משקיעי הנדל"ן מגלים את הפוטנציאל בדיור המוגן

ענף הדיור המוגן בישראל מונה כ-12.5 אלף יחידות דיור, המשרתות 1.75% מאוכלוסיית בני הגיל השלישי. שיעור בני הגיל השלישי גדל והולך, מזכירה חופית גוטסדינר, שותפה באשכול הנדל"ן בפירמת BDO זיו האפט. מ-10.4% בני 65 ומעלה מהאוכלוסיה היום, צפוי השיעור להאמיר ל-14.6% (1.66 מיליון איש) ב-2035.

אולם הדיור המוגן אינו צומח באותו קצב, והוא נמצא בעיקר במרכז. כבר שנים שהשחקנים במגרש אינם משתנים, ומעטות החברות שנכנסות לתחום, כמשקיעות או כיזמיות.

אבל לאחר שנים שבהן הדוחות הכספיים של החברות לא שיקפו נאמנה את הפעילות בתחום, שינוי חשבונאי שנכנס לתוקפו בתחילת השנה החולפת שינה את התמונה. בסוף שנת 2013 קיבלה רשות ניירות ערך את עמדת חברת יורופורט, בעלת השליטה במגדלי הים התיכון, שלפיה יש לסווג את נכסי הדיור לאוכלוסייה מבוגרת כנדל"ן להשקעה - ולא כרכוש קבוע. כתוצאה מכך, חברות העוסקות בתחום הציגו מחדש את הדוחות הכספיים שלהן, ולראשונה מזה שנים ניתן לראות לכניסה של "דם חדש" לשוק זה.

כדי לעמוד על התמורות בתחום, כינס "גלובס" שורה של בכירים לדיון בנושא. בפאנל השתתפו אופיר רוזנבוים, משנה למנכ"ל מגדלי הים התיכון וסמנכ"ל כספים בחברה, ניר בן ברוך, סמנכ"ל הכספים של אחוזת בית, דייויד שטיינברג, סמנכ"ל רשת עד 120, ולצדם שחר זיו, שותף מנהל של פירמת רו"ח BDO זיו האפט, ורו"ח דן אטיאס ורו"ח חופית גוטסדינר, מאשכול הנדל"ן בפירמה.

הפסד על הנייר

"השינוי הדרמטי שחזינו בשלהי 2013, בעקבות תיקון העיוות החשבונאי, יוצר אפקט מתמשך של שינוי משמעותי בענף הדיור המוגן", אומר רו"ח שחר זיו. "בעקבות אותו שינוי אנו מבחינים בכמה תופעות בולטות: יש התעניינות גוברת מצד משקיעי נדל"ן בנכסים ובמניות של תחום הדיור המוגן, וכמו כן ניכרת מגמה ברורה ועניין גדול של משקיעים מוסדיים בהנפקות החוב של תחום זה. נראה כי הליכי ההנפקה יצרו חשיפה לשוק הרחב, יצרו היכרות והורדת חסמי לימוד וחששות לתחום זה המשלב הן חשיפה להשקעה בעלת מתאם לשוק המגורים, השקעה משולבת בייזום והנבה ועוד".

לדברי זיו, תופעות אלו מרחיבות את מספר השחקנים הפוטנציאלי בענף, מקטינות עלויות מימון וייתכן שגם יוכלו לתרום להרחבת היצע הדיור המוגן כפתרון לאוכלוסיה, בענף שבו קיים עודף ביקוש גדול והיעדר היצע מספק.

זיו: "מגבלת ההיצע נבעה הן מקושי בגיוס מקורות מימון והן ממיעוט קרקעות מתאימות והליכי קידום ארוכים. השינוי במדיניות החשבונאית אמנם שיחרר את צוואר הבקבוק בצד מקורות ההון והאשראי, אך מגבלת הקרקעות היא עדיין מגבלה אפקטיבית".

רוזנבוים ממגדלי הים התיכון, החברה שהובילה את המהלך לשינוי התקן החשבונאי והצטרפה השנה לבורסה, מסכים שמדובר בשינוי מהותי: "נלחמנו על השינוי הזה במשך שלוש שנים. השוק שהיה סגור הרמטית, עכשיו נפתח מאוד. ב'רוד שואו' שעשינו מול שוק ההון לקראת הגיוס לקח לנו הרבה זמן רק להסביר מה זה דיור מוגן ומה המודל העסקי על פיו הוא עובד. אחרי חצי שעה או שעה מול האנשים משוק ההון, פתאום נפקחו להם העיניים. הם הבינו מה שאי אפשר היה להבין מהדוחות לפני כן.

