עשרת היעדים הכי חמים בעיני אנשי הנדל"ן הישראלים

ארה"ב: "מיקום טוב אינו תעודת ביטוח"

ארה"ב תמיד היתה החלום הגדול של ישראלים. למרות המרחק הגיאוגרפי, הרבה ישראלים מרגישים בארה"ב כמו בבית, ונדמה שכולנו כבר שכחנו את משבר הסאב פריים שהיכה באמריקה לפני שבע שנים, והפך את הבטון היצוק למגדל קלפים. אודי ארז, יו"ר אלעד גרופ שבשליטת יצחק תשובה, מאמין שהחלום האמריקני אינו רק קלישאה. "אם אתה עושה את הצעדים נכון, ארה"ב היא באמת ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות", הוא אומר בביטחון.

- באיזה תחום כדאי להתרכז בימים אלו?

"לדעתי, היום ברוב המקומות לא כדאי לקנות נדל"ן מסחרי להשכרה. תשואות נמוכות בתחום שכה חשוף למצב הכלכלי זה דבר מסוכן, אלא אם משלבים יזמות שמגבירה את התשואה. אם יוזמים בתחום ה'קונדו' (מבני מגורים רוויים למכירה), גם בתנאי השוק היום, אפשר להשיג רווח יפה מאוד".

- מתי כדאי להיכנס לעסקת יזמות למגורים?

"יש לי עצה פשוטה: לבחון עסקת מגורים למכירה כאילו היא עסקת מגורים להשכרה, שבהגדרה היא רווחית פחות. אם בכל זאת עדיין יוצאים ברווח, לבטח זו עסקה שכדאי להיכנס אליה בתחום המגורים למכירה".

- באיזה אזורים כדאי להשקיע?

"אני מתבונן על השוק ומבחין בהבדל עצום. בהרבה מאוד אזורים בארה"ב התשואות מאוד נמוכות. במנהטן הן נעות סביב 3% בשנה, ושם בכל מקרה לא הייתי ממליץ להתחיל, כי זה שוק תחרותי במיוחד ומתאים למקצוענים. יחד עם זאת, יש פרברים של ניו יורק שבהם המחירים ימשיכו כנראה לעלות. בפלורידה התשואות מגיעות ל-5% ולדעתי היא עדיין לא מיצתה את עצמה. יש שם פחות תחרות והתשואות עדיין צפויות לרדת".

- כמה חשוב המיקום ההשקעה?

"המיקום חשוב מאוד, ולכל עיר יש המיקומים הקורצים שלה, אך יש לנתח טוב את העיר. יש ערים ש'מתרוקנות' כאשר סוגרים מפעל. פתאום אין תעסוקה ויש הגירת עבודה שלילית האופיינית לארה"ב. כך שגם מיקום טוב אינו תעודת ביטוח. יש ערים, למשל שיקגו או מיאמי, שההנחה היא שגם אם יקרה שם משבר, הן יתאוששו מהר, וזאת גם בזכות התעניינות של משקיעים בינלאומיים שיחפו על השוק המקומי".

- ומה בנוגע למימון?

"בנכסים מניבים, יחסית קל מאוד לקבל הלוואה בארה"ב. אם רוצים לקבל הלוואה לפי LTV (יחס חוב לשווי נכס) בשיעור 50% לא תהיה בעיה לקבל, גם אם הלווה אינו דמות מוכרת. אבל אם מבקשים LTV בשיעור 70%, כבר צריך להיות מוכר. לאדם פרטי יתנו כסף, אך יחתימו על הלוואת ריקורס (שעבוד מעבר לנכס עצמו)".

- מתי יודעים שהגיע זמן לממש?

תלוי באיזה כובע מסתכלים. בתור יזם, ככל ששווי הנכס עולה, התשואה השולית של הכסף פוחתת, ויש לבחון אותה כנגד 'הכסף השולי', כלומר מול האלטרנטיבות במיזמי בנייה אחרים, וכשהתשואה הנבחנת גבוהה, כדאי לממש".

