ביהמ"ש: התנאי של עיריית ת"א להוספת קומות - לא חוקי

הקץ ל"סחיטה"? בית משפט המחוזי בתל-אביב ביטל החלטה של הוועדה המחוזית וקבע כי עיריית תל-אביב לא יכולה לדרוש קומה שלמה בבניין משרדים שתירשם על שמה, כתנאי לאישור הוספת קומות בבניין.

מדובר בבניין משרדים ברחוב מוזס בתל-אביב הכולל 6 קומות, ונמצא בבעלות חברת נכסי שבטא קרונפלד וחברת רבד בבעלות יגאל אהובי.

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה לפני כשנה תוכנית להוספת 20 קומות לבניין. אלא שהדרך לאישור התוכנית לא הייתה פשוטה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב דרשה מהיזמים, כתנאי לאישור התוכנית, הקצאה של שתי קומות בבניין החדש (בשטח 1,000 מ"ר עיקרי) שיירשמו על שמה של העירייה וישמשו למטרה ציבורית, מבלי שציינה לאיזו מטרה בדיוק.

התוכנית הופקדה להתנגדויות, והיזמים הגישו התנגדות בטענה כי דרישת העירייה לשתי קומות שייבנו על חשבונם אינה חוקית. הוועדה המחוזית קבעה כי העירייה תסתפק בקומה אחת שתירשם על שמה (בשטח 500 מ"ר עיקרי), והוסיפה כי תנאי למתן היתר בנייה הוא הבטחת הקמת השטחים הציבוריים, וכי תנאי למתן אישור לאכלוס הבניין הוא רישום השטחים הציבוריים על שם העירייה.

בחודש נובמבר האחרון פירסם "גלובס" כי חברת נכסי שבטא קרונפלד הגישה עתירה מנהלית נגד עיריית תל-אביב, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית, בה טענה כי דרישת העירייה, שאושרה חלקית בוועדה המחוזית, אינה חוקית.

בעתירה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין אלי וילצ'יק ורוית צימנט ממשרד כהן, וילצ'יק, קמחי ושות', טענה החברה כי יש לבטל את ההקצאה כולה. היא נימקה את טענתה בכך שאין כל מקור חוקי לסמכותם של מוסדות תכנון לכפות על יזמי תוכנית להקצות ולבנות בעבור העירייה בתוך הבניין הפרטי שלהם שטחים לשימוש ציבורי, ומכאן שההחלטה התקבלה בחריגה מסמכות.

עוד היא טענה כי הקצאת קומה בנויה בבניין המתוכנן זהה בפועל להפקעת קרקע, וככזו עליה להיעשות כדין.

בנוסף טענה החברה כי העריייה דרשה הקצאת שטחים ציבוריים, למרות שלא נערכה בדיקה ראויה באשר לצורך ציבורי מסוים באזור, וכלל לא פירטה באיזה גימור אמורים להיבנות השטחים.

בית המשפט קיבל את העתירה וקבע כי החלטת הוועדה המחוזית פגומה בפגם מינהלי מהותי המצדיק את התערבותו, וכי תוצאת הפגם היא בטלות ההחלטה.

השופט מאיר יפרח ציין בהחלטה כי אין כל מקור שבדין המתיר למוסדות התכנון להורות על הקצאת שטח בנוי לצורכי ציבור שייבנה על-ידי היזם, והוסיף כי גם אם היה מקור כזה, הרי שהקצאה לצורכי ציבור ודרישה לרישום השטח על שם הרשות המקומית אינן אלא כסות להפקעה של אותו שטח.

יפרח תמה בפסק הדין ושאל: "האמנם סבורה הוועדה המחוזית כי ניתן להפקיע מן העותרת את הקומה בה עסקינן, בלא לפצותה ובלא שההפקעה לבשה תכלית מוגדרת וידועה?!".

יפרח הוסיף וציין בפסק דינו כי אמנם קיימת לוועדה המקומית סמכות להפקיע שטח בתוכנית לטובת צורכי ציבור, אך עליה לעשות זאת בכפוף לקיומם של 3 תנאים מקדמיים: צורך ציבורי מסוים ומוגדר' קשר בין הצורך הציבורי המסוים לנכס המסוים המיועד להפקעה; וקיומו של צורך בהפקעת השטח כדי לממש את הצורך הציבורי.

משלא הובהר מהו הצורך הציבורי שיש בקומה שהוקצתה, קבע בית המשפט כי החלטת הוועדה המחוזית לקבל רק חלקית את התנגדות בטלה. "לא ניתן לייעד קרקע לצורכי ציבור בלי לציין מפורשות את הצורך הנוגע בדבר", ציין יפרח.

בנוסף פסק השופט כי העירייה והוועדה המחוזית ישאו בהוצאות משפט בסך 50 אלף שקל.