נבחן: חברות ביטוח ילוו פרויקטי נדל"ן מתוקף חוק

בתקופה האחרונה נראה כי יותר יזמי נדל"ן בוחנים נטילת ליווי לפרויקטים מחברות ביטוח, כחלופה לליווי המסורתי שנותנים הבנקים. כך למשל, לאחרונה חתמה הראל ביטוח על עסקת מימון עם היזם שלמה ברקוביץ', במסגרתה תעמיד הראל מימון בהיקף של 260 מיליון שקל לבניית פרויקט מגורים יוקרתי על חוף הים בנתניה. המימון כולל העמדת אשראי לבנייה וגם אשראי להנפקת פוליסות לפי חוק המכר. את הקרקע אגב, רכש ברקוביץ' לפני כשנתיים ממשפחת גורביץ', מבעלי חברת הביטוח מנורה.

לאחר פרשת חפציבה, שהתפוצצה בשנת 2007, אז התברר כי כספים ששילמו רוכשי הדירות הופקדו בחשבונות שאינם חשבונות הליווי של הפרויקטים, תוקן חוק המכר במטרה להבטיח את כספי הרוכשים. במשרד השיכון מסבירים כי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב את המוכר לתת לרוכש הדירה בטוחה, מבין חמש הקיימות בחוק: שלוש חלופות קשורות לנכס עצמו - הערת אזהרה, שעבוד, העברת זכויות בדירה ושתי חלופות הן פיננסיות - ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח - והן החלופות הנפוצות ביותר.

בעבר היו הבנקים השחקנים היחידים בליווי מיזמי נדל"ן, ושיטת הליווי שלהם היא כזאת שכספם של רוכשי הדירות מופקד בחשבון מיוחד, והבנק המלווה מעמיד אשראי לבניית הפרויקט בכמה פעימות, לפי קצב התקדמות הבנייה. במקביל להעמדת האשראי ליזם, הבנק מעמיד גם ערבות בנקאית לרוכשי הדירות. אלא שבשנים האחרונות צבר תאוצה תחום הליווי החוץ בנקאי, וגם חברות הביטוח הפכו לגורם המעניק ליווי פיננסי ליזמים, ושהן מעניקות לרוכשי הדירות פוליסות ביטוח בהתאם לחוק המכר.

נוסח חוק המכר מתייחס כיום לתאגיד בנקאי ולא לחברות ביטוח, כלומר הנוסח הקשיח של ערבויות חוק המכר, שאליו מחוייבים הבנקים, אינו מחייב את חברות הביטוח, אך חלקן מאמצות אותו באופן וולנטרי.

כך למשל מסביר עו"ד המתמחה בליווי, כי בעוד ערבות חוק המכר מגדירה כי כספי הרוכשים יושבו להם בעת "משבר" בתוך 60 יום, הוא נתקל במקרה שבו באחת מפוליסות הביטוח צוין כי הכספים יועברו לרוכשים בתוך חצי שנה. במשרד השיכון אמרו לנו השבוע כי פנייה בעניין לממונה על חוק המכר, משה רובינשטיין, היתה מביאה להתערבותו.

עוד מסבירים במשרד השיכון כי העילות למימוש פוליסת הביטוח זהות לאלה החלות על מימוש הערבות הבנקאית, אך הנוסח עשוי להיות שונה בשעת המבחן. כך גם בעניין הסנקציות: החוק מתייחס במקרים מסוימים לצורך בהתערבותו של המפקח על הבנקים, בעד אין כל אזכור של המפקח על חברות הביטוח. יחד עם זאת, במשרד השיכון סבורים כי במקרים של מחלוקות המגיעות לבתי משפט, מקרה שבו חברות הביטוח ינסו להעלות טיעונים המנוגדים לחוק המכר, אינו סביר.

ולמרות זאת, מציינים במשרד השיכון, הגדרת החוק היום מתייחסת ל"'ליווי פיננסי הניתן על ידי תאגיד בנקאי'. ניתן לשקול האם נדרש להוסיף 'או חברת ביטוח' והדבר ייבחן במסגרת התיקונים הנבחנים כיום, אך כאמור, מקרים כאלה כנראה לא קיימים כרגע בשוק ולא הגיעו לידינו מקרים כאלה", הם מוסיפים.

משיתוף פעולה להובלה

אז כיצד קרה בכלל שחברות הביטוח נכנסו לתחום הליווי שעד לא מזמן היה נחלתם הבלעדית של הבנקים? עו"ד אסף אנגלרד, שותף במשרד המבורגר עברון ומומחה בבנקאות ובנדל"ן, מסביר כי "בעבר היו שיתופי פעולה בין בנקים לבין חברות ביטוח בהעמדת ליווי פיננסי באופן שבו הבנק היה הגורם שהוביל את עסקת האשראי והעמיד את האשראי הכספי וצירף אליו את חברת הביטוח כשותפה פסיבית יחסית.

