"לא חסרות דירות בישראל"

מארס 2014 הרעיד הכלכלן הראשי במשרד האוצר ד"ר מיכאל שראל את קירות המשרד בירושלים, כאשר התפטר על רקע מחלוקת עם שר האוצר דאז יאיר לפיד בנוגע לתוכנית מע"מ אפס. כמעט שנה אחר כך, אומר שראל ל"גלובס" כי הוא ממליץ לממשלה הבאה ללכת הפוך לגמרי - ביטול הפטור ממס על מוכרי דירה יחידה. "אין בזה לא היגיון כלכלי, ולא צדק חברתי", הוא אומר.

שילמת מחיר אישי כבד על ההתנגדות שלך.

"נכון ששילמתי מחיר, אבל האלטרנטיבה היתה הרבