כך נראית ההבטחה הגדולה להצפת השוק בדירות חדשות

שעת המבחן של משרד בינוי מתקרבת. פרויקטים רבים בשכונת הדגל "פסגות אפק", ששיווק המשרד ברעש גדול לפני שלוש שנים בראש העין, נמצאים חודשים ספורים לפני סיום הבנייה. אלא שעד היום לא חובר אתר הבנייה לחשמל או למים, אין בה כבישים או מדרכות, וגם מבני ציבור עוד לא נראים בשטח. המשמעות: עלויות הבנייה התייקרו במיליוני שקלים, לא ניתן יהיה להנפיק בקרוב טפסי אכלוס, והיזמים שיסיימו בקרוב את הבנייה צפויים לעמוד בהפרת חוזים מול רוכשי דירות שאמורים לקבל אותן לפני תחילת שנת הלימודים הבאה.

למחדל אחראי משרד הבינוי, שקיבל כבר לפני שלוש שנים את הכסף עבור עבודות הפיתוח, שכאמור רחוקות מלהסתיים.

"סכנת חיים"

סיור שערך "גלובס" בשכונה, הכוללת את מתחמי A ו-B שבהם שיווק משרד הבינוי את המגרשים בשנים 2011-2012, עולה כי הבנייה בחלק לא מבוטל מהשכונה, בפרויקטים של חברות גיא ודורון לוי, דונה, פלסים ועוד, נמצאת בשלבים מתקדמים, וסיומה צפוי בעוד חודשים ספורים.

"משרד השיכון קיבל מאיתנו מיליוני שקלים עבור תשתיות ופיתוח ולא סיפק את הסחורה", אומר יהודה קראוזה, בעלי חברת קירת שרכשה קרקע בשכונה עוד במאי 2011. "אין חשמל, אין מים, אין מערכת ביוב, וגם אין כבישים ותמרורים וזו סכנת חיים של ממש לנסוע במקום. קבלנים מפעילים גנרטורים במקום חשמל, ומביאים מיכליות מים כי אין חיבור. התוצאה שהבנייה לוקחת ארבע שנים במקום שנתיים, וזה כמובן מעלה את עלות הבנייה. חברת תדהר למשל בונה 1,000 דירות, עם 10 מנופים, וצריכה להפעיל גנרטורים. דבר שלא יעלה על הדעת. משרד השיכון היה צריך לשווק את הקרקע היום ולא לפני שלוש שנים".

על עבודות הפיתוח בשכונה אחראי כאמור משרד הבינוי, שמתקשר עם קבלני משנה לביצוע העבודות. לצורך כך, היזמים שרכשו את הקרקעות שילמו את דמי הפיתוח למשרד מיד לאחר הזכייה. בשנת 2011 לבדה, קיבל משרד השיכון מיזמים למעלה מ-200 מיליון שקל עבור דמי פיתוח בלבד, ונוסף ל-332 מיליון שקל שקיבלה המדינה מהיזמים עבור הקרקעות עצמן באותה שנה.

ב-2012 קיבל משרד הבינוי 176 מיליון שקל נוספים עבור דמי פיתוח מהיזמים. זאת, בנוסף ללמעלה מ-200 מיליון שקל ששילמו היזמים עבור הקרקע ששווקה באותה שנה. אלא שהעבודות טרם בוצעו, דבר שלא מנע מהשרים להגיע לשכונה החדשה פעם אחר פעם ולהצטלם עם ראשי הערים המתחלפים של ראש העין, לרגל חתימה על הסכמי גג המתייחסים לשיווק קרקע עתידי במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".

בנוסף, 100 מיליון שקל קיבל משרד השיכון עבור דמי פיתוח לפרויקט המשותף של חברת תדהר וסי.פי.אם ל-1,036 דירות בשכונה.

"שלוש שנים מאז שזכינו, רוב החברות התחייבו למסור את הדירות לקראת שנת הלימודים 2015, ואפילו כביש גישה לשכונה עדיין אין", אומר אבי זלמן בעל חברת פלסים, שרכשה אף היא קרקע ב-2011. "כשאנחנו עוזבים את האתר אחר הצהריים, גונבים לנו כלים, גנרטורים וסולר, וכל זה בגלל שאנחנו לא יכולים לשים מערכות פיקוד ומצלמות כי אין לנו חשמל. מים אנחנו מקבלים כמו בתקופת השיירות בירושלים. כל היעדר התשתיות של מים וחשמל מייקר במיליונים את הבנייה. הכבישים במקום לא כבישים, ודיירים שבאים לבקר באתר לא יכולים להגיע ומתלוננים. גם תשתית של בתי ספר וגני ילדים עדיין לא נראית באופק, ולא ברור איך תיפתח שנת הלימודים כך. יבואו אנשים שצריכים ללמוד באיזשהו מקום ולקנות באיזשהו מקום".

