מה עושים עד שמקבלים היתר בנייה או שינוי ייעוד קרקע?

במדינת ישראל, הליכי תכנון עשויים להימשך שנים רבות. כך במיוחד במקרים שבהם מבוקש שינוי ייעודה של קרקע, והסבתו ממסחר ותעסוקה, למשל, למגורים או למשרדים. לרוב כרוך שינוי הייעוד בהריסת המבנה הישן ובהקמת אחר תחתיו, וכך קורה שמבנים המיועדים להריסה נותרים לעמוד במשך שנים ארוכות נטושים, בלב המרחב האורבני.

ואולם, בתקופה האחרונה נראית מגמה גוברת של השמשת הנכסים הללו בתקופת הביניים, באופן שמעניק ערך מוסף חברתי ותדמיתי לנכס ולבעליו. כלומר, בתקופה הארוכה של קידומו של שינוי הייעוד בתב"ע וקבלת היתרי הבנייה, מעבירות רשויות מקומיות, כמו גם יזמים פרטיים, את החזקה בנכסים לעמותות ולגופים חברתיים אחרים, לפעמים בלי תמורה.

נוסף לערך החברתי והתדמיתי, יכולה לצמוח מהמהלך גם תועלת כלכלית לא מבוטלת, בנוסף לתשלום השוטף של הארנונה שעובר אל השוכר. למשל, ברשויות התכנון יכולים להסתכל אחרת על יזם ממולח שקנה מפעל תעשייתי בזול ורוצה למקסם בו זכויות בנייה למגורים, כאשר מתברר להם שבינתיים פועלת במקום עמותה כלשהי, שנהנית מרוחב לבו של אותו יזם.

תחת הרדאר

כך או כך, המגמה החדשה צומחת כמובן גם על רקע הפופולאריות של אותם ניסיונות לשינוי ייעוד. יזמים שקונים נכס המיועד לשימוש אחד, אך ורק מתוך מטרה להשמיש אותו כמה שיותר מהר לשימוש אחר, שימקסם כמובן את הכנסתם.

הדוגמא הבולטת ביותר היא זו של מרכזיות בזק. התמורות הטכנולוגיות בתחום התקשורת הביאו בשנים האחרונות לפינוי מרכזיות ותיקות רבות ברחבי הארץ. ישנם יזמים הרואים בהן, עוד בשלב שינוי הייעוד, הזדמנות לרווח כספי ולמינוף תדמיתי.

המיזם המדובר ביותר בהקשר הזה הוא מועדון ה"תחת" השוכן במרכזיית בזק הישנה סמוך לבית הדואר ברחוב אבן גבירול בתל אביב. החברה היזמית ממתינה בימים אלה לקבלת היתר הריסה למבנה הקיים, שבמקומו יוקם פרויקט מגורי היוקרה אנטוקולסקי שטרוק. בינתיים החליטה החברה, בשיתוף פעולה עם מחלקת האמנות בעיריית תל אביב, להשמיש את המבנה הנטוש ולהפכו למוקד לפעילות אמנותית מגוונת. כיום פועל המקום כסטודיו שוקק לאמנים ומוזיקאים, וכולל חללי תצוגה וחללי הופעות.

מנהלת השיווק בחברה, דניאל הלר, בתו של המנכ"ל אורי הלר, אמרה ל"גלובס": "אנחנו לא מבקשים שכר דירה עבור השימוש במקום, אבל ברגע שהעברנו את השטח לרשות העירייה אנחנו פטורים מתשלום ארנונה". הלר הוסיפה כי בשל אופיו של המבנה, הכולל חללים פתוחים גדולים, החליטו בקבוצה כי נכון יהיה להשתמש בו לתצוגות אמנות ומוזיקה.

עוד מרכזיית בזק לשעבר השוקקת פעילות בימים אלה נמצאת ברחוב הרב קוק בהרצליה. המבנה, שנמצא כיום בהליכי שינוי ייעוד למגורים, מושכר בימים אלה למרכז ספורט לאימוני כושר במחיר סמלי של 25-30 שקל למ"ר. בקומה שמעליו פועל סניף של ארגון איחוד והצלה, שאינו נדרש לשלם דבר בעבור השימוש בנכס.

בעלת המבנה, קרן ריאליטי, הפועלת לרכישה והשבחה של נכסים לצורך מכירתם ליזמי נדל"ן, משכירה עוד רבים מנכסיה בתקופת שינוי הייעוד לטובת יוזמות חברתיות וקהילתיות שונות. כך למשל, מרכזיית הטלפונים השוכנת בדרך משה דיין בתל אביב, סמוך לבית ברבור, נקנתה על ידי הקרן לצורך שינוי הייעוד הקרקע למגורים ומעונות סטודנטים.