"ממש מצאנו את עצמנו מלמדים אותם את הענף, וברגע שהם תפסו זה רץ, והמוסדיים נכנסו. רק היום הם מבינים את ההבדלים בין דיור מוגן לתחום המגורים, את המשותף ואת השונה. מי שחושש, למשל, מירידות מחירים בענף הנדל"ן למגורים, ראה שיש הבדל מהותי בין נדל"ן רגיל למגורים לפרויקט של דיור מוגן. עוד משהו שהם נבהלו שראו בדוחות היה למשל התחייבות לדיירים של מיליארד שקל. הם נבהלו ושאלו מה יקרה אם כולם יעזבו ביום אחד. הסברנו שמדובר במקום שהוא הבית של האנשים, המשלמים מראש לטווח הארוך והתזרים חזק ובטוח. למרות שבעיקרון דייר יכול לקום ולעזוב מחר בבוקר, במציאות העזיבה היא רק במקרה של פטירה או מעבר לסיעודי. היה פער גדול בין החשבונאות, שעל הנייר הראתה הפסדים, לבין הרווחיות שניתן למצוא בפועל".

"פותרים בעיה של כ-200 איש"

בן ברוך מאחוזת בית מסכים שהשינוי מהותי, אבל מסביר שעדיין קיימים חסמים מהותיים, שלא יאפשרו כניסה של הרבה שחקנים חדשים: "האוכלוסייה המבוגרת צפויה להכפיל עצמה ב-20 השנה הקרובות ופרויקטים של דיור מוגן לא נבנים באותו קצב. יש הרבה חסמים, עלויות אדירות של הקמה, ובפועל רק אחרי 10 שנים של הוצאה כספית גדולה והרבה עבודה אתה פותר בעיה של כ-200 איש, זה הכל. ניצלנו את השינוי החשבונאי כדי לגייס חוב, לנקות את הנכס משיעבוד ולהסיר משכנתא. גייסנו בערך תשעה חודשים אחרי מגדלי הים התיכון, ומצאנו שוק שכבר מבין את החומר, הם עשו בשבילנו את העבודה".

ברשת עד 120, המוחזקת על ידי הפניקס, השינוי החשבונאי לא רק שינה את הגישה לשוק. שטיינברג: "התיקון החשבונאי תיקן עיוות שסחבנו הרבה שנים והשפיע על כל השוק. אצלנו זה גרם לשינוי של 180 מעלות בתפיסה של הבעלים (הפניקס). מחברה שהיתה נטל על הבעלים ועל הפורטופוליו, והיתה על המדף שנים ארוכות, פתאום הפכנו למשהו אחר. לפני כן, חברות שהציגו בדוחות הפסדים היה דבר בלתי נסלח בשוק ההון, וצריך כל פעם להתחיל ולהסביר שזה לא המצב. עד השינוי זו היתה בעיה. ענף הדיור המוגן מאוד מתאים לשוק ההון, ואני חושב שהשינוי החשבונאי יגרום לכך שהרבה שחקנים חדשים ייכנסו לתחום".

שטיינברג סבור שגם חברות ציבוריות ירצו עכשיו להכניס דיור מוגן לתיק הנכסים, כדי להקטין את מקדם הסיכון: "לקניונים, למשל, יש קורלציה גבוהה עם מצב השוק בכל רגע נתון, גם במשרדים. אבל שוק הדיור המוגן מוגן מהמצבים האלו. אנשים באים כדי להישאר, וחוזה ממוצע עומד על 10 שנים. גם אם מחירי הדיור ירדו קצת, אנשים שגרים בדיור המוגן לא יעזבו בגלל זה - והשוק היום מחפש להכניס דברים יציבים לתיק הנכסים שלו".

