2014 הייתה שנה חזקה נוספת בשוק המשכנתאות: היקף המשכנתאות החדשות הסתכם ביותר מ-50 מיליארד שקל, בדומה לנתוני השיא שנרשמו ב-2013. תיק המשכנתאות בבנקים עומד על כ-262 מיליארד שקל, והכפיל עצמו תוך 7 שנים.
לא תוכנית מע"מ 0%, לא מגבלות בנק ישראל ואפילו לא ההסלמה הביטחונית הצליחו להוריד את הביקושים בשוק המשכנתאות. זאת ועוד, 2015 צפויה להתחיל גם כן בסנטימנט חזק בעקבות ביטול תוכנית מע"מ 0%, ששחררה את צוואר הבקבוק והורידה לא מעט אנשים שישבו על הגדר בציפייה לכניסתה של ההטבה הזו.
אלא שבד בבד עם הביקושים החזקים, עבר גם תמהיל תיק המשכנתאות לא מעט שינויים בשנה האחרונה, בעקבות כניסתן לתוקף של מגבלות שבנק ישראל הטיל בתחום. אמנם לכאורה נאמר כי למגבלות בנק ישראל אין השפעות על השוק, שכן הביקושים הגבוהים נמשכים, ואולם בבדיקה עמוקה יותר של נתוני השוק ניתן לראות את ההשפעה, ורמת הסיכון במשכנתאות החדשות נמוכה יותר. האם זה יספיק ביום הדין, כאשר המגמה בשוק הנדל"ן תשתנה? לא בטוח, וגם המפקח על הבנקים דודו זקן עדיין מוטרד מהסיכון בשוק זה. לפניכם המספרים המרכזיים של שוק המשכנתאות המבוססים על נתוני בנק ישראל לחודשים ינואר-נובמבר 2014. גאות מטרידה או ירידה בסיכון - החליטו בעצמכם:
31.3%: זהו היקף המשכנתאות שניתנו אשתקד לרכישת דירות ביותר מ-2 מיליון שקל. לאחר שבשנת 2013 נרשמה ירידה קלה במשכנתאות למימון נכסים יקרים, בשנה שחלפה שיעורן עלה שוב, ואף חצה את רף 30%.
לשם השוואה, ב-2012 היקף המשכנתאות לנכסים יקרים היה 29%, ב-2013 הוא ירד קלות ל-28.8% - מה שאולי בישר על מעין התייצבות בפלח דירות היוקרה - ואולם ב-2014, כאמור, טיפס ל-31.3%.
לעומת זאת, הדירות שמחיריהן מאות אלפי שקלים הן מוצר הולך ונעלם. אם ב-2012, 12.5% מהמשכנתאות ניתנו על נכסים ב-800 אלף שקל לכל היותר, ב-2014 שיעורן בשוק המשכנתאות כבר נהפך חד-ספרתי, והן היוו 9.2% מהשוק בלבד. הפלח המרכזי בשוק נותר דירות ב-1.2-2 מיליון שקל, המהוות 39.5% משוק המשכנתאות - בדומה ל-2013.
נראה כי זחילת המחירים כלפי מעלה נמשכת: אם ב-2013, 68.2% מהמשכנתאות ניתנו לדירות בשווי של יותר מ-1.2 מיליון שקל, פלח זה מהווה 70.8% מהמשכנתאות ב-2014. ואפשר להניח כי אם מע"מ 0 לא היה מטיל את צלו, אולי היינו רואים אף עלייה גבוהה יותר.
601 אלף שקל: זהו גובה המשכנתא הממוצעת ב-2014. בשנה החולפת היקף המשכנתא הממוצעת חצה בראשונה את רף 600 אלף שקל. ב-2012 עמד היקף המשכנתא הממוצעת על 575 אלף שקל, כלומר עלה ב-5% בקירוב תוך שנתיים. גם מאפיין זה משקף את העלייה במחירי הנדל"ן, הואיל והיקף המשכנתא הממוצעת עלה על אף ששיעור המימון במגמת ירידה (ראו נתונים בהמשך).
