מסימני הבועה: לא תאמינו איך נמכרו דירות באור-עקיבא

למרות הפריחה שאפיינה אשתקד את גיוסי האג"ח והמניות בענף הנדל"ן המקומי, המוסדיים אינם ממהרים להשתתף בכל הנפקה שנמצאת על המדף. מי שביקשה לנצל את המומנטום רגע לפני סוף השנה היא חברת הנדל"ן אפי קפיטל, אולם ניסיונה לגייס חוב לא צלח.

אפי קפיטל שבבעלות אפי שקדי פרסמה באוקטובר טיוטת תשקיף שלפיו תכננה לגייס עד 60 מיליון שקל, זאת כשבקופת המזומנים שלה 300 אלף שקל. לחברה גירעון של כ-5 מיליון שקל בהון העצמי (פרופורמה). ב-2013 לא הציגה אפי קפיטל הכנסות כלל, והיא סיכמה אותה בהפסד של כ-2 מיליון שקל. במחצית הראשונה של 2014 המגמה היתה דומה.

על פי התשקיף, החברה התכוונה להעמיד את מרבית הסכום לטובת רכישות קרקע לפרויקטים חדשים. 13 מיליון שקל מתמורת ההנפקה היו מיועדים לעבור כהלוואת בעלים לפרויקטים שהחברה מפתחת: 5 מיליון שקל לחברת אופק חופים (בה היא שותפה עם עמרם אברהם) כהון עצמי ב-3 פרויקטים בחדרה, ו-8 מיליון שקל לחברת נווה אור (שבה היא שותפה ב-50%) על מנת שישמש כהון עצמי בפרויקט באור עקיבא.

גורמים בשוק ההון ציינו כי אפי קפיטל היא חברה עם הון עצמי נמוך, שהתמקדה באזור גיאוגרפי מסוים ובעלת פרופיל סיכון פיננסי גבוה. לדברי גורם בשוק ההון, "החברה הבינה שהיא לא תצליח לגייס, או שלא יהיה היגיון כלכלי עבורה לגייס את כל הבטוחות שהשוק דרש. לכן היא קיבלה בעצמה החלטה שאין כדאיות להמשיך במהלך".

בחברה נימקו את הנסיגה מההנפקה בכך ש"לאור תנאי השוק, שהשתנו במהלך הליך הגיוס, ועלייה ניכרת בשיעור הריבית, ומכיוון שאחד הבנקים הגדולים הציע לחברה להעמיד את הסכומים שאותם התכוונה לגייס בתנאים נוחים וטובים יותר, בחרה החברה לעצור את הליך הגיוס". עוד הדגישה החברה, כי לצורך הגיוס היא קיבלה את כל האישורים הרגולטוריים, "ועמדה בכל הדרישות, לרבות אלו המחמירות של רשות ניירות ערך".

עם זאת, בחינה של הפרויקט שהחברה משווקת במזרח אור עקיבא, מעלה לא מעט סימני שאלה שבוודאי לא תרמו להיענות מצד שוק ההון.

את פרויקט "נווה אור" משווקת החברה על קרקע סמוכה לאזור התעשייה. את הזכויות היא רכשה בשנים 2013 ו-2014 יחד עם שותפים, כך שהיא מחזיקה כיום ב-50% מהזכויות. הקרקע נרכשה לאחר שכבר אושרה בה תוכנית בניין עיר המשנה את ייעוד הקרקע מתעשייה למגורים.

דירות במקום מפעל

באתר החברה מציינת אפי קפיטל כי החלה בשיווק שלב א' הכולל 84 דירות, מתוך 400 דירות מתוכננות, ובמקום הוצב משרד מכירות. בתשקיף ציינה החברה, כי על פי הערכתה היא צפויה להתחיל עבודות במארס 2015 (עוד חודשיים) ולסיימן כעבור שנתיים, אך גם ציינה כי טרם התקבל היתר בנייה וכי טרם התקשרה עם קבלן מבצע.

עיון בתוכנית המאושרת, ואף בתשקיף החברה, מעלה סימן שאלה בנוגע לאומדן לוח הזמנים.

