קק"ל מאיימת "לתקוע" את שוק הנדל"ן

קק"ל עומדת להודיע למדינה על ביטול האמנה בינה לבין המדינה - כך עולה מטיוטת מכתב שהגיעה לידי "גלובס", הממוען לראש הממשלה, בנימין נתניהו. במכתב מודיעים ראשי קק"ל בקצרה על אי-חידוש האמנה בין קק"ל לבין המדינה.

הדברים באים על רקע המאבק שהתנהל בשנה החולפת להעברת כספים מקק"ל למדינה, להפיכת קק"ל לשקופה יותר ולהכפפתה לביקורת. אם לא תחזור בה קק"ל מן ההחלטה, משמעות הדבר היא כי קק"ל תחל לשווק את קרקעותיה בעצמה - דבר שהיא אינה ערוכה אליו ושעשויות להיות לו השלכות עצומות על שוק הנדל"ן. החלטת הדירקטוריון כפופה לאישור הנהלת ההסתדרות הציונית העולמית, שתתכנס ביום רביעי הקרוב.

"אנו מתכבדים להודיע לכבודך, במסגרת הסכמה שניתנה בידינו פה-אחד על-ידי מליאת דירקטוריון קק"ל, על אי-חידוש האמנה בין קק"ל לבין ממשלת ישראל, שנחתמה ביום 28.11.1961. כפועל יוצא מהודעתנו זו, הרי שבהתאם להוראות האמנה, תפקע האמנה ביום 28 ביולי 2015" - זהו נוסח המכתב הקצר שמתכוונת הנהלת קק"ל להגיש לרה"מ בימים הקרובים, שעליו חתומים שבעה בכירי קק"ל, לרבות המנכ"ל מאיר שפיגלר והיו"ר אפי שטנצלר.

היצע נמוך

גורמים בענף הנדל"ן אמרו היום כי אם קק"ל אכן מתכוונת להפריד את קרקעותיה מקרקעות רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ולשווק אותן בנפרד, התהליך עלול ליצור כאוס מוחלט בתחום שיווק הקרקעות. זאת, משום שמבחינה תכנונית חטיבות קרקע רבות כוללות בתוכן קרקעות מדינה של רמ"י וקרקעות קק"ל. קושי נוסף הוא בכך שבידי קק"ל נכון להיום אין מערך שיווק קרקעות, ובהתאם לאמנה היא משווקת את אדמותיה באמצעות רמ"י.

ברשות מועסקים מאות עובדים העוסקים בנושא השיווק, והקמת מערך שיווק דומה על-ידי קק"ל עשוי לקחת חודשים רבים. במהלך תקופה זו צפוי היצע נמוך בתחום שיווק הקרקעות, מעין "פקק" בשוק הנדל"ן, שעשוי להביא לעלייה נוספת משמעותית ביוקר הדיור.

קק"ל מחזיקה קרוב ל-2.2 מיליון דונם, המהווים כ-13% מאדמות המדינה. עיקר הקרקעות של קק"ל באזורי ביקוש במרכז הארץ. חלק מהקרקעות - כמיליון דונם - רכשה קק"ל מכספי נדבנים יהודים בתפוצות. השאר - קרקעות שקיבלה מהמדינה אחרי הפקעות הענק מ"נכסי הנפקדים" בשנים שלאחר הקמת המדינה. מדובר בנכסים שהשאירו אחריהם פליטים פלסטינים שעזבו את בתיהם במלחמת העצמאות ושהמדינה הלאימה אותם במסגרת חוק נכסי הנפקדים. עד היום מתנהל ויכוח על שאלת התמורה שהמדינה קיבלה מקק"ל בגין הקרקעות הללו. אם תתרחש הפרדת הכוחות בין קק"ל לבין המדינה עשוי הדבר לעורר מאבק משפטי חסר תקדים בהיקפו לגבי עתיד אותן קרקעות.

בשנה האחרונה, נזכיר, התנהל מאבק ציבורי סביב התנהלות קק"ל, בין היתר סביב היוזמה להעביר חלק מן המיליארדים שמצויים בקופתה לקופת המדינה - יוזמה שירדה מסדר היום לפי שעה עקב ההכרזה על הבחירות. בקופת קק"ל הון של לפחות 4 מיליארד שקל שמקורם בעיקר ממכירת קרקעות.

