חברת נדל"ן עשירית בדרכה מאמריקה לגיוס אג"ח בישראל

כל גיוסי החוב של חברות נדל"ן האמריקאיות בבורסה בת"א ממשיך להתעצם. היום (ה') פורסמה טיוטת התשקיף של חברת טריטופ ריאלטי (Treetop Realty), שבבעלות צמד היזמים היהודים הצעירים עזריאל (עזי) מנדל ואדם מרמלשטיין, שניהם בוגרי ישיבה יוניברסיטי שבניו יורק. החתם המתמחר בהנפקה יהיה כלל חיתום.

טריטופ מעוניינת לגייס כמה עשרות מיליוני דולרים, והיא מצטרפת לשתי חברות נוספות שפרסמו טיוטת תשקיף רק לפני ימים ספורים: חברות הנדל"ן רילייטד שבבעלות סטפן רוס, וג'י.אפ.איי של אלן גרוס. שלוש ההנפקות הללו צפויות להגדיל את מספר חברות הנדל"ן האמריקאיות הנסחרות בבורסה המקומית באמצעות אג"ח ל-10.

בסיכום 2014 היקף גיוסי האג"ח שביצעו חברות הנדל"ן האמריקאיות בת"א התקרב ל-3 מיליארד דולר, מרביתן מדורגות בקבוצת ה-A. יזמי החברות הללו מנצלים את האפשרות לגייס חוב זול בבורסה המקומית, ביחס לאלטרנטיבת גיוס בשוק האמריקאי שם הריבית שהם נדרשים לשלם גבוהה בהרבה.

טיוטת התשקיף של טריטופ מגלה כי מנדל ומרמלשטיין בני ה-36, פועלים מזה כ-13 שנה בתחום הנדל"ן בארה"ב, ומתמחים באיתור נכסים פוטנציאליים למגורים במחירי Off Market, השבחתם והשכרתם. טרם פעילותם המשותפת, ניהל מנדל מחלקת נכסים בחברת נדל"ן בניו יורק ומרמלשטיין פעל כעצמאי ברכישת נדל"ן מניב למגורים וניהולם בניו יורק ובניו ג'רזי.

את טריטופ הקימו השניים בשנת 2005, והיא מחזיקה כיום בכ-70 נכסי מגורים (בתי דירות) המכילים כ-5,900 יחידות דיור, מחציתן בכפוף ל-HUD - תכנית הדיור של הממשל הפדרלי בארה"ב המיועדת לסייע בשכר דירה למעוטי יכולת. לחברה כ-300 עובדים.

עיקר נכסיה של טריטופ ממוקמים בניו יורק ובניו ג'רזי, ולחברה המונפקת מתכננים מנדל ומרמלשטיין להעביר 30 נכסים. מנדל ומרמלשטיין מכהנים כנשיאים משותפים של החברה, ומנדל הוא גם יו"ר הדירקטוריון. את כספי ההנפקה מייעדת טריטופ להשקעות חדשות בתחום פעילותה, מיחזור חובות קיימים ולמימון המשך הפעילות.

כ-4.5 מיליון דולר מכספי ההנפקה מיועדים להשלמת רכישת אחד מהפרויקטים שלה, וחלק מסכום זה (כ-900 אלף דולר) מתוכנן כתשלום לבעלי השליטה כנגד העברת חלקם בנכס. כ-4.5 מיליון דולר נוספים מיועדים להשלמת רכישת פרויקט נוסף (44st) בניו יורק.

ביצעה שערוכים משמעותיים

כפי שמלמדים נתוני טיוטת התשקיף, טריטופ היא חברה קטנה יחסית, ובשוק היו היום מי שטענו כי היא מגיעה לבורסה לפני שהבשילה, מה שעשוי להקשות על יכולתה להוציא את גיוס החוב לפועל. הכנסותיה השוטפות מצומצמות ועמדו בסיכום שנת 2013 על 1.5 מיליון דולר, ובתשעת החודשים הראשונים של 2014 גדלו לכ-2 מיליון דולר.