52.5%: זהו שיעור המימון הממוצע לרכישת דירה ב-2014. כלומר המשכנתא מממנת לרוכשי הדירות קצת יותר ממחצית מהרכישה, והיתר מגיע מהון עצמי. מדובר בהמשך למגמת הירידה שראינו בשנתיים האחרונות. כך לדוגמה, ב-2012 עמד שיעור המימון על 56.1% וב-2013 על 53.8%.
נזכיר כי בנק ישראל הגביל את מימון המשכנתא ל-75%, וגם מימון זה ניתן רק לרוכשי דירה ראשונה. ואכן, מימון בשיעור גבוה מ-75% נהפך תופעה נדירה ביותר. רק 1.7% מהמשכנתאות ניתנו במימון גבוה מ-75% מהיקף הרכישה, לעומת 7.4% מהמשכנתאות שניתנו במימון גבוה שכזה ב-2012. תמונת הראי הן כמובן ההלוואות במינוף נמוך יחסית של עד 60% משווי הנכס. אם ב-2012 הן היוו פחות מ-60% מהמשכנתאות (57.6%), הרי שבשנת 2014 הן כבר היוו שני שלישים בקירוב מההלוואות - 64.8%.
0.8%: זהו שיעור המשכנתאות שבהן ההחזר החודשי של הלווה גבוה מ-60% מהכנסתו. מאפיין נוסף לבדיקת רמת הסיכון של המשכנתא הוא יחס ההחזר מתוך ההכנסה של הלווה. מאפיין זה משקף עד כמה ייכנס הלווה לבעיה בהחזר המשכנתא במקרה שהכנסתו תיפגע (לדוגמה, כתוצאה מפיטורים).
גם בסוגיה זו טיפל בנק ישראל והטיל מגבלות, לאחר שנוכח לדעת כי יחס ההחזר הממוצע של הלווים נמצא במגמת עלייה (זאת, בשל העובדה שהשכר במשק לא הצליח להדביק את קצב עליית מחירי הדירות). ואכן, אנו רואים שמשכנתאות שבהן ההחזר גבוה מ-60% מההכנסה כמעט ונכחדו, בה בעת שבשנת 2012 כמעט 5% מהמשכנתאות היו ברמת סיכון גבוה שכזו.
לעומת זאת, 63.6% מהמשכנתאות הן כאלו שההחזר החודשי שלהן אינו עולה על 30% מההכנסה - עלייה נאה לעומת 2012, שנה שבה רק 54.4% מהמשכנתאות היו עם החזר בשיעור נמוך יחסית. ועדיין בממוצע ההחזר החודשי של הלווים במשכנתאות עומד על 30% בקירוב, קרי כמעט שליש מההכנסה מנותב להחזר משכנתא - משקולת לא מבוטלת על משקי הבית.
2.2 מיליארד שקל: זהו היקף המשכנתאות שנמצאות בפיגור בתשלומים של יותר מ-90 יום. מדובר ב-0.84% בלבד מהמשכנתאות. המשכנתאות בפיגור בולטות בעיקר בשני הקצוות של סולם הרוכשים - אצל לווים עם הלוואה של עד 300 אלף שקל היקף הפיגור עומד על 2.04%, יותר מכפול מהממוצע, ואצל לווים עם הלוואות של יותר מ-2 מיליון שקל, גם כן הנתון גבוה משמעותית מהממוצע ועומד על 1.12% מההלוואות.
היקף המשכנתאות בפיגור נמוך מאוד. כדאי לזכור ששוק הדיור נמצא כיום בגאות, מה שמאפשר ללווים הנקלעים לבעיה למכור את הנכס בקלות יחסית, ולפרוע את המשכנתא. נזכיר כי בתרחיש קיצון שהציג בשנה שעברה בנק ישראל, המדמה ירידת מחירים ומיתון, הבנק המרכזי העריך כי שיעור נוטלי המשכנתאות שייקלעו לבעיות ינסוק ל-6%, כלומר פי 7 לעומת המצב כיום.
משכנתאות
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