שחקן חדש שנכנס לתחום הדיור המוגן השנה, קבוצת עזריאלי, אולי גם על רקע השינוי החשבונאי המדובר, עשוי לסמן כניסה של אזורים חדשים למפת ההיצע. החברה זכתה לאחרונה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לבניית דיור מוגן ביישוב להבים בדרום הארץ תמורת כ-20.8 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח). על המגרש ניתן לבנות 360 יחידות דיור (כ-58 אלף שקל לקרקע ליחידה). למרות העסקה הזאת, השחקנים הוותיקים בענף סבורים שטרם הגיעה השעה שבה נראה בתי דיור מוגן מוקמים ברחבי הפריפריה.

"יש בעיה בתחום הדיור המוגן, שמתמקדת בתנאים הראשוניים להקמת פרויקט שכזה", מסביר בן ברוך. "תמיד צריך מספר מסוים של יחידות דיור כדי להקים פרויקט וההון הראשוני הנחוץ גבוה מאוד, מאות מליוני שקלים. לכן איני רואה פתאום פריחה של עוד פרויקטים בפריפריה הרחוקה, אלא אם ינסו לעשות מודל שונה, של שירות נמוך יותר שיאפשר כניסה של קהלים שלא יכולים לשלם את המחירים של היום. בסטנדרט הנוכחי, שהוא גבוה מאוד, העלויות שנגזרות ממנו לבעלים גבוהות מאוד גם הן".

רוזנבוים מוסיף עוד חסם משמעותי שעומד בפני פיתוח בתי דיור מוגן מחוץ למרכז, והוא היעדר קרקעות ותב"עות מתאימות. הוא מודה שנכון להיום יש לכולם מספיק עבודה במרכז, כך שאין סיבה לפזול החוצה: "הרבה מאוד מכרזים של רמ"י שמיועדים לדיור מוגן לא מתאימים למודל העסקי של הענף, אם בגלל שמספר יחידות הדיור לא מספק ואם בגלל שורה ארוכה של דברים אחרים.

"ההון ההתחלתי שדרוש ליזם כדי להיכנס לתחום גדול מאוד, וכל מי שמחליט להיכנס לתחום לא ייקח סיכון מיותר. השאלה הכי משמעותית היא ביקוש והיצע. נכון להיום יש ביקוש קשיח במרכז, ואני לא רואה עוד היצע משמעותי נכנס באזור בשנים הקרובות. אולי רק כמה מאות יחידות דיור בודדות. פשוט אין סיבה לרוץ לפריפריה, הפוטנציאל של הביקוש במרכז עוד לא מיצה את עצמו".

שטיינברג מזכיר עוד קושי: "אחרי שמקימים פרויקט דיור מוגן, שכאמור ההשקעה בו גדולה מאוד, מתחיל שלב השיווק והאיכלוס שלוקח 3-4 שנים. זו תקופה של סיכון ליזם, וככל שנרחיק לפריפריה עשוי לקחת יותר זמן לאכלס פרויקט כזה. זה סיכון גדול מהשלב הראשון. בפרויקט כזה יש הרבה מאוד הוצאות קבועות, אחר כך מתחילים להרוויח תפעולית ורק אחר כך להרוויח מהפרויקט".

בן ברוך: "שוק הדיור המוגן מיועד לשכבה מאוד מסוימת, עשירונים 8, 9 ו-10. לכן, מוקדם לדבר על יציאה לפריפריה וצמיחה של הדיור המוגן שם. משקיעים יחששו שאין מספיק אוכלוסיה בדרום ובצפון שתוכל לתמוך בהקמת בית דיור מוגן".

"המדינה תלמד מה שהערים הבינו"

כל בכירי הענף תמימי דעים שהמדינה עוד לא הפנימה כי הזדקנות האוכלוסיה היא נושא שראוי לטיפול כבר מעכשיו.

"המדינה תהיה חייבת להתייחס לאוכלוסיה המבוגרת ולגידול הצפוי", אומר בן ברוך. שטיינברג נחרץ יותר ממנו: "התרומה העיקרית של המדינה לדיור המוגן היא לעשות את הדברים קשים יותר, אבל היא תהיה חייבת לטפל בנושא כי כשמסתכלים על המספרים מבינים לאן זה הולך. יבינו לאט לאט, כמו שהרשויות המקומיות הבינו את זה. פעם, ראשי הערים לא רצו בתי דיור מוגן באזור שלהם, פחדו ממושב זקנים, אבל היום מתחילים להבין שמדובר בדבר נכון, ומלונות חמישה כוכבים לגיל השלישי יכולים לעשות טוב לעיר".

 חברות הדיור המוגן הגדולות