 ארצות הברית

סין: בינתיים הריבית גבוהה מהתשואה

לא קשה למצוא תירוץ "מדוע לא" להשקיע בסין: האמון בקבלן המקומי מוגבל, אין 'שגר ושכח' כמו באירופה, והמרחק שמקשה על שליטה בנכסים.

אך כגודל הסיכון כך גודל ההזדמנויות, והן שמורות למי שייצאו לערי המשנה, שבהן "רק" 5 עד 10 מיליון איש (בשנחאי יש 24 מיליון). ליזמות בתחום המגורים יש יתרון בהיבט התזרימי, שכן בסין הקבלן מקבל את התשלום הראשון לאחר שהתחיל להקים את השלד. בשלב זה מועבר כמעט מלוא הכסף בפעימה אחת, ולכן הצורך בליווי בנקאי כמעט אינו קיים.

לתחום המסחרי ולמשרדים קשה יותר להיכנס, בעיקר בשל קשיי מימון. עם זאת, בסין רווח תכנון בעירוב שימושים (שילוב מגורים ומסחר), שמקל במימון, שכן שוכרים בינלאומיים יעדיפו לשכור מבעלות מערבית, מלאה או לפחות משותפת.

המרווחים על נדל"ן מסחרי בערים מסוימות שליליים - ריבית הלוואות בשיעור 9%, ותשואה בשיעור 5% בערים גדולות, ו-7.5% במשניות. לכאורה, זה מצב לא בריא, אך ההנחה היא שקצב הגידול בערי סין יעלה את התשואות בעתיד.

בסין, לעתים חשוב יותר מההשקעה עצמה, להיכנס אליה עם שותף מקומי חזק ומוכר, זאת בשל הרגולוציה המקומית המיוחדת, מעורבות המדינה בשוק והבדלי תרבות.

 סין

קנדה: "המחסן העולמי של חומרי גלם"

למה קנדה? גיל בלוטרייך, בעל השליטה בחברת סקיילין, מזכיר כי "קנדה היא המחסן העולמי של חומרי גלם, כך שאם העולם צומח, קנדה תהיה בין הראשונות להרוויח". לדבריו, "בקנדה גוברת מגמת האורבניזציה, בעיקר לעבר ארבע הערים הגדולות (טורונטו, מונטריאול, ונקובר, קלגרי), זאת לצד מחסור בשטח לבנייה. המצב מייקר הקרקע, בעיקר צמודי קרקע, ושם ההזדמנויות".

עם זאת, בלוטרייך עצמו מחפש "פלפל אמריקאי" בקנדה השלווה. "עד 2008 עסקנו בנדל"ן מניב, אז זיהינו הזדמנות בפיתוח אתרי נופש למגורים, ועברנו לתחום יותר ספקולטיבי. מכרנו הפורטפוליו, צברנו קרקעות באונטריו ובעתיד גם נמכור".

- היה כדאי? החמצת את העלייה במניבים.

"איני משווה למצבנו לולא מימשנו את המניבים והתחלנו ביזמות, אך אני מרוצה ממצבנו".

יחד עם זאת, בלוטרייך מזהיר: "אם אין לך מיליוני דולרים, עדיף להשקיע דרך תעודות סל על הנדל"ן הקנדי, ובכל מקרה, לא כדאי להתחיל ביזמות. אמנם יש הזדמנויות, אך זה למנוסים".

- מה לגבי השקעה בנדל"ן המניב?

"התשואות הן בין 4.5% ל-7.5% בשנה. למחפשי יציבות זה מתאים, אך בתחום זה, ארה"ב עדיפה".

- מה באשר לסוגיית המימון?

"הבנקים הקנדיים שמרניים ולכן עדיף להיעזר בשותף מקומי ולהסתמך על הרקורד שלו".

 קנדה

גרמניה: "האיום הרוסי מסוכן יותר מעליית ריבית"

"גרמניה היא האירופית הכי אטרקטיבית", משוכנע גיא פרג, יו"ר אספן גרופ המשקיעה החל מ-2008 בנדל"ן מסחרי במדינה. פרג מזכיר שהיא "היצואנית השלישית בעולם אחרי ארה"ב וסין, ואחראית ל-20% מהתוצר האירופי".

