חריש: היזמים מתקדמים, קבוצות הרכישה מדשדשות

פערים ניכרים בקצב הקמת אלפי דירות חדשות בחריש: בסיור בשטח ניתן להבחין בהתקדמות בנייתם של בנייני מגורים חדשים במגרשים שבהם זכו לפני למעלה משנתיים חברות נדל"ן יזמיות כמו י.ח. דמרי, רייסדור, מגידו ודונה.

לעומת זאת, במגרשים הגדולים שבהם זכו קבוצות רכישה שמונות מאות חברים, טרם התחילה כל בנייה, ומארגני הקבוצות עוד מנהלים משא ומתן עם קבלני הביצוע ועם הבנקים המלווים.

הוועדה המיוחדת לחריש מדווחת כי נכון לשבוע שעבר היא הנפיקה היתרי בנייה ל-3,600 דירות, שרובן, כך מקווים בוועדה, ייבנו במקביל להקמת התשתיות ביישוב, שכבר נמצאות בהקמה. עוד מדווחים בוועדה כי משרד הבינוי השקיע עד כה 550 מיליון שקל בפיתוח תשתיות, ומשרד התחבורה השקיע 40 מיליון שקל נוספים, ובימים אלה מוקמות 24 כיתות גן ושלושה בתי ספר (דתיים וחילוניים). כבישים חדשים נסללו בשטח.

"היזם מקבל החלטות לבד"

מיזמי מגורים רבים אכן נמצאים בבנייה, המתקדם ביותר ביניהם הוא זה של חברת דונה. אולם בין המיזמים של החברות מגידו וי.ח דמרי, שגם הבניינים שלהן נמצאים בבנייה מתקדמת, ניתן להבחין במגרש של קבוצת רכישה, שטרם החלה הבנייה בו. כך גם במגרשים אחרים.

בין הקבוצות הגדולות שזכו במכרזי משרד הבינוי היתה קבוצת נאות חריש שמארגן מוטי פלד, שזכתה בקרקע ל-592 יחידות דיור, ומאוחר יותר רכשה מתחם נוסף שבו זכתה חברת אשדר ל-490 יחידות דיור נוספות. במתחם גדול יותר, ל-632 יחידות דיור, זכתה קבוצת נאות חנן שמארגן ישראל זעירא, ולכל המגרשים בעיר מתווספות יחידות דיור מתוקף תקנת שבס. הקבוצות, כך עולה מהנתונים בשטח, נמצאות בפיגור רב לעומת חברות הנדל"ן היזמיות.

"נכון שזכינו במכרז באותו זמן עם היזמים, וזה בסדר", אומר מוטי פלד, מארגן קבוצת הרכישה נאות חריש. "הפערים נובעים מכך שליזם אין 'מועצת חכמים' כמו שיש לקבוצת רכישה, והוא מקבל את ההחלטות לבד. זו הסיבה ששלב הביצוע של הקבוצות נמצא שלב אחד אחרי היזמים. לעמותות יש הרבה דקויות, יש אצלנו משפחות שבאות לגור ויש להן דרישות, ולכן גם המוצר של הקבוצות לדעתי יותר מוצלח מזה של היזמים". לדברי פלד, הקבוצה חתמה על הסכם ביצוע עם הקבלן אורתם סהר, אותו הציגה גם לבנק לאומי שאיתו סגרה הקבוצה על ליווי בנקאי.

במשרד הבינוי מסרו כי נכון לעכשיו מוחזקים בידי עמותות 14 מתחמים, הכוללים 3,100 דירות, שהן כמעט 50% מסך הדירות. "כ-2,000 דירות עם היתרי בנייה נמצאות בשלבי בנייה שונים - ב-750 דירות של עמותת נאות חנן ועוד כ-300 דירות של עמותות קטנות כבר סיימו את שלב יסודות ומתחילים שלד והיתר (4 עמותות) בעבודות עפר ויסודות. ל-1,100 דירות (חמש עמותות) טרם ניתנו היתרי בנייה, בשל בעיות של ליווי בנקאי בעיקר ובעיות ניהול (עמותת חריש המאוחדת רכשה את המתחם מאשדר, חברת רייסדור מכרה את המתחם לעמותת אפיקי מודיעין)".