"בתקופה האחרונה חברות הביטוח נכנסות גם כגורם המוביל את העסקה ומעמיד בעצמו את כל המימון והליווי הפיננסי, הן האשראי לבנייה והן את פוליסות הביטוח לפי חוק המכר. הגורם לכך הוא כנראה שילוב של המגבלות הרגולטוריות שחלות על הבנקים בחשיפה לאשראים בנדל"ן וכן זיהוי של חברות הביטוח את הפוטנציאל העסקי הקיים בהעמדת אשראים לפרויקטים - פעולה שעשויה להניב להן תשואה טובה. העמדת אשראי לפרויקט גם מקנה לחברת הביטוח זיקה לפרויקטים נוספים - לעתים אף עם אפשרות של רכישת הפרויקט עצמו על ידי חברת הביטוח".

לדברי אנגלרד, שיקולים אלה הובילו את חברות הביטוח לפתוח מחלקות העוסקות בתחום של ליווי פיננסי, ולהוביל בעצמן גם את האשראי לבנייה, ובכך למצוא יעד נוסף לכספים הרבים המוחזקים ומנוהלים על ידן.

"הכניסה של חברות הביטוח לענף של ליווי פיננסי לפרויקטים יוצרת תחרות של ממש עם הבנקים", מוסיף אנגלרד. "תחרות שעשויה להביא גם להורדה של מחירי האשראי. יחד עם זאת, בקהילה הפיננסית נשמעת לפעמים ביקורת על כך בטענה שהתחרות אינה הוגנת לגמרי שכן הבנקים מחויבים לרגולציה מחמירה, כולל בנושא הלימות הון, דבר שמחייב לעתים ייקור האשראי - בעוד שחברות הביטוח אינן כפופות לאותם הכללים".

לדברי עו"ד תמר כהן, שותפה במשרד גורניצקי ושות' המתמחה בתחום המימון והנדל"ן: "עילות המימוש של הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח נקבעו בחוק והן זהות. יחד עם זאת, בעוד שנוסח הערבות הבנקאית הנמסרת לקונה הוסדר על ידי המחוקק בתקנות, ככל שידוע לנו, הסדרה שכזאת אינה קיימת ביחס לפוליסת ביטוח", חוסר ההסדרה, לדברי עו"ד כהן מותיר לחברות הביטוח גמישות בקביעת ההסדרים אשר נוגעים לבטוחה: "ישנן חברות ביטוח הנוטלות על עצמן באופן וולנטרי להיצמד לנוסח הערבות הקבועה בתקנות אך הן אינן מחויבות לעשות כן. מנגד, עשויות להיות חברות ביטוח שאינן נצמדות לנוסח הקבוע בתקנות וקובעות הסדרים שונים הנוגעים לבטוחה, בין היתר מועד תשלום הכספים לקונה, האסמכתאות שהוא נדרש להציג לצורך קבלת הכספים וכיו"ב".

בנוסף מציינת כהן כי "החוק קובע, בין היתר, כי על התאגיד הבנקאי אשר עמו התקשר היזם בהסכם למתן ליווי פיננסי מוטלת האחריות והחובה לוודא כי הקונה קיבל בטוחה להבטחת כספיו בהתאם להוראות החוק ואם לא עשה כן ניתן להטיל על התאגיד הבנקאי סנקציות פליליות ועיצומים כספיים. "נכון להיום", מוסיפה עו"ד כהן, "החוק אינו מטיל חובה זו על כל גוף שאינו תאגיד בנקאי המלווה פרויקט בליווי פיננסי. ליווי פיננסי של פרויקטים לבנייה הינו נחלתם של הבנקים בעיקר. ככל ששיטת מימון זו תתרחב גם לגופים נוספים ייתכן כי המחוקק ימצא לנכון להחיל גם עליהם את החובות המוטלות כיום על התאגידים הבנקאיים".

אנגלרד מציין כי חוק המכר קובע גם כי כשקבלן מתקשר עם בנק בהסכם ליווי פיננסי הוא חייב לעשות זאת בדרך הקבועה בחוק הכוללת בין השאר את הסדר שוברי התשלום. "לפי ההסדר, התשלומים בגין הדירה יכולים להתבצע אך ורק באמצעות שוברי תשלום על מנת להבטיח כי כל כספי התמורה יגיעו ישירות לחשבון הליווי ולשמש אך ורק לשם בניית הפרויקט", מוסיף אנגלרד. אלא שהחובה להתנהל לפי הסדר השוברים ובחשבון ליווי סגור חלה רק בהתקשרות עם תאגיד בנקאי - ואילו במקרה של חברת ביטוח המעמידה ליווי פיננסי לבנייה - אין כל חובה לפעול באמצעות הסדר שוברים וממילא גם אין סנקציות פליליות להפרת חובות הקשורות להסדר השוברים.

"אמנם החלת הסדר השוברים על חברת ביטוח היא קצת יותר מורכבת אבל ניתן לפתור זאת. בפועל אנו יודעים שחברות הביטוח פועלות פעמים רבות באמצעות הסדר שוברי התשלום - אך הן עושות זאת באופן וולונטרי - ולא כתוצאה מהחובה הקבועה בחוק", אומר אנגלרד. הוא סבור כי יש מקום שהמחוקק יתייחס יסגור את הפירצה ויחיל את הסדר השוברים כהסדר מחייב, גם במקרה של התקשרות של היזם עם חברת ביטוח. "תיקון כזה ישפר את ההגנה על רוכשי דירות", הוא אומר.