- אבל מדוע דווקא נדל"ן?

"בגלל תנאי המימון. הפער בין הריביות לתשואה בשיא - מה שגרם לשנת שיא בנדל"ן המסחרי בהיקף של 35 מיליארד אירו, שמחצית מהסכום מקורה במשקיעים זרים. יזם מוכר יכול לקבל היום הלוואת נון-ריקורס ארוכת טווח ביחס LTV של 65%, בריבית קבועה של פחות מ-3%, שאינה צמודה למדד, בעוד ששכ"ד צמוד מדד. גם יזם לא גדול יקבל הלוואה ביחס LTV של 50%, הבנק בודק קודם את העסקה ואחרי כן את היזם".

- ומה יקרה כשהריבית תתחיל לטפס?

"שכר הדירה לרוב צמוד למדד, והחוזים ארוכי טווח, זה חיסון מפני עליית ריבית. האיום הרוסי עלול להשפיע יותר, כי לגרמניה ורוסיה קשרי מסחר, ואם המצב שם יתדרדר זה עלול להשפיע".

- באילו ערים כדאי להתמקד בנדל"ן מסחרי?

"פרנקפורט, מינכן, המבורג וברלין. יש ירידה בהתחלות בנייה, יש ביקוש והמחיר עולה".

- יש מקום לשחקנים פרטיים?

"לא הייתי קונה נכס בגרמניה בלי שותפות עם שחקן מקומי שמכיר את כל התקנות".

 גרמניה

פולין: "לישראלים כבר אין שום יתרון יחסי"

"התל"ג הפולני בשש השנים האחרונות הגיע במצטבר ל-20%, כשבשוק המשותף הוא קרוב לאפס", מציין מיכה שפירא, נשיא חברת MLP (חברה בת של הכשרת הישוב), המשכירה נכסים תעשייתיים בסמוך לערים בפולין. "הסיבה טמונה במיקום - בין גרמניה לרוסיה. המפעלים הגרמניים חיפשו כוח אדם זול והמעבר לפולין היה טבעי. מצד שני, הסחר הפולני עם רוסיה הוא 5% מהסה"כ, ולכן למה שקורה שם השפעה שולית".

- מה מאפיין את השוק הפולני?

"זה שוק מאוזן שלעולם לא יהיה זול מדי, אך מתאים לחברות גדולות. זאת למשל כי מיזם מגורים לא יקבל מימון בנקאי, וצריך הון עצמי משמעותי. גם המקומיים כבר לא צריכים אותנו, אין לישראלים כל יתרון, לא ביזמות ולא בתכנון".

- באיזה ענפים כדאי להשקיע?

"במגורים, המחירים בשיא והביקוש מתמקד בסביבות ורשה, בעיקר בדירות קטנות. זאת כי אם הפולני צריך 44 מ"ר ויציעו לו באותו מחיר 48 מ"ר הוא לא יקנה, בגלל המסים על 4 מ"ר מיותרים. התחום המסחרי קשה, והבנק לא ילווה כסף ליזם, אלא אם יראה 30% השכרות מראש".

 פולין

שווייץ: "הלוואות ב-0.9% ריבית, לא צמוד לכלום"

"שווייץ היא יופי של מקום, אם מחפשים דפנסיבה, אבל אם רוצים תשואה דו ספרתית, היא אינה המקום", אומר מוטי ברזילי, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של אלוני חץ, בעלת המניות הגדולה בחברת PSP, מחברות הנדל"ן למשרדים הגדולות באירופה.

- מה מאפיין את שוק המשרדים במדינה?

"רוב המשרדים נמצאים בציריך ובז'נבה. השכירות הממוצעת היא 80 דולר למ"ר בז'נבה ו-75 דולר למ"ר בציריך, ושיעור השטחים הפנויים הוא 5%. תעריפי השכירות ירדו ב-4% ב-2014, בגלל פרויקטים חדשים שנפתחו, אך התחזית לשנים הבאות הוא עלייה מדורגת של 1% בשנה עם יציבות רבה. התשואות במרכזי העסקים של הערים הן 3.5%-4.5%, כך שגם אם הריבית ארוכת הטווח תעלה, זה לא ישפיע מיד".