חלק נוסף במאבקים סביב קק"ל נגע למאמץ להחיל את סמכות הביקורת של משרד מבקר המדינה על קק"ל. שרת המשפטים לשעבר, ציפי לבני, עמדה מאחורי יוזמה בעניין זה שעלתה לדיון בוועדת השרים לענייני חקיקה באמצע 2014 - ונדחתה. בהמשך הודיע משרד רה"מ כי תוקם ועדה שתבחן את הסוגיה. ואולם, ביוני אשתקד, הודיע המבקר כי לא ימתין לחקיקה בנושא וכי בהתאם למצב החוקי הקיים יחל בביקורת על יישום האמנה בין קק"ל לבין המדינה.

בקק"ל בירכו רשמית על ההחלטה, אך ההערכות הן כי אחד האינטרסים שמקדם המהלך לביטול האמנה הוא יציאתה הצפויה של קק"ל מתחום הביקורת של המבקר. יצוין, כי בתחילת 2014 קבע היועץ המשפטי שיש לרשום את קק"ל כחברה לתועלת הציבור (חל"צ) - דבר שיגביר במעט את השקיפות בקשר אליה.

דוגמה טובה לחוסר השקיפות בקק"ל עולה מן הפרשה המכונה פרשת "ישראל ביתנו". בין היתר פורסם כי בתה של החשודה המרכזית בפרשה - פאינה קירשנבאום - הועסקה בקק"ל. כפי שחשף העיתונאי רביב דרוקר, גם חתנה של קירשנבאום עבד כ'מתאם' בין קק"ל לתנועת "השומר החדש", שזוכה לתקציב מקק"ל.

כך, גם עמותת "איילים", שהיו"ר שלה מתן דהן חשוד בפרשה, זכתה לתקציבים ניכרים מקק"ל. אמש (א') הוזמן יו"ר קק"ל, אפי שטנצלר, למסור עדות בפרשה.

איום-סרק שמזמין פשרה / פרשנות - משה ליכטמן

האיום של קק"ל בביטול האמנה בינה לבין המדינה, שמשמעותו היא הפרדת אדמות קק"ל מאדמות המדינה, הוא איום לכאורה משמעותי על הנושא החשוב ביותר בתחום הנדל"ן: שיווקי קרקע למגורים.

בהתאם לאמנה משנת 1961, רשות מקרקעי ישראל, השולטת בכ-90% מקרקעות המדינה, משווקת גם את קרקעות קק"ל, המהוות כ-13% מקרקעות המדינה. מדובר בנתון "שקרי" שכן כמעט כל קרקעות קק"ל מצויות מצפון לבאר שבע, באזורי הביקוש המובהקים והמרכזיים. כך, כמעט כל הקרקעות ביישובים כפריים וחקלאיים הן של קק"ל, בנוסף לקרקעות עירוניות בהיקף של מאות אלפי דונמים.

השאלה המרכזית המתעוררת מהודעת קק"ל היא האם קק"ל רוצה ומסוגלת לשווק בעצמה את קרקעותיה, ומה יהיו ההשלכות של מגמה כזו. הבעיה חמורה במיוחד משום שמבחינה תכנונית חטיבות קרקע רבות שהושלם לגביהן כל ההליך התכנוני, כוללות בתוכן שני סוגי קרקעות - קרקע רמ"י וקרקע קק"ל. אין למעשה אפשרות לשווק קרקעות אלה באופן נפרד על-ידי שני מנגנוני שיווק נפרדים.

שר השיכון, אורי אריאל, ומנכ"ל משרדו, שלמה בן-אליהו, אמנם תומכים בהפרדת קק"ל מרמ"י, וכלפי חוץ הם מנמקים זאת דווקא בכך שהפרדה כזו תיצור תחרות מול רמ"י ויהיה בה כדי להוריד את מחירי הקרקע ובעקבותיהם את מחירי הדירות. אבל, הנמקה זו כאמור היא רק כלפי חוץ משום שהכוונה העיקרית של התומכים בהפרדה, בעיקר בחוגי הימין, היא לאפשר לקק"ל לפעול על-פי מסמכי ההתאגדות והתקנון שלה, שמשמעותם "לסייע להתיישבות היהודית בארץ ישראל". כלומר, תהיה לדעתם אפשרות לסרב למכור קרקעות קק"ל ל"זרים", דהיינו לערבים.