בתקופת ההמתנה לשינוי הייעוד ולקבלת היתר ההריסה, מושכרת אחת הקומות למכללה לביטוח המשלמת דמי שכירות בגובה 30 שקל למ"ר, למשרדי תיווך ומכירות וכן למשרד לעיצוב מטבחים תעשייתיים. כן מתוכננת להיפתח במקום קומת גלריה לאמנים. ואולם פרויקט הדגל בנכס הזמני, הוא מה שמכונה "רובע 9" - פרויקט קהילתי שהחל לפעול לפני כחצי שנה, שבו נהנים תושבי השכונה מהרצאות שבועיות, לימודי העשרה, סדנאות תזונה, מופעי ילדים ועוד. לתכנים אחראית קרן ריאליטי בעצמה, והפעילויות ממומנות על ידה במלואן. הקרן משתפת פעולה עם מנהלת הרובע ועם פעילי שכונות ביד אליהו, כפר שלם והסביבה, שדואגים להוציא את התושבים מבתיהם ולהביאם לפעילויות.

גם מועדון "ג'ימי-הו" בשדרות רוטשילד, הפועל בשטח שהקרן מימשה בעת האחרונה, יוסיף לפעול עד לבניית המלון המתוכנן במקום בשכירות של 150 שקל למ"ר.

"בדרך כלל עלויות ההתאמה הן על השוכר, אבל אנחנו משתתפים ב-25% מהן כדי להקל עליו להיכנס", אומר דן מנחם, מנהל נכסים ופיתוח עסקי בקרן ריאליטי. לדבריו, בין יתר ההתאמות שנדרשו להסבת מרכזיית הטלפוניה בהרצליה למרכז אימונים, היו התקנת מערכת כיבוי אש והפיכת שלושה חללים סגורים לחלל אחד גדול. הקרן אף קבעה מנגנון פיצוי לשוכרים, שלפיו אם יתבקשו לצאת מהמבנה בטווח של פחות מחמש שנים מיום הכניסה, הם יפונו באופן שמשקף את עלויות ההתאמה והשכירות, ביחס לאותה תקופה.

הסיבות בגינן משכירה הקרן את נכסיה בתקופות הביניים, דומות לאלו של בעלת מבנה המועדון בתל אביב: "ראשית, עלויות הארנונה במבנים מהסוג הזה (תעשייה ומסחר - א.ש.) גבוהות מאוד, בעיקר באזורי הביקוש בערים המרכזיות. אמנם כשמקדמים הליך שינוי ייעוד אפשר להרוס את הנכס ולקבל פטור מארנונה, אבל לא תמיד זה כדאי כי הליכי התכנון נוטים להימשך זמן רב", אומר מנחם. "לעומת זאת, כשאתה משכיר את הנכס המיועד להריסה, אתה גם חופשי מארנונה וגם נהנה מפירות ההכנסה החודשית".

בניין עיר

טרנד השכרת הנכסים בתקופות ההמתנה לשינוי ייעוד לא פסח על הרשויות המקומיות. עיריית בת ים מעניקה בימים אלה את החזקה על כמה מבנים בתחומה לטובת מיזמים קהילתיים שונים.

אחד מהם הוא תיאטרון הפרינג' "נוצר" ברחוב יצחק נפחא, הפועל מתוך מה שהיה עד לפני שנים ספורות מחסן צבאי של הג"א, ועתיד להיות חלק ממתחם העסקים החדש של העיר. מולו, באותו מתחם פועל מרכז "כלים" ללימודי כוריאוגרפיה ולאמנות המחול. לדברי ארז פודמסקי שקד, מנכ"ל עיריית בת ים, העירייה עושה זאת משיקולים מעשיים בעיקר: "במרחב עירוני כמו בת ים מבנה נטוש מתמלא בזבל והומלסים בתוך כמה ימים".

לדבריו, "העירייה מרוויחה מהשמשת הנכסים בשלושה אופנים: למוסדות התרבות יש איפה לפעול, המבנים לא עומדים נטושים ואין צרות, ובת ים כעיר מרוויחה תדמיתית".

את טרמינל העיצוב, השוכן לא רחוק משם ברחוב אורט ישראל, נתנה חברת קסטרו לשימושה של העירייה, וייעודו צפוי להשתנות למגורים ולמסחר. הוא שופץ וחולק לחללים, והיום פועל במקום מתחם לפעילויות אמנות שונות. כל מוסדות התרבות המאולתרים והזמניים האלה, לרבות מתחם הפסט'פקטורי היושב בבית ספר נטוש ומשמש אמני רחוב, ומתחם האורגים 11 ששימש בעבר כמפעל, מחויבים להעמיד תרומה לקהילה. כך, נעשים במקומות אלה פרויקטים שונים של בתי ספר, פעילויות עם נערים שנשרו ממערכת החינוך, קשישים ובעלי מוגבלויות.

