האם המשקיעים בת"א מתמחרים בחסר את שוויה של חברת הנדל"ן המניב איי.די.או (ADO)? כך לפחות עולה מהודעת החברה לבורסה היום, לפיה היא בוחנת להוביל את החברה הבת, סוולוובירד (Swallowbird), לגיוס של לא פחות מ-350 מיליון אירו בבורסת פרנקפורט שבגרמניה.
Swallowbird (בתרגום מילולי: קבוצת ציפורים השייכת למשפחת הסנוניתיים) היא חברה שרשומה בקפריסין ומרכזת אל כל פעילותה של איי.די.או, שעוסקת בהשכרת דירות למגורים בבברלין, גרמניה. הנפקת החברה הבת תכלול הקצאת מניות ואו הצעת מכר מצד איי.די.או, באופן שיישקף לה שווי גבוה מהותית מזה שבו נסחרת אי.די.או בבורסה בת"א (כ-1.7 מיליארד שקל) בתוספת החוב של החברה האם (כ-750 מיליון שקל) - כלומר, גבוה מ-2.5 מיליארד שקל. במילים אחרות, החברה מכוונת כנראה לשווי של לפחות 3 מיליארד שקל לפעילותה.
עם זאת, ההנפקה המתוכננת של החברה הקפריסאית מצביעה פעם נוספת על החור שהותיר חוק הריכוזיות בכל הקשור להנפקות בחו"ל. החוק ביקש לצמצם את פירמידות השליטה בישראל, ולכן קבע כי פירמידה שכזו תכלול מעתה לא יותר משתי שכבות של חברות מדווחות שניירות הערך שלהן נסחרים בת"א. אולם החוק לא התייחס לשכבות נוספות בפירמידה המורכבות מחברות ציבוריות הנסחרות בחו"ל, ואת הפרצה הזאת ניתן לנצל.
איי.די.או היא שכבה שניה בפירמידה, מאחר שהיא מוחזקת בידי קבוצת הנדל"ן והתשתיות שיכון ובינוי, שגם היא חברה בורסאית שבשליטת שרי אריסון. כך שהנפקת סוולוובירד אינה אפשרית בישראל, אבל, כאמור, ניתן לבצע אותה בחו"ל.
מניית איי.די.או הגיבה היום בעלייה של כ-6% להודעה על האפשרות להצפת ערך בחברה. גם אגרות החוב של החברה (סדרות ה'-ז') רשמו עליות של עד 0.4%, למרות שבטווח הארוך הנפקה מאין זו פותחת את האפשרות לגיוס חוב גם בשכבה החדשה באופן שמרחיק את מחזיקי האג"ח הנוכחיים מנכסי הבסיס.
חברת איי.די.או עוסקת ברכישת בנייני מגורים בגרמניה והשכרת הדירות בהן לדיירים. בחודשים האחרונים היא חתמה על שתי עסקאות שיגדילו את היקף פעילותה ב-92% ל-14 אלף דירות להשכרה. בעסקה הראשונה, שכבר הושלמה, נרכשו במשותף עם קבוצת הראל השקעות 43 מבני מגורים הכוללים 1,300 דירות ו-45 יחידות מסחר ב-130 מיליון אירו. חלקה של איי.די.או בעסקה עמד על 60% (78 מיליון אירו) והוא מומן באמצעות הלוואת נון-ריקורס (הלוואה שבה הבטוחה היחידה למלווה היא שעבוד מלא על הנכס) על סך 86.5 מיליון אירו.
בעסקה השנייה, שטרם הושלמה, חתמה בדצמבר איי.די.או על הסכם לרכישת 5,800 דירות מגורים תמורת 400 מיליון אירו (1.8 מיליארד שקל). לצורך מימון העסקה גייסה החברה באחרונה 379 מיליון שקל בהנפקת זכויות (גיוס הון) ועוד 375 מיליון שקל בהנפקת אג"ח (סדרה ז'). גיוסים אלו מצטרפים לכ-100 מיליון שקל שגויסו באוקטובר האחרון בהנפקת אג"ח מסדרה ו'.
איי.די.או סיימה את תשעת החודשים הראשונים של 2014 עם הכנסות של 118 מיליון שקל מדמי שכירות, ועם רווח נקי של 196 מיליון שקל, שנבע מרווח בסכום דומה שנבע מעלייה בשווי הנדל"ן להשקעה של החברה. עלייה זו הושפעה מגידול בהנחות בדבר שיעור הצמיחה השנתית בשכר הדירה ומירידה בשיעור ההיוון של תזרימי המזומנים העתיידים. טרם הנפקת הזכויות האחרונה נסחרה איי.די.או לפי שווי של 1.2 מיליארד שקל, נתון ששיקף מכפיל של 1.2 ביחס להון העצמי, שהסתכם בסוף ספטמבר ב-990 מיליון שקל. בדירקטוריון החברה מאמינים כי בשוק הגרמני היא צפויה לזכות למכפיל גבוה יותר על פעילותה, לאור האווירה החיובית לה זוכות שם החברות הפעילות בתחום זה.
מלבד שיכון ובינוי (39%) מחזיקים במניות איי.די.או גם קרן סטנהם הבריטית (17%), קבוצת הביטוח הראל (14%) ואיש העסקים עדי קייזמן (5.5%) שחלקו בחברה שווה יותר מ-90 מיליון שקל. מנכ"ל החברה הוא שלמה זהר, והיו"ר הוא עופר קוטלר, מנכ"ל שיכון ובינוי.
תשואות פנטסטיות
פעילות השכרת הדירות למגורים בגרמניה היא אחת החביבות על המשקיעים בבורסה בת"א בשנים האחרונות. שתי חברות הפועלות בתחום, איי.די.או וסאמיט (שבשליטת זוהר לוי), השיגו מתחילת 2013 תשואות פנטסטיות של 108% ו-194% בהתאמה, בעוד שהחברה השלישית הפועלת בתחום, בראק קפיטל פרופרטיז (BRCP) של שמעון וינטרוב ורונן פלד, החלה עוד קודם לכן את הריצה כלפי מעלה, ובשלוש השנים האחרונות רשמה תשואה מצטברת של 73%. גם גראנד סיטי פרופרטיז של איש העסקים יקרי גבאי, הפועלת באותו התחום ונסחרת בפרנקפורט, השיגה מאז ההנפקה ביולי 2012 תשואה מצטברת של 320%.
בזכות העליות הללו שלוש החברות שנסחרות בת"א זכו למקום של כבוד במדד ת"א 100. סאמיט עשתה זאת, בין השאר, באמצעות הנפקת החברה הבת, סאמיט גרמניה, בפברואר אשתקד בבורסת AIM שבלונדון. סאמיט גרמניה גייסה אז 35 מיליון אירו לפי שווי של 150 מיליון אירו, ובחודש שעבר גייסה עוד 120 מיליון אירו בפרמיה של 11% על השווי בהנפקה הראשונית. לאחר ההנפקה פרעה סאמיט גרמניה הלוואה של 49 מיליון אירו לסאמיט, והאחרונה נותרה עם החזקה של 50% בחברה הבת בשווי של 189 מיליון אירו (837 מיליון שקל).
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