אך לדברי זלמן, הבעיה האמיתית עוד ממתינה ליזמים באופק. "הכי גרוע שנגמור את הבניינים ונבקש לאכלס אותם (טופס 4). העירייה לא תיתן, כי אי אפשר לאכלס בניינים בלי תשתיות. אנחנו יכולים לסיים את הבנייה בתוך חצי שנה, אך אפילו כביש גישה לשכונה עדיין אין. היזמים יצטרכו לשלם פיצויים לדיירים בגלל איחור במסירה, וכל זה בגלל שמשרד הבינוי לא ביצע את העבודות".

"מחיר מטרה יהיה כישלון"

זלמן מתייחס גם לתוכנית מחיר מטרה - תוכנית לשיווק קרקעות במחיר דירה קבוע ומופחת ממחירי השוק. בדצמבר האחרון הודיע המשרד על מכרז ראשון ל-2,800 דירות בראש העין במחיר מטרה, מהן 1,700 דירות מוזלות.

"מאז שזכינו במכרזים ב-2011 היזמים לא זוכים לשום מענה ממשרד הבינוי. לא התקיימה שום שיחת עדכון למתן תשובות. במקום זה, משרד הבינוי מוציא מכרזי מחיר מטרה בראש העין, כשנכון להיום אין מים, ביוב או חשמל.

"כל שר רוצה להשאיר אחריו יותר יחידות ששווקו וזאת התוצאה. בראש העין החזקנו קרקע שלוש שנים, למרות שאת הפיתוח שילמנו מיידית. במחיר מטרה הורידו את המחיר ליזם ב-20% אבל העלו את מחיר הפיתוח ב-50%. ולכן מחיר המטרה בראש העין יהיה כישלון".

היזמים, יש לציין, צפו את התסריט הנוכחי. בזמן אמת הם התריעו על כך בפני משרד הבינוי (אז עוד משרד השיכון והבינוי), שהעניק ליזמים המתעניינים רק הבטחה "להשתדל לעמוד בזמנים".

זה היה בדיוק לפני ארבע שנים, בינואר 2011, כאשר השר לשעבר אריאל אטיאס וראש עיריית ראש העין לשעבר משה סיני, קיימו מסיבת עיתונאים והכריזו על יריית הפתיחה לשיווק 2,000 דירות. יום למחרת האירוע החגיגי קיימו נציגי המשרד מפגש עם יזמים באולם היכל התרבות בעיר, ובו ענו לשאלותיהם. היזמים העלו את הטענה כי אחד התנאים במכרז קובע כי כתנאי למתן היתר בנייה דורשת המדינה מהיזמים לממן סלילת כביש שיחבר את השכונה לגביש 444. המשמעות היתה כבר אז, שהיזמים יידרשו להעביר למדינה את מלוא התמורה על הקרקעות מיד עם הזכייה במכרז, אך יוכלו לבנות רק לאחר סלילת הכביש, שמועד סיומה לא ידוע. מנהלת מחוז מרכז במשרד הבינוי דאז, רבקה אבלסון, ניסתה להרגיע את היזמים, אך ההבטחה היחידה שנתנה להם היתה שהמשרד יעשה מאמץ לסיים את העבודות בתוך 22 חודשים, עם אפשרות להארכה של חצי שנה נוספת.

לדברי אלי אביסרור, מבעלי חברת אביסרור ובניו שגם לה אתר פעיל בשכונה, "בגלל שאין חשמל אנחנו מפעילים שני גנרטורים לבנייה של שלושה בניינים, בעלות של 70 אלף שקל בחודש. מים אנחנו מביאים במיכליות, וגם זה עולה 13 אלף שקל לחודש. אלה עלויות שלא תכננו מראש, וזו מעמסה שמישהו צריך לשאת בה. לפני חודשיים נפגשתי עם ראש העירייה שהבטיח שהוא מטפל בעניין, וכלום לא קרה. משרד הבינוי קיבל את הכסף שלו לפני שנים ולא מקיים את ההתחייבות, כי רק בנייה בהתנחלויות כנראה מעניינת אותם".

מעיריית ראש העין נמסר בתגובה: "העירייה טרם קיבלה את המתחמים A ו-B ממשרד הבינוי. לצערנו, יש עכשיו שביתה בחברת החשמל ואנו מסייעים לחברות הבנייה מול משרד הבינוי כדי לקדם את הנושא".