- התלות בבנקים כשוכרי עוגן לא מסוכנת?

"שווייץ זה לא רק בנקים. רק 29% מהשטחים מושכרים להם ולחברות הביטוח, והשיעור יורד".

- ומה באשר לקבלת הלוואות לנדל"ן מניב?

"שחקן גדול יכול לקבל ריבית, 0.9% לא צמודה לכלום, בהלוואה שבה הקרן משולמת בסוף. חברה בינונית תשיג הלוואה שכזו בריבית של כ-2%".

- מה בנוגע להשקעה במגורים?

"לנו, כזרים נטולי דרכון שוויצרי, אסור לרכוש דירה, כך שלא נוכל לנסות מזלנו בשווייץ".

 שווייץ

רומניה: "מעדיפים לבזבז ולחכות עם קניית דירה"

בימים העליזים, טרום המשבר, רבים מבין היזמים הישראלים היו בטוחים כי ניתן לעשות ברומניה כסף קל, ונכוו. "רבים באו בשביל לעשות סיבוב מהיר ולא ליזמות", אומר אבי ברזילי, מנכ"ל אפי אירופה מקבוצת אפריקה ישראל הפועלת ברומניה בתחום המסחר.

- מה הלקח למי שחושב לחזור לרומניה?

"המפתח להצלחה היא נוכחות במדינה. לא של איש או שניים, אלא מטה של אנשים שנושמים רומניה. אם הייתי ישראלי שבוחן כניסה לאירופה הייתי בהחלט לוקח את רומניה כאופציה טובה. הפוטנציאל גדול, רמת השכלה גבוהה, יש תעשייה מכובדת, ועדיין - מי שמסתובב ברחובות רואה פערים, אך זה עניין של זמן עד שהפערים יצטמצמו מול ערים כמו פראג וורשה".

- איזה ענף אטרקטיבי היום?

"במסחר ובמשרדים חלה התאוששות, ומחירי השכירויות יציבים. התשואות במרכז בוקרשט הן 7.5%-9%, המרווחים חיוביים, ואני צופה ירידת תשואות. הרומנים אוהבים לקנות, ולכן יש פוטנציאל גדול ומחסור אמיתי בנדל"ן קמעונאי".

- ומה עם תחום המגורים, הלהיט לפני עשור?

"השוק הרומני תמיד מתאושש אחרון. הרומני יעדיף להמשיך לבזבז ולחכות עם קניית הדירה. מבחינת מימון, הבנקים לא יתנו ליווי למי שאין רקורד אירופי, אלא לפרויקט ממש כדאי".

 רומניה

הודו: "פערי התרבות מאוד מאתגרים"

אין ספק כי הודו מהווה סוג של פספוס עבור רבים מהגופים המערביים שכשלו מלהבין ולחקור את התרבות ההודית וסברו כי הבנה בנדל"ן תספיק. יוסי אופיר, מנכ"ל אלביט הדמיה הודו בעברו וכיום מנכ"ל SDM, מבין מדוע הישראלים אינם ממהרים לחזור. "הגדולים נפלו שם, ולכן אחרים אומרים 'למה לי?'. זו מדינה לא פשוטה, פערי התרבות מאוד מאתגרים, המנטליות שונה משלנו, המחויבות לחוזה חלקית. אם לא בחרת שותף מקומי נכון, עם אסטרטגיה מתאימה והבנת התרבות, תאבד כסף מהר מאוד".

עם זאת, אופיר מאמין כי ההזדמנויות בהודו קורצות יותר מבכל מדינה אחרת. "אם אתה מצליח להביא אנשים שלך, שאוהבים את הודו, את הסירחון שלה, אוהבים לאכול עם הידיים וגם ההודים אוהבים ומכבדים אותם, אז כנראה יהיה לך פרויקט. ואם אתה מצליח להרים פרויקט, סביר מאוד שהוא יצליח, כי הביקושים פשוט מדהימים.

"אבל צריך לעשות סוויץ בראש, ולהבין שמה שחשבת שייקח שנה - ייקח שנתיים-שלוש".