קק"ל הכריזה בעבר כי כבר עשתה מהלכים מעשיים להכנה לקראת היפרדות כזו. אבל, הקמת מערך שיווק קרקעות עצמאי הוא מהלך שייקח לפחות שנים אחדות, ובתקופת הביניים לפחות יתחולל כאן כאוס מבחינת שיווקי קרקע - דבר שאי-אפשר להשלים אתו.

שני הצדדים לאמנה מבינים את משמעות האיום, ושני הצדדים גם מבינים את ההשלכות של מהלך כזה. לכן, התסריט הסביר הוא שבמגעים עם ראש הממשלה בנימין נתניהו - המקדש את נושא שיווק יעיל של קרקע שאותו העמיד במרכז הרפורמה ברמ"י - קק"ל תחזור בה מהכוונה, וזאת תמורת הבטחה שהממשלה תגביל את עצמה בשני תחומים: קק"ל לא תוכפף לביקורת מבקר המדינה, בניגוד לדרישה של ציפי לבני ושל מבקר המדינה עצמו; והממשלה תצמצם את דרישתה לקבל נתחים מקופת קק"ל המחזיקה כ-4 מיליארד שקל, שאליה נכנסים כל שנה בין 800 מיליון שקל ל-1.1 מיליארד שקל בגין מכירת אדמות קק"ל על-ידי רמ"י.

קק"ל: "מהפכה של ממש בהתנהלות שוק הנדל"ן"

מקק"ל נמסר בתגובה: "בניגוד לפרסומים חסרי בסיס מגמתיים ומופרכים, קק"ל מבקשת לציין: הודעת קק"ל לממשלת ישראל, על החלטת הדירקטוריון שלא להאריך את האמנה בינה לבין הממשלה, התקבלה ובוצעה מתוקף האמנה עצמה ומזכותה של קק"ל (על-פי האמנה), שלא להאריך את תוקפה באם יתגלו כשלים ביישומה, על כל המשתמע מכך.

"בניגוד מוחלט להערכות שונות, דווקא פיצול קרקעותיה של קק"ל מן הניהול של רשות מקרקעי ישראל יחולל מהפכה של ממש בהתנהלות שוק הנדל"ן בישראל: ראשית, הפיצול יביא לביטול הלכה למעשה של מונופול שיווק הקרקעות על-ידי רמ"י; שנית, ביטול המונופול יביא בהכרח ליצירת תחרות בין שני הגופים, דבר שיתרום להורדת מחיר, הגברת היעילות, הרחבת השירותים ושיפור ניכר בזמינות השרות; שלישית, הניהול העצמי של קרקעות הקק"ל יאפשר לקק"ל להתרכז במשימותיה לעידוד ההתיישבות בפריפריה ולחיזוק ההתיישבות הכפרית והחקלאית.

"ניתוח כלל המשתנים שהוצגו להלן ועבודות כלכליות שבוצעו על מנת לנתח את משמעות והשלכות ההיפרדות של קרקעות קק"ל מניהול רמ"י, מצביעים באופן מובהק על תרומה חיובית של המהלך הן לעידוד שיווקי הקרקע לבנייה והן להגברת השיווקים גם אל מחוץ לאזורי הביקוש והפחתת המחיר למשתכן.

"כידוע, סוגיית ההפרות היסודיות של האמנה, שבין קק"ל למדינה, אינה סוגייה חדשה, והנושא נדון בשנים האחרונות מספר רב של פעמים בין קק"ל לבין ממשלת ישראל.

"מועד ההודעה על הכוונה לסיים את האמנה אינו מקרי או שרירותי, אלא הוא נובע מתוך האמנה ולוחות הזמנים המשפטיים המחייבים הודעה כאמור בעת הזו".