"הוקמו ועדות"

מחברת החשמל נמסר בתגובה: "בפרויקט 'פסגת אופק' בראש העין, חברת החשמל פועלת מול משרד הבינוי, האמון על עבודות הפיתוח בשכונה ובסביבתה. על מנת לאמוד מקרוב אחר התקדמות הפרויקט, הוקמו ועדות משותפות של שני הגופים כדי להסיר חסמים. חברת החשמל ממתינה למסירת תוואי חדרי השנאים בשכונה, אשר אמור להימסר לה על ידי משרד הבינוי. עם קבלת התוואי, חברת החשמל תקדם בהקדם האפשרי את הפרויקט".

ממשרד הבינוי נמסר בתגובה: "כל היזמים בראש העין חתמו על חוזה ולפיו הם יודעים כי עליהם לדאוג להספקת מים וחשמל לבנייה ממקורותיהם, וכי לא יקבלו חשמל ומים זמניים לבנייה. הנושא גם הובהר במפורש לפני השיווק בסיור המציעים ובכנס בראש העין. בעניין החשמל וחדרי שנאים, הם נמסרו לחברת החשמל. חברת החשמל התחייבה לפני שנה וחצי כי תתחיל לספק חשמל מינואר 2015. מתחילת דצמבר 2014 צוותי חברת החשמל וקבלני החברה אינם עובדים באתר עקב עיצומים שהכריז ועד חברת חשמל. מסירות של קווי מים וביוב נמצאים בביצוע, בשבוע הקרוב תתבצע לפי תיאום עם התאגיד מסירת תיקונים של מים וביוב בכביש עורקי שלב אפס. בשבוע הבא ממשיכים עם מסירות קווי מים וביוב במתחם B. הכוונה לסיים מסירות של קווי מים וביוב לתאגיד עד סוף פברואר 2015. במתחם A היזמים מקבלים גם היום חיבורי מים מהתאגיד. מדובר בשלשה יזמים - דונה, פלסים וגיא ודורון לוי".

ראש העין - ההבטחה הגדולה נשכחה

היתרי הבנייה ל-1,300 הדירות הראשונות בשכונה החדשה בראש העין יצאו רק באמצע 2013, וזאת למרות שמשרד השיכון שיווק את הקרקע במאי 2011, או במילים אחרות - באיחור של שנתיים. האיחור גרר עלויות מימון כבדות שבהן נאלצו היזמים לשאת, ונראה כי דווקא החרוצים ביניהם, שנמצאים בשלבי בנייה מתקדמים, עלולים עוד למצוא עצמם נושאים בעלויות כבדות בגין איחורים במסירת הדירות. לרגל האירוע הגיעו שר הבינוי אורי אריאל, מנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר הראל לוקר וראש עיריית ראש העין לשעבר משה סיני, בחודש אפריל 2013 לשטח והצטלמו כשהם עוטים חיוכים אופטימיים.

זו לא הפעם הראשונה שזה קרה. בדצמבר 2010, שלוש שנים קודם לכן, הצטלמו סיני והשר לשעבר אריאל אטיאס בשטח. אז הם הודיעו כי חתמו על הסכם לשיווק 8,600 דירות בשכונה, כחלק מ"מדיניות הגדלה ניכרת של היצע הדירות והקרקעות למגורים". אטיאס אף אמר כי "מדובר למעשה בהקמת עיר חדשה, בהיקפים בסדר גודל כזה. היום, במרכז הארץ, אין מספר יחידות דיור זמינות לשיווק, כמו שיש במקום היפה הזה, ראש העין". עוד ב-2010 פורסם המכרז ל-2,000 הדירות הראשונות ("זמינות לשיווק", אמר אטיאס), שכאמור ב-2011 הוכרזו הזוכים בו.

גל נוסף של שיווקים התבצע גם בשנת 2012, אך הוצאת היתרי הבנייה התעכבה בשל חסמים רבים, ביניהם מימון הקמת מחלף שיחבר את השכונות החדשות לכביש 5 בעלות של 300 מיליון שקל. חסם נוסף שלא נפתר לפני שיווק הקרקע היה מימון הקמת קו ביוב אזורי בהיקף של כ-26 מיליון שקל, שלבסוף התחייב משרד הבינוי לממן.

בנוסף, נרשמו טונים צורמים בין שר הבינוי הקודם אטיאס לבין ראש עיריית ראש העין סיני, על רקע מחלוקת בין השניים בסוגיית אישורן של דירות קטנות, ודירות במסלול מחיר למשתכן. ואם זה לא מספיק, עם התחלת עבודות הפיתוח בשטח, שכללו סלילת כביש פנימי, התגלו במקום קברים שגרמו אף הם לעיכוב בעבודות.