כמו במרבית יזמיות הנדל"ן האמריקאיות שהגיעו בשנה החולפת לת"א, עושה טריטופ את דרכה לזירת המסחר המקומית לאחר שערוכים נאים בנכסיה. בשורה התחתונה סיכמה החברה את ינואר-ספטמבר 2014 עם רווח נקי של 34 מיליון דולר - המשקף זינוק של יותר מ-200% ביחס לרווח בתקופה המקבילה ב-2013. זאת, אחרי שהציגה שערוכים בהיקף דומה (34 מיליון דולר). גם בסיכום 2013 נהנתה החברה משערוכים משמעותיים, שהגיעו ליותר מ-20 מיליון דולר והיו אחראיים על רווחיה גם בשנה זו.

הונה העצמי של טריטופ עמד בסוף הרבעון השלישי של 2014 על 61.5 מיליון דולר. החברה התחייבה בטיוטת התשקיף כי ההון העצמי שלה יעמוד על לפחות 35 מיליון דולר. בסך הכול, טריטופ מציגה מאזן מצומצם יחסית המסתכם ב-66 מיליון דולר.

דימיון נוסף לגיוסים שכבר ראינו מצוי בעובדה שגם טריטופ מאוגדת באיי הבתולה הבריטיים, מקלט מס אקזוטי המאפשר לה דרך חוקית לשלם מס חברות מינימלי, ועלול להקשות על מחזיקי האג"ח המקומיים לגבות את חובתיה במקרה של חדלות פירעון.

טריטופ צפויה לקבל שירותי ניהול מחברת הניהול של צמד בעלי השליטה, כאשר כיום חברות הנכס המחזיקות עבורה בנכסיה משלמות תמורה חודשית של 5%-6% מהכנסות הנכס ברוטו, בנוסף לעלויות שכר עובדי חברות הניהול, וכן 4% מעלויות עבודות הבנייה בנכס, אם מתבצעות כאלה.

החברה של צמד בעלי השליטה צפויה לקבל גם דמי ייזום עסקה של 1%-1.5% מעלות רכישות נכסים, עמלת מימון מחדש של הלוואות בשיעור דומה, ובנוסף טריטופ צפויה לשלם עבור קבלת שירותי ניהול מחברות של בעלי השליטה 50 אלף דולר לשנה. ב-2013-2012 התשלומים לחברות הניהול של בעלי השליטה עמדו על 2.8-3.4 מיליון דולר לשנה.

בטריטופ מציינים כי כיום החברה נוהגת לממן רכישות נכסים לפי חלוקה של כ-30% באמצעות הון עצמי וכ-70% באמצעות מימון בנקאי, מרביתו מסוג נון ריקורס. בסוף הרבעון השלישי של 2014 עמדה יתרת ההלוואות שלה מבנקים וממוסדות פיננסיים על כ-354 מיליון דולר, בשיעור ריבית משוקלל של 3.87% ותקופת הפירעון הממוצעת עמדה על 8 שנים. בטריטופ מעריכים כי לא יידרשו מקורות חדשים לכיסוי התפעול השוטף של עסקיה בשנה הקרובה.

גם בעלי המיאמי דולפינס בעניין

כאמור, בתחילת השבוע פרסמו החברות רילייטד וג'יי.אפ.איי (GFI) טיוטות תשקיף, לקראת גיוסי חוב בבורסה המקומית. רילייטד מתעתדת לגייס כ-150 מיליון דולר וג'יי.אפ.איי מעוניינת בגיוס של עד 100 מיליון דולר. רילייטד הוקמה ב-1972 על ידי סטפן רוס, יזם נדל"ן אמריקאי ידוע, שהוא גם הבעלים של קבוצת הפוטבול מיאמי דולפינס, וב-2013 הוערך הונו על ידי פורבס בקרוב ל-5 מיליארד דולר. החברה שרוס מעוניין לגייס עבורה חוב בשוק המקומי עוסקת בנדל"ן למגורים, למסחר, לקמעונאות, למשרדים ולשימושים מעורבים, בעיקר בניו יורק ושיקגו, והונה העצמי עומד על 312 מיליון דולר.

ג'יי.אפ.איי הוקמה על ידי אלן גרוס ב-1983, וכיום היא פועלת בעיקר בניו יורק ובקליפורניה בתחום המגורים, משרדים, קמעונאות, מלונאות, שימושים מעורבים ובנוסף מחזיקה בפעילות בתחום הביטוח. שתי החברות מתכננות להשתמש בכספי ההנפקה להמשך פיתוח הפעילות בארה"ב.

 חברות הנדלן האמריקאיות שפרסמו-גיוס אגח