"המבחן יהיה לראות איך הרגולטור ינהל דיור להשכרה"

בשבוע שעבר הכריזו במשרד האוצר על קבוצת אשטרום כזוכה במכרז לבנייה להשכרה ארוכת טווח בחיפה. המכרז פורסם לראשונה לפני כשנה, ומאז עבר דרך חתחתים שכללה כמה דחיות ואף ביטולו ופרסומו מחדש במתווה שונה. מי שהיה אחראי על הגשת ההצעה למכרז ויהיה אחראי כעת על הפרויקט לאחר הזכייה בו הוא גבי לוי, מנהל תחום זכיינות באשטרום, הכולל כבר לא מעט פרויקטים, אך אף אחד מהם כמובן אינו בתחום המגורים.

"דיור להשכרה בישראל הוא דבר נכון", אומר לוי, "המבחן האמיתי עכשיו יהיה לראות איך הרגולטור יידע לנהל את זה. צריכה להיות כאן כמה שפחות מעורבות ממשלתית וכמה שיותר מעורבות פרטית. היזמים מהירים יותר ואני מקווה שהמדינה לא תחליט שהיא יודעת הכל ותהיה במעורבות גבוהה בפרויקטים".

המכרז מתייחס לקרקע בדרום מערב חיפה, שעליה ניתן לבנות 268 דירות. המכרז הראשון כלל אפשרות למכירת 68 דירות והשכרה של שאר הדירות, ואילו לפי המכרז החדש מספר הדירות שהזוכה אותן יוכל למכור בשוק החופשי יעלה ל-126.

- למה בוטל המכרז המקורי ופורסם חדש במקומו?

"כי אף אחד לא ניגש. היתה בו נטייה מובהקת להשכרה, ומכיוון שאין תשואה משמעותית להיקף גדול של השכרה במיקום הזה ובתנאי השוק - הוא היה לא רלוונטי. המדינה חשבה שזה יכול לעבוד אבל היזמים חשבו שלא. כשהמכרז התפרסם שנית היתה כבר חלוקה טובה יותר בין דירות למכירה ודירות להשכרה, ואז זה נהיה משתלם וכראיה היו הצעות".

- איך נערכים לפרויקט כזה?

"זה מכרז מורכב מאוד ועשינו תכנון מפורט רק בשביל ההצעה שהגשנו. עשינו ניתוחים פיננסיים והתייעצנו עם גורמי מימון, משום שבמכרז כזה אתה חייב לדעת מראש שיהיה מי שיממן אותך אחרי שתזכה".

למרות כוונתו של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, להכניס לשוק ההשכרה את הגופים המוסדיים, באף אחד משלושת המכרזים שנסגרו לא זכה גוף מוסדי, ובאחרון שבהם אף גוף מוסדי אפילו לא השתתף. לשאלה האם ניתן לראות בכך כישלון של הנחת היסוד שהמוסדיים ייכנסו לתחום הזה, עונה לוי: "אני לא חושב שזה נכשל. במכרזים הקודמים היו גם הצעות של מוסדיים אבל הם לא זכו. לוקח להם יותר זמן מאשר ליזמים להיכנס לתחום חדש והם עושים את ההתאמות. צריך גם לזכור שאמנם הם לא זכו, אבל אחר כך הם נכנסים כמממנים, ולכן ציפיות הממשלה לא התבדו לגמרי".

- גם לכם יהיה שיתוף פעולה עם גוף מוסדי במימון?

"יש סיכוי טוב שכן".

ההצעה הזוכה של אשטרום במכרז עמדה על 22 מיליון שקל. זהו סכום קטן יחסית למגרש לבניית 268 דירות, וקטן גם בהשוואה להצעות שהוגשו במכרזים הקודמים ברמת השרון ובהרצליה. רבים סבורים שבמחיר קידום בנייה להשכרה מעניקה כאן המדינה מתנה ליזמים שרוכשים קרקע במחיר נמוך מאוד יחסית לשוק. על כך אומר לוי: "לא מדובר על מתנה, וגם אנחנו וגם עורכי המכרז מרוצים מהמחיר שהתקבל. ההתבטאויות בנוגע למתנה ליזמים נובעות מתפיסה מיושנת של דיור להשכרה, והמדינה כאן הסירה הרבה מאוד חסמים כדי לאפשר לזה לקרות. יש דיור להשכרה בכל העולם ועכשיו יהיה גם בישראל".

- עד היום נסגרו בסך הכול שלושה מכרזים, שמהווים היצע של כמה מאות דירות להשכרה. זה תחום שעוד יתרומם?

"אני חושב שצריך להסיר את הכובע בפני משרד האוצר שהצליח לשווק קרקעות במחיר מסובסד ולשחרר חסמים בתחום הזה. זה רק ההתחלה, והניסיון היה בשלוש ערים גדולות בישראל. אני חושב שנראה עוד מכרזים. יש מצבים בכלכלה שההיצע דוחף לביקושים וזה להערכתי מה שיקרה כאן, ככל שיהיו יותר פרויקטים להשכרה יהיו יותר אנשים שיעברו לגור בשכירות ארוכת טווח. אנחנו יודעים שיש עוד פרויקטים בדרך".

- אתם תיגשו?

"אנחנו ניגש למכרזים נוספים. מדברים על מכרז שיפורסם במתחם הגדנ"ע בתל אביב, ואי אפשר להתעלם מכך שת"א היא עיר עם ביקוש גדול להשכרה. ברגע שהמכרז יפורסם נבחן אותו ויש סיכוי גבוה שניגש. לקבוצת אשטרום יש כל היכולות הדרושות לפרויקט מסוג כזה, גם היכולת לבצע, גם לספק את חומרי הגלם, גם פעילות זכיינית להפעלה וניהול של הדיור לשכירות וגם זרוע של נדל"ן למגורים לשווק את הדירות".