"יש מקומות שצריך לתת להם להתבשל"

השימוש הזמני עלול לעתים להפוך לקבוע, מבחינת היזמים לפחות. ייתכן גם שרשויות התכנון עשויות להתאהב בייעוד החדש, שאולי לא עולה בקנה אחד עם תוכניות היזם ועשוי להפחית משמעותית את הערך הכלכלי של הקרקע או המבנה.

בחלק מהרשויות המקומיות כבר מדברים במפורש על כך ששימוש זמני בנכסים עירוניים יכול לשנות את אופיים של אזורים אורבניים שלמים. תמי גבריאלי, לשעבר מנהלת האגף לתכנון אסטרטגי בעיריית תל אביב, שמנהלת כיום את המרכז למחקרי סביבה וקיימות במכון ירושלים, מסבירה: "הרעיון הוא לקחת אזור שנמצא היום במצב לא אטרקטיבי ועם הרבה בעיות, או שנמצא בתהליכי תכנון, ולשנות את פניו על ידי השימוש הזמני. יש מקומות שצריך לתת להם להתבשל הרבה זמן כדי לראות מה אפשר לעשות בהם באופן קבוע".

גבריאלי מביאה כדוגמא את מתחם התחנה הישנה בעיר, שמבנים בו הושכרו לאמנים. לדבריה, אמנם לא מדובר ביוזמה ציבורית, אולם ללא הסכמת העירייה, בעלת הקרקע, הדבר לא היה קורה. "אלו דברים זמניים שלא דורשים בנייה מאסיבית או השקעה כספית גבוהה, ובאותו זמן מספקים לאזור פעילויות שיכולות לתרום לתושבי האזור ולחבר את האוכלוסיות השונות. שימוש זמני יכול לתת חיים לאזור ולתרום לסביבה בתקופת הביניים, במקום להשאיר חורים שחורים".

"באתרי בנייה באירופה מעמידים מרכזי מבקרים", היא מספרת, "עם תערוכות והסברים על הפרויקט. גם כאן אפשר לעשות את זה, כדי שהמתחם הנטוש ימשיך להיות חלק מהעיר".

"נכס נטוש הוא מפגע סניטרי ובטיחותי"

לא סתם מעדיפים בעיריית בת ים לתת נכסים בחינם לשימוש אמנים - ובלבד שלא יעמדו ריקים. עו"ד צבי שוב אומר כי "ברגע שנכס עומד נטוש, הוא מהווה מפגע סניטרי ובטיחותי, וכמובן שגם פוגע באופן חמור במראית פני העיר, כי אף אחד לא מטפל בו".

משרדו של שוב מטפל בלקוח שמחזיק בבעלותו מבנה בן שתי קומות ברחוב בן יהודה בתל אביב, שנבנה בשנות השלושים של המאה הקודמת ומצבו הפיזי כה גרוע עד שהוכרז כמבנה מסוכן. העירייה הכריזה על הבניין כמיועד לשימור, דבר שמונע מהבעלים לשפץ את המבנה בשל העלות הכבדה. "תמ"א 38, גם בגרסאותיה המתוקנות המאפשרות הריסה של המבנה וקיצור משך ההליכים, אינה כוללת מבנים לשימור", אומר עו"ד שוב, "וללקוח שלי אין שום תמריץ כלכלי להביא מיליוני שקלים מהבית ולשפץ את המבנה". לדברי שוב, אם לא הייתה חלה על בעל הנכס מגבלת השימור, היה לקוחו הורס את הבית מיד ובונה תחתיו חדש שלא היה מהווה סכנה סביבתית ובטיחותית.

בעיה נוספת המתעוררת במקרה של מבנים נטושים, היא פלישה של דיירים ללא רשות, ובעניין זה מתברר שמסוכנותו של מבנה נטוש, גדולה ככל שתהיה, אינה מונעת פלישה אליו. כדוגמא מביא עו"ד שוב את קומת החנויות הנטושה בתחנה המרכזית החדשה בתל אביב. מדובר באגף האחורי בן שלוש הקומות הנמוכות של התחנה המרכזית החדשה, מצדו של רחוב לוינסקי. המבנה אינו מוגדר כמבנה מסוכן (אך אינו מושכר בשל חוסר התאמה של 40 אלף מ"ר בין נתוני התב"ע לבין השטח הבנוי בפועל). אגף זה סגור בדיקטים באופן לא הרמטי, ומקבץ אליו הומלסים ופולשים שעושים שם את הלילה.