"כאשר מיעוט רעשני מהקבלנים מפחד, זה סימן טוב"

לאחר חודשים ארוכים פרסם משרד הבינוי את שני המכרזים הראשונים במסגרת תוכנית מחיר מטרה. נכון להיום טרם פורסמו חוברות המכרז אולם על פי מודעת הפרסום של שני המכרזים כבר ניתן לראות מה דמי הפיתוח אותם מבקשת המדינה לגבות מיזמים שיגישו הצעות למכרז. יזמים וקבלנים שראו את מודעות הפרסום טוענים כי עלויות הפיתוח בהם נקב משרד הבינוי גבוהות בצורה ניכרת ממכרזים קודמים וכי עובדה זו הופכת את המכרזים ללא רלוונטיים בעבורם.

בתגובה לטענות הקבלנים טוענים במשרד הבינוי כי מדובר בטענות-סרק. מנכ"ל משרד הבינוי, שלמה בן אליהו, התייחס היום לטענות ואמר כי מדובר במיעוט המתנגד למכרזי מחיר מטרה, התנגדות הנובעת מתוך חשש של הקבלנים עצמם. עוד הוסיף בן אליהו ואמר כי: "כאשר מיעוט רעשני מהקבלנים מפחד, זה סימן טוב. כאשר אותו מיעוט מנסה לדחוף את רוכשי הדירות לקנות מהר דירות ובמחירים מופרזים, זה רע".

כזכור, בתחילת השבוע ערכו בכירי משרד הבינוי מסיבת עיתונאים במסגרתה הכריזו על נתוני שיא בשיווק קרקע לבנייה למגורים בשנת 2014. על פי נתוני המשרד מדובר בשיווקים לכ-50.5 אלף יחידות דיור. לאחר פרסום הנתונים תקפו גורמים שונים את אמינותם והוסיפו כי מדובר בעיקר בשיווקים "על הנייר" שעוד רחוקים מביצוע.

בן אליהו התייחס גם לטענות אלה היום ואמר: "ישנם קבלנים החוששים משיווק בהיקפים גדולים כל כך, משום שהם יודעים שזהו המפתח להורדת מחירי הדיור, ומחפשים התחכמויות קטנות להסביר מדוע מספר זה אינו מדויק. כל מי שעיניו בראשו ייזהר מהמלצות קבלנים אלה, שכל מטרתן, הלגיטימית כסוחרים, היא להגדיל את רווחיהם ולמכור דירות במחירים מופרזים. עם זאת, זהו מיעוט קטן בקרב הקבלנים, אשר רובם תומך בפעולות רמ"י ומשרד הבינוי להגדלת היצע הקרקעות לבניית דירות, ושותף למאמץ הגדול להגדיל את היצע הדירות ולהוריד את המחירים".

בן אליהו התייחס גם למכרזי מחיר מטרה ולטענות הקבלנים כנגד עלות הפיתוח הגבוהה ואמר: "המערכת הבנקאית מעודדת את היזמים לגשת למכרזי "מחיר מטרה", שבהם וודאות גבוהה למכירת הדירות יחד עם הורדת העלויות ליזם".

עוד נמסר היום ממשרד הבינוי בכל הנוגע לטענות על מכרזי מחיר מטרה כי: "עשרות יזמים וקבלנים מתעניינים ונערכים בחודשים האחרונים למכרזי מחיר מטרה והיו שותפים עמנו בדיונים לקראת גיבוש התכנית לצד בנקאים, כלכלנים ואדריכלים. מאות יזמים, שמאים, קבלנים ואנשי נדל"ן השתתפו בכנס מחיר מטרה שיזם המשרד בחודש שעבר, כדי שכולם יכירו ויבינו את מהפכת המכרזים. המדינה מוותרת על ההכנסות מהקרקע, מבטיחה מפרט איכותי וקובעת את המחירון החדש של ישראל המגלם הנחה של 20% ויותר על מחיר השוק והחזרת השוק לרמות מחירים סבירות יותר".

"מה שלא גובים על הקרקע גובים בפיתוח"

כאמור, קבלנים שונים תקפו את מכרזי מחיר מטרה, בעיקר על רקע העלות הגבוהה של מחירי הפיתוח במכרזים. "במכרזי מחיר מטרה לכאורה אין עלות לקרקע. אבל שמסתכלים על עלויות הפיתוח של משרד הבינוי נהיה חושך בעיניים", הסבירה ל"גלובס" עופרה חדד סמנכ"לית חברת יורו ישראל, "בראש העין בדקתי את עלות הפיתוח במכרז מחיר מטרה לעומת עלות הפיתוח במכרזים קודמים בעיר וגיליתי שמדובר בעלויות כפולות ואף משולשות. נראה שבמשרד הבינוי אולי לא יגבו מחיר על הקרקע, אבל מה שלא גובים שם יגבו במסגרת הוצאות הפיתוח".

חדד מוסיפה כי על פי נתוני עלות דמי הפיתוח והמחיר למ"ר שנקבע מראש על ידי משרד הבינוי למכירת הדירות המוזלות, שעומד על 9,400 שקל למ"ר, לא יהיה ניתן לבצע את הפרויקט ולבנות דירות מוזלות. "המחיר למ"ר, 9,400 שקל למ"ר הוא כולל מע"מ. אם נורד את זה אנחנו נשארים עם 7,960 שקל למ"ר. כלומר דירה בשטח 100 מ"ר אמורה להימכר ב-796 אלף שקל. אם נוריד מזה את עלות דמי הפיתוח שעומדים במכרז על כ=300 אלף שקל, נגיע לכ-496 אלף שקל שזו עלות הביצוע לבדה של דירה במקרה הטוב, בלי עלות מימון, אגרות, תשומות, שיווק ועוד".

לדברי חדד, העמסת עלות הפיתוח על המכרז מובילה למצב בו קשה לראות כיצד ניתן לגשת למכרז שכזה: "כמה שמנסים לשחק עם המספרים, זה לא יוצא טוב. על פי הנתונים שכבר פורסמו אני באופן אישי לא רואה איך אנחנו ניגשים למכרזים האלה ב-2015. זה רק המספרים היבשים בלי השינויים שעוד יכולים להיות בשנתיים שעד הבנייה".