- ואיך מממנים את הפרויקט?

"ניתן לקבל ליווי, אך הריביות לא הגיוניות. למזלנו, ההודים משלמים את רוב הסכום בתחילת הבנייה, כך שיש פה גם פתרון לבעיה המימונית. כמו כן, ישנן קרנות המשוועות להשקעה בעיקר בתחום המסחרי, ונותנות מימון בתמורה למניות".

 הודו

רוסיה: הסיכונים הפכו למציאות

עוד לפני הזעזועים האחרונים במחיר הנפט וברובל הרוסי, נראה כי בכל הקשור לרוסיה ולנדל"ן במדינה הגדולה בעולם, רב הנסתר על הגלוי. שוק הנדל"ן הרוסי רווי בחברות מקומיות ואינו פופולרי מצד אלו הבינלאומיות. מבחינת משקיעים רבים, הסיכון פשוט אינו שווה את ההשקעה, למעט אולי במוסקבה ובסנט פטרסבורג.

אין ספק כי מבחינת המספרים היבשים, ויחסית לשוק אירופאי גדול, התשואות בנדל"ן הרוסי אטרקטיביות ביותר יחסית למערב, כמובן שזאת בתמורה לסיכונים שהפכו למציאות. אך עוד לפני קריסת מחירי הנפט שמוטטו את המטבע המקומי, הסתבכה רוסיה, או יותר נכון מנהיגה השנוי במחלוקת, בסכסוך צבאי עם אוקראינה שהחל את ההידרדרות לאחר תקופה של יציבות. אך דווקא בתקופות כאלו יש לזכור כי למטבע שני צדדים, ואפילו הרובל החבוט יכול לחזור ולהתהפך.

האם רוסיה הגדולה יכולה בכלל לשקוע? כדאי לצטט את המיליארדר ג'ורג' סורוס, שאמר החודש כי המשבר בגבול המזרחי מהווה "סכנה גדולה לכלכלת אירופה, ואפילו לקיומו של האיחוד האירופי". במקביל, ציין סורוס, "חדלות פירעון מצד רוסיה לא תהיה התפתחות מפתיעה, אך היא תהיה מכה גדולה לבנקים ואיום אסטרטגי על אירופה".

 רוסיה

אנגליה: נכס פיננסי גרידא

שוק הנדל"ן הלונדוני יקר מאוד, ועדיין, ככל שהמחירים הולכים ומאמירים, נראה כי משקיעים גלובליים מתמגנטים לבירה האנגלית. על פניו, לפנינו תרחיש של בועה הולכת ומתנפחת לקראת סוף ידוע מראש. אך בועה זו עשויה להישאר עמנו תקופה לא קצרה, והיא אף עתידה להמשיך ולהתנפח.

קסמה של לונדון טמון בעובדה שמדובר בשוק משוכלל מאוד. קל מאוד לעשות עסקאות נדל"ן בלונדון, די פשוט למצוא את הנכס המתאים, לא מסובך למצוא את המינוף המקסימלי, קל יחסית לגייס קרנות ומשקיעים עבור ההון העצמי, קיימת אפשרות ריאלית להנדס את העסקה מחדש ולמנפה שוב לאחר הרכישה, ולאחר כל אלו - קל לבסוף לממשה ברווח מהיר. לפחות ככה היה עד עכשיו.

הנדל"ן הלונדוני משול לנכס פיננסי גרידא, שבמקרה שלנו בנוי הוא עשוי מלבנים ומלט. לישראלים יחס מעט אמביוולנטי ללונדון. מצד אחד, אנו אלופים ברקיחת עסקאות לרווח מהיר, ועם זאת, השוק המשוכלל לא משאיר לישראלים שום יתרון יחסי. דווקא בערים אחרות באנגליה, בעיקר בבירמינגהאם ובמנצ'סטר, מתעוררים לאחרונה פרויקטי נדל"ן עם תשואות מעניינות, שמפתות יזמים בינלאומיים לכיוון, וסביר שגם הישראלים לא יוותרו על ההזדמנות.

 אנגליה