לעומת זאת, אומרים במשרד הבינוי, מרבית היזמים (למעלה מ-80%) החלו בשלבי בנייה, ואלו שטרם הוציאו היתר בנייה נמצאים בשלבים מתקדמים להשלמת התהליך. "נכון לחודש דצמבר 2014 יצאו היתרי בנייה ליותר מ-3,500 יחידות דיור. כמה יזמים החלו עבודות בנייה עם היתר חפירה ודיפון בלבד".

עוד מדגישים במשרד הבינוי כי עבודות התשתית והפיתוח נמצאות בעיצומן, ואי עמידה בלוח הזמנים החוזי לבנייה של בנייני המגורים, מעכב את משרד הבינוי מלהשלים את עבודות הפיתוח לכל היישוב בזמן הקבוע בחוזה, והמשרד ייאלץ בלית ברירה לדחות את ביצוע ההשלמות לפי מועדי השלמת הבנייה המעודכנים.

קיבלו הארכה

לוחות הזמנים שנקבעו במכרז ושבהם היו מחוייבות קבוצות הרכישה הגדולות לעמוד, קובעים התחלת יציקת יסודות במועדים שבין 12 ל-18 חודשים, מיום הזכייה - 17 בינואר 2013, פן תחולט להן ערבות בנקאית בסך 5 מיליון שקלים שהפקידו. המועד כאמור חלף, ובמרבית המתחמים טרם הגיעה הבנייה לשלב שנקבע. במשרד הבינוי הסבירו כי ביום ראשון האחרון נידונו המקרים בוועדת חילוטים של המשרד. "העמותות קיבלו הארכה של השלב הראשון עד תחילת מאי 2015", הוסיפו במשרד הבינוי, "בהתאם להמלצתו של המחוז לכל היישוב חריש עד מועד זה ומי שלא יעמוד בלוח הזמנים המעודכן, ערבותו תחולט".

ל"גלובס" אף נודע כי חלק מקבוצות הרכישה, בעיקר חרדיות, מכרו את זכויותיהן לקבוצות אחרות, בשל בעיות שונות, וחלקן אף מציעות למכירה את זכויותיהן גם היום. במשרד הבינוי ציינו כי "הסבת זכויות כפי שהיא מתוארת מחייבת אישור של ועדת מכרזים עליונה במשרד. היו כמה בקשות כאלה וניתנו שני אישורים על ידי הוועדה. העברת הזכויות אושרה על ידי המשרד תוך בחינת מחיר הדירה הסופי לחברי העמותה. היתה ציפייה מצד עמותות מסוימות כי אופי העיר יהיה חרדי, ולאור תוצאות המכרזים השתנה אופי העיר, ולכן היו הרבה בקשות להחלפת חברים בתוך עמותות קיימות, שהמשרד אישר".

בחברת באמונה ששיווקה את פרויקט נאות חנן בישוב, ביקשו להדגיש כי "חברת באמונה בניהולו של ישראל זעירא מנהלת בישוב חריש למעלה מ-1,000 דירות באמצעות חמש עמותות רכישה. החברה היא בין היחידות בישוב שמנהלת מספר רב מאד של עמותות ועומדת בכל תנאי המכרז ולוחות הזמנים בכל הפרויקטים.

"החברה הגיעה לסיכומים עם בנקים מלווים בכל הפרויקטים למעט אחד, הכולל עשרות דירות בלבד וכל הפרויקטים נמצאים בשלבי בניה שונים המתואמים עם הבנקים המלווים. מדוח שמאי שהועבר לבנקים המלווים, עולה כי החברים שרכשו דירות באמצעות העמותות המנוהלות על-ידי באמונה רושמים היום רווח נאה של בין 15-20 אחוז, ביחס לדירות הנמכרות היום בישוב.

"לפי חוזים שנחתמו עם חברי העמותה אכלוס הפרויקטים יתבצע תוך שנה עד 22 חודשים מהיום. חברת באמונה נלחמה בבג"צ והצליחה לכופף את הממשלה לתת מענקי מקום לכל הקונים בישוב, בכלל זה חברים בעמותות וקבוצות רכישה שאינם בניהול החברה. בעקבות פניית החברה למוסדות התכנון בישוב, נשקלת כיום אפשרות הרחבת הדירות - החלטה שבמידה ותתקבל תחול על כל הפרויקטים ובכלל זה קבוצות רכישה, עמותות וחברות נדל"ן".