"הבנקים לא עומדים בעומס במימון פרויקטים בנדל"ן"

"הבנקים לא עומדים היום בעומס בכל הקשור למימון פרויקטים בנדל"ן. הם לא יודעים לתת את מלוא פתרונות המימון הנדרשים, ובגלל זה המימון החוץ בנקאי פורח וימשיך לפרוח", אומר פולי טטרו, בעלים ומנהל משותף בחברת טופ קפיטל, העוסקת במתן שירותי ייעוץ, ליווי וגיוס אשראי לפרויקטים בנדל"ן מבנקים וממקורות חוץ בנקאיים. החברה מלווה כיום את בנייתן של כ-800 דירות של קבלנים, וכאלף דירות במסגרת קבוצות רכישה בהיקפי אשראי של כמיליארד וחצי שקל.

לדברי טטרו, מציאות זו של היקפי מימון חוץ בנקאי שגדלים והולכים בשנים האחרונות, אינה מבשרת טובות ואף עלולה ליצור בעיה בהמשך: "המימון החוץ בנקאי משרת את כולם, אולם בניגוד לבנקים, הוא אינו מפוקח".

- זה מסוכן?

"כן. אם חלילה מחר שוק הנדל"ן ייכנס להאטה, אז כתוצאה מכך הרבה מאוד כסף, גם כסף טיפש, עלול להיעלם. זה יכול להיות המשבר הבא בישראל אם לא יתנו על זה את הדעת. מצד אחד בנק ישראל מרסן הבנקים באמצעות רגולציה ופיקוח, ומצד שני מנפח בועה בנדל"ן במקום אחר".

- איך זה שהמימון החוץ בנקאי פורח כל כך?

"בחמש שנות הפעילות שלנו, שוק המימון לנדל"ן חווה לא מעט תהפוכות, למרות שזה זמן קצר, בגלל הרגולציה של בנק ישראל שהתהדקה וגם תנאים אובייקטיביים שהשתנו. ראינו השנה יזמים וקבלנים שלחוצים להלוואות גישור כי בנקים הפכו סלקטיביים יותר ורצו לראות לאן הדברים הולכים, וראינו גם האטה משמעותית מאוד בהיקפי המכירות אצל הקבלנים כמעט בכל הארץ. אבל כבר חודש לפני שנפלה הממשלה השוק נכנס לתאוצה והגיעו יזמים וקבוצות רכישה שביקשו מימון דחוף. כבר הבינו שחוק מע"מ 0% ימות וההמתנה מיותרת. ואז, כשפנינו לבנקים והתחלנו להכניס פרויקטים, גילינו שיש עומס אדיר על הבנקים, הם מוצפים בפרויקטים, ופתאום לאשר כל פרויקט לוקח יותר זמן. בקבוצות הרכישה זה חמור עוד יותר: לפחות שני בנקים מהגדולים בישראל לא מוכנים לשמוע על קבוצות רכישה כי הם עמוסים, ואין להם כוח אדם אפילו לקבוצה הכי טובה. וכשאי אפשר לקבל מימון בבנק פונים לאפשרות אחרת".

- אז המימון החוץ בנקאי נותן תשובה לצורך, זה היצע וביקוש.

"זה לא בסדר. יש היום חמישה בנקים שמבינים נדל"ן, שלושה מהם מתעסקים בקבוצות רכישה - זה לא מספיק. בחו"ל יש מאות בנקים. לבנקים יש תפקיד - לתת פתרונות מימון. ואם הם לא יודעים להתעסק עם פרויקטים קטנים, אולי צריך עוד כמה בנקים קטנים שיתמחו במימון פרויקטים כאלו".

- כבר שנים עשרות אלפי דירות שיצאו לשוק. יהיה מי שיממן?

"אין בבנקים מספיק כוח אדם כדי לעמוד בעומס הזה, לעקוב אחרי הפרויקטים ולבצע את כל העבודה מסביב. לכן, לדעתי נראה פרויקטים שמחכים תקופה ארוכה למימון".

- מה קורה היום בענף?

"החודש האחרון הפתיע אותנו. בתקופת בחירות בדרך כלל יש אי ודאות ומזהים האטה, כי כולם זהירים יותר. הפעם השוק בטוח בעצמו, בטוחים שיש עודפי ביקוש, רוצים להתחיל לבנות. זה גם בגלל התקופה הקשה שהיתה עם מע"מ אפס וגם בגלל הפוליטיקאים שקראו שלא לקנות דירות".