 11.5 מיליון ליש"ט וזאת לעומת 24.1 מיליון ליש"ט בשנה שהסתיימה במארס 2014 ולעומת 23.2 מיליון ליש"ט בשנה שהסתיימה במארס 2013. זה אומר יציבות, שבסקטור הנדל"ן היא לא בהכרח דבר מובן מאליו, אך במקביל היעדר צמיחה - נתון שמתכנן שגיא לשנות.

הרווח התפעולי פרו-פורמה (בנטרול פחת, רווח/הפסד בגין שערוכי נדל"ן והוצאות חד פעמיות) עמד על 5.3 מיליון ליש"ט בגין המחצית שהסתיימה בספטמבר האחרון, וזאת לעומת 13.1 מיליון ליש"ט בשנה שהסתיימה במארס 2014.

כאמור, מרקט-טק הפרידה בתשקיף בין תוצאות קבוצת פעילות הנדל"ן לעיל, ובין תוצאות קבוצת המסחר האלקטרוני שהן למעשה תוצאות Fiver. לטענתה, איחוד של תוצאות שתי קבוצות אלו יוצר, עבור השנה שהסתיימה במארס 2014, הכנסות של 41.8 מיליון ליש"ט ורווח תפעולי פרו-פורמה של 13.8 מיליון ליש"ט.

ועכשיו לנתוני המאזן ורמת המינוף. נכון לספטמבר 2014, נח בקופת החברה מזומן בשווי של 10.1 מיליון ליש"ט. ההון העצמי עמד על 213.1 מיליון ליש"ט והיווה 46.4% מסך המאזן.

באשר למינוף, סך החוב הפיננסי נכון לסוף מארס האחרון עומד על 233.3 מיליון ליש"ט וכולו הפך לקצר טווח, בעקבות העברת השליטה בחברה. רגע לאחר שנרכשה על ידי שגיא, מרקט-טק השלימה רה-ארגון של חוב זה, כולו לבנק נומורה היפני, לפיו 51.2 מיליון ליש"ט מתוכו ישולמו עד 27 בינואר 2015, ואילו 185.3 מיליון ליש"ט ישולמו עד 27 בינואר 2017.

מרקט-טק מעסיקה 428 איש, כשהחלוקה היא בערך חצי חצי בין פעילות הנדל"ן ופעילות המסחר האלקטרוני (עובדי Fiver).

 התוצאות הכספיות של Fiver

 כיצד מורכבת הערכת שווי לנכסי מרקט טק

 התוצאות הכספיות של מרקט טק

 קמדן מרקט