בתשקיף מציינת אפי קפיטל כי על הקרקע בנויים מפעלים בהיקף 20 אלף מ"ר וסככות המושכרים לשוכרים שונים בשכירות חופשית, וכי היה צורך לסיים את הסכמי השכירות טרם התחלת הבנייה. התוכנית קובעת כי תנאי לכל עבודת פיתוח או היתר בנייה בכל שטח התוכנית - כולל פינוי קרקע, פינוי מבנים או מתן היתר בנייה לתשתיות - יהיה ביצוע סקר מקיף וטיפול או פינוי הקרקע המזוהמת או החומרים המסוכנים, בהתאם לנהלים ועל פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה.

נוסף לכך נדרש ביצוע סקר למי תהום על פי הנחיות נציבות המים, וביצוע דיגום מי תהום באמצעות קידוחים למתכות כבדות ולחומרים נדיפים. עוד קובעת התוכנית, כי תנאי להיתר בנייה ראשון יהיה הריסת המבנים. נוסף לכך, נדרש אישור המשרד להגנת הסביבה לעמידת מפעל ורדינון בתקני פליטה הנדרשים ממנו ועמידה בתקני איכות אוויר. בנוסף, נדרש אישור המשרד להגנת הסביבה להשלמת הטיפול או פינוי הקרקעות המזוהמות.

החברה מציינת בתשקיף כי ביצעה את הסקרים הנדרשים בשיתוף נציגת המשרד להגנת הסביבה, והיא ממתינה לקבל את אישורו. בנוסף, בהתבסס על הסקרים שביצעה, היא מעריכה את עלויות הטיפול בסכום לא מהותי, אך מסייגת את ההערכה, הואיל וטרם הוכן אפילו דוח אפס לבנק, וכי האומדן יכול להשתנות משמעותית ביותר עקב גורמי הסיכון הקיימים.

לעומת זאת, מבדיקת "גלובס" עולה תמונה שונה. מהמשרד להגנת הסביבה נמסר לנו כי "לפני כשבועיים וחצי הוגשה למשרד תוכנית לשיקום הקרקע המזוהמת באתר. בעקבות ממצאים חריגים של גזי קרקע במקום הדורשים טיפול ואיטום של המבנים מפני חדירת גזים, התוכנית טרם אושרה. יודגש כי עד לשיקום מלא של המתחם, הריסת מבנים וביצוע בדיקות חוזרות שיוכיחו כי אין חשש לבריאות הדיירים, השטח לא מוגדר כשטח נקי".

בנוסף, נקודה נוספת שמעלה לא מעט שאלות בקשר ללו"ז לקבלת היתר בנייה כמו גם ליווי בנקאי היא הבעלות על הקרקע.

מתשקיף החברה עולה כי בשלב זה רשומות לטובת החברה הערות אזהרה בלבד. השלמת חוזי החכירה כרוכה בחתימת חוזי חכירה חדשים עם רשות מקרקעי ישראל, המשקפים את הייעוד החדש של הקרקע למגורים, והחברה מנהלת מו"מ לחתימת החוזים. עוד מציינת החברה בתשקיף כי טרם הושגו כל האישורים הנדרשים לרישום הבעלות בטאבו בחלקים מהקרקע שבהם ניתן לרשום בעלות.

באפי קפיטל מבקשים להרגיע. לדבריהם, "הפרויקט האטרקטיבי נבנה במתחם שעליו מבנה תעשיה ישנים וריקים. רוב המבנים פונו, והחברה תחל בהריסת המבנים בימים הקרובים. במקביל, החברה מקדמת בוועדה המקומית את היתרי הבנייה. לחברה הסכמה עקרונית עם אחד הבנק הגדולים לליווי והחוזים עליהם חותמים רוכשי הדירות, כמקובל בשוק, הינם חוזים מותנים בקבלת היתר. הרוכשים מודעים לכך ומעוניינים להקדים החתימה לאור מחירי הפריסייל האטרקטיביים וההערכה כי המחירים יעלו בקרוב".

בחברה הדגישו כי כל ההון העצמי בפרויקטים ("כאלף יח"ד") הושקע, "והחברה צופה עודפים של כ-150 מיליון שקל".