רילייטד וג'י.אפ.איי מתכננות לגייס כמיליארד שקל באג"ח

אחרי חודשים ספורים של שקט, צפוי להתחדש שיטפון גיוסי האג"ח של חברות נדל"ן הפועלות בארה"ב בבורסה בת"א. היום פורסמו טיוטות התשקיף של חברת רילייטד (Related Commercial Portfolio), בבעלות המיליארדר האמריקאי סטפן רוס, ושל חברת ג'י.אפ.איי (GFI) של אלן ואידית גרוס. ככל הנראה, רילייטד תפעל לגיוס של כ-150 מיליון דולר, וג'י.אפ.איי שואפת לגייס עד 100 מיליון דולר - ובסך הכול כ-1 מיליארד שקל. החתמים המתמחרים בהנפקות יהיו כלל חיתום (רילייטד) ופועלים אי.בי.אי (ג'י.אפ.איי).

חברות רילייטד הוקמה על ידי סטפן רוס ב-1972, וכיום היא מחזיקה בתיק נכסים בשווי כולל של יותר מ-20 מיליארד דולר, עיקרם בניו יורק ובשיקגו. רוס, יזם נדל"ן אמריקאי ידוע, הוא גם הבעלים של קבוצת הפוטבול מיאמי דולפינס, וב-2013 הוערך הונו על ידי פורבס בקרוב ל-5 מיליארד דולר.

גרוס החל את דרכו בתחום הנדל"ן ב-1978 כעורך דין, וב-1983 הקים את ג'י.אפ.איי, שכיום מנהלת נכסים בשווי של כ-1 מיליארד דולר. החברה פועלת בעיקר בניו יורק ובקליפורניה בתחום המגורים, משרדים, קמעונאות, מלונאות, שימושים מעורבים, ובנוסף מחזיקה בפעילות בתחום הביטוח. שתי החברות מתכננות להשתמש בכספי ההנפקה להמשך פיתוח הפעילות בארה"ב.

רילייטד מציינת כי עד 5 מיליון דולר מההנפקה עשויים להיות מנותבים למימון הקמת פרויקט 530 West 30th - פרויקט מגורים להשכרה בניו יורק המתוכנן לכלול כ-180 דירות, בו מחזיקה החברה 44% ואשר שוויו הוערך (100%) בספטמבר האחרון ב-176 מיליון דולר. עבודות הקמה ראשונות בפרויקט החלו בסוף 2014.

ג'י.אפ.איי מציינת כי עד 6.6 מיליון דולר מתמורת ההנפקה מיועדת לרכישת החזקות שותף (75%) במתחם Harbour Club, הכולל 43 בניינים שבהם כ-1,100 דירות להשכרה וכן מגרש גולף, בדטרויט שבמישיגן, כך שיוחזק על ידה במלואו.

שערוך נכסים והסכמי ניהול נאים

כמו החברות האמריקאיות שקדמו להן בגיוסי האג"ח בבורסה המקומית, גם רילייטד וג'י.אפ.איי מאוגדות באיי הבתולה הבריטיים, מקלט מס אקזוטי המאפשר להן דרך חוקית לשלם מס חברות מינימלי, ועלול להקשות על מחזיקי האג"ח המקומיים לגבות את חובם במקרה של חדלות פירעון.

מטיוטות התשקיף של צמד החברות עולה כי שתיהן נהנות ברבעונים האחרונים משערוכי נכסים בהיקפים גדולים, שסייעו להם להציג רווחים נאים. רילייטד מציגה בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2014 שערוכים (גם מחברות כלולות) בהיקף של 94 מיליון דולר שסידרו לה רווח נקי של 100 מיליון דולר, אחרי שבסיכום 2013 השערוכים ורווחי החברות הכלולות הצטברו ל-244 מיליון דולר, וסידרו לה רווח נקי בהיקף דומה.

בפעילות השוטפת, הכנסותיה של רילייטד בינואר-ספטמבר 2014 קפצו פי 3 והתקרבו ל-15 מיליון דולר, הונה העצמי עומד על 312 מיליון דולר ובקופתה מזומנים בהיקף של פחות מ-8 מיליון דולר, מול התחייבויות שוטפות של 15 מיליון דולר. סך התחייבויותיה מגיעות ל-404 מיליון דולר, והמאזן שלה מסתכם בכ-840 מיליון דולר.

היקפי הפעילות של ג'י.אפ.איי מצומצמים יותר, ובסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2014 נהנתה משערוכים ורווחים מהשקעות של כ-31 מיליון דולר, והציגה רווח נקי של כ-28 מיליון דולר. את שנת 2013 סיכמה עם רווח נקי של כ-11 מיליון דולר, אחרי שערוכים ורווחים מהשקעות של כ-15 מיליון דולר. הכנסותיה מדמי שכירות הסתכמו בינואר-ספטמבר 2014 בפחות מ-2.5 מיליון דולר, ובסיכום שנת 2013 התקרבו ל-3 מיליון דולר. הונה העצמי של ג'י.אפ.איי עומד על 120 מיליון דולר.

עוד עולה מטיוטת התשקיף, כי חברות האם של שני הבעלים נהנות מהסכמי שירותי ניהול נאים: רילייטד זכאית לתמורה של עד 3% מההכנסות ברוטו והחזר הוצאות, לרבות עלויות עובדים, מחברות הנכסים שלה, עבור שירותי ניהול ושיווק.

הסכם ניהול הנכסים של ג'י.אפ.איי קובע כי במקרה כזה חברת הניהול של גרוס זכאית לתמורה של 3.5% מסך הכנסות השכירות ברוטו מאותם נכסים. החברות של גרוס גם מתקשרות מעת לעת בהסכמי שיווק נכסים ודירות ונהנות מתגמולים מכך, וכן מעמלות שיווק פוליסות ביטוח ותחזוקת חניונים.

הקופון הקבוע של ליפא ועמית

כרגיל בהנפקות הנדל"ן הזרות שמובילה פועלים אי.בי.אי, את זו של ג'י.אפ.איי יזמו צמד יועצי ההנפקות רפי ליפא וגל עמית, הצפויים ליהנות מעמלה נאה של מיליוני שקלים בגיוס הנוכחי, לאחר שגרפו לכיסיהם עמלות בסך עשרות מיליוני שקלים מהנפקות אג"ח להן ייעצו אשתקד.

ליפא ועמית הם מי שהצליחו להפוך את שוק האג"ח המקומי לאטרקטיבי עבור חברות הנדל"ן הזרות, הנמצאות בדרך כלל בבעלות איש עסקים יהודי. את הקונספט הגו השניים עוד ב-2008, כשהביאו את חברת דה לסר להנפיק אג"ח בתל אביב. בשנתיים האחרונות, עם התגברות התיאבון של המוסדיים לאג"ח קונצרניות - על רקע הריביות אפסיות ותשואות האלטרנטיביות נמוכות, העסק צבר תאוצה.

את הלהיטות של החברות הזרות להנפיק דווקא בישראל לא קשה להסביר: בעוד שבשווקים במולדתן הן היו נדרשות לשלם ריבית דו ספרתית עבור גיוס החוב (הלוואת מזנין), נסגרות הנפקות החוב שלהן בישראל בריביות של 4%-5% בלבד. ההצלחה המסחררת של המודל העסקי של ליפא וגל הביאה לכך שהם כבר לא "היבואנים הבלעדיים" של מנפיקות האג"ח הזרות. יחד עם זאת, הם בהחלט ממשיכים להוביל את הטרנד.

ההנפקות המתוכננות של רילייטד וג'י.אפ.איי צפויות להגדיל את מספר חברות הנדל"ן האמריקאיות הנסחרות בבורסה המקומית באמצעות אג"ח לתשע. חברה נוספת שכבר פרסמה במהלך נובמבר האחרון כמה טיוטות תשקיף, אולם בינתיים הגיוס שהיא מעוניינת לבצע לא יצא לפועל, היא אמ.די.ג'י (MDG) של דיוויד מרקס, העוסקת בתחומים של השכרה למגורים, דיור מוגן וייזום מלונאות, ומעוניינת לגייס כ-70 מיליון דולר.

 גיוסי האגח של חברות הנדלן האמריקאיות בתל אביב ב 2014