המבחן הגדול של האח הקטן של מגדל אלקטרה החדש

בסוף 2014 ובאיחור של שנה, קיבל מגדל המשרדים אלקטרה סיטי ברחוב הרכבת בתל אביב (להבדיל ממגדל אלקטרה ברחוב יגאל אלון) טופס אכלוס. זאת, בעת שבניית המשרדים בתל אביב נמצאת בשיאה, והמגדל נושק לאזור המפוקפק של התחנה המרכזית הישנה.

באלקטרה נדל"ן מרוצים, וטוענים כי 85% מהשטחים בפרויקט כבר נמכרו, ועל הרווח הנמוך יחסית מהפרויקט מפצה לטענתם מגרש נוסף שנמצא בצמוד, ועליו תב"ע מאושרת להקמת מגדל נוסף.

מגדל אלקטרה סיטי הוקם על קרקע בבעלות אלקטרה נדל"ן (50%) ושותפותיה ליטב מיטב - חברה ליזמות והשקעות בנדל"ן (42%), ונעמן ניר, חברת הנדסה יזמית (8%). הקרקע זכתה להתעניינות בעבר מצד חברות שונות כמו הראל ביטוח, אך ב-2008 פרץ המשבר הכלכלי, והמתעניינים נסוגו מהתעניינותם בפרויקט. קבוצת חג'ג' שקלה לארגן קבוצת רכישה לגבי חלק מהקומות, אך גם יוזמה זו לא התממשה. במשך השנים גדל גם מספר העובדים הזרים באזור התחנה המרכזית הסמוך, דבר שחידד את הגדרת האזור כ"מתפתח".

בינתיים, מכירות השטחים מתקדמות לאטן. מהדוחות הכספיים של החברה, נכון לחודש ספטמבר 2014, מדווחת אלקטרה נדל"ן כי נמכרו 14.7 אלף מ"ר שטחי משרדים מתוך 19.9 אלף מ"ר, תמורת 144 מיליון שקל. הסכום משקף מחיר ממוצע של 9,700 שקל למ"ר ברמת מעטפת. זאת, בנוסף לחניון הפרויקט שנמכר ב-30 מיליון שקל. בחברה טוענים כי מאז ספטמבר 2014 נמכרו כבר 17 אלף מ"ר, שהם 85% מסך השטחים למכירה בפרויקט.

עוד עולה מהדוחות הכספיים של החברה, כי הצפי שלה לרווח הגולמי מהפרויקט הלך ונשחק לאורך השנים. נכון לשנת 2013 העריכה החברה את היקף ההשקעה הכולל בפרויקט ב-211 מיליון שקל, ואת התמורה הכוללת ב-224 מיליון שקל, מה שמשקף עבורה רווח גולמי של 12.9 מיליון שקל בלבד. שנה קודם לכן, ב-2012, העריכה החברה את הרווח הגולמי ב-14 מיליון שקל, וב-2011 העריכן באלקטרה כי הרווח הגולמי מהפרויקט יעמוד על 16.1 מיליון שקל.

באלקטרה נדל"ן מייחסים לפרויקט הצלחה, שכן למגדל ניתן כבר בנובמבר 2014 טופס 4 (טופס אכלוס), ולרוכשים נמסרו השטחים. כידוע, בשוק המשרדים קל יותר להשכיר שטחים כאשר הבניין כבר מוכן, וכשמוסיפים לכך את המותג אלקטרה שצפוי להתנוסס בקרוב על גבי שלט בראש המגדל, הדבר מעניק יתרון משמעותי למעט השטחים שנותרו לשיווק. נוסף לכך, 5% מהשטחים שנותרו הם 600 מ"ר שטחי מסחר שבכוונת החברה להשכיר לבית קפה עם השלמת אכלוס המגדל.

את התשובה לשאלה המתבקשת כיצד רואים בחברה השקעה של מאות מיליוני שקלים בפרויקט שהרווח בגינו מסתכם ב-12.9 מיליון שקל, תולים במגרש סמוך הנמצא בבעלותה, שעליו חלה תב"ע מאושרת להקמת מגדל לשימושים שונים. בחברה בוחנים כעת את האפשרות להקים על המגרש מגדל מגורים, מלון או מגדל משרדים נוסף. הדבר תלוי בקצב התפתחות האזור, שבו צפויים לקום בשנים הקרובות כמה מיזמי נדל"ן ולשפר את תדמיתו. הרווח הצפוי לאחר השלמת המגדל הנוסף, צפוי להערכתם להזניק את כלל הרווח מפרויקט אלקטרה סיטי.

3 שנים לאכלוס

אבל המבחן הגדול של מגדל אלקטרה סיטי ומגדלים נוספים שעומדים להתאכלס בשנה הקרובה, הוא האכלוס בפועל. במקרים שבהם שווקו שטחי משרדים למכירה, ולא להשכרה, מועד מסירת המשרדים לרוכשים עדיין לא מבטיח את האכלוס. ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, מזכיר שמהרגע שניתן טופס 4 לבניין משרדים ועד לאכלוסו, עוברות לפחות שלוש-ארבע שנים. בעבר זה לקח שנה וחצי בלבד. "הזמן התארך גם כי אחוזי הבנייה גדלו והמגדלים הפכו מ-20 אלף מ"ר ל-40 אלף מ"ר, אז לוקח יותר זמן למצוא יותר שוכרים או קונים לשטחים הגדולים הללו", מציין מוקמל.

לדבריו, "בפרויקטים אחרים שנמצאים בבנייה, בעיקר כאלה ששווקו לקבוצות רכישה, שבהם רכשו שטחים הרבה משקיעים, היום שבו יקבלו מפתח עדיין לא מבשר טובות. מאחר שישנה התפתחות גדולה של שטחי משרדים מחוץ לת"א כמו בני ברק, חולון, פ"ת והרצליה יש חברות שלא מהססות לעזוב את ת"א, והדבר יקשה על השכרת השטחים. אנו כבר מזהים ירידה של אחוזים בודדים במחירי השכירות, וגם שדרוג בתנאים שמציעים בעלי משרדים לשוכרים כדי למנוע מעבר".

באלקטרה אגב טוענים כי השטחים במגדל הושכרו למשתמשי קצה כמו רואי חשבון וסוכנויות נסיעות, ולא למשקיעי נדל"ן שינסו להשכיר שטחים ויתמודדו עם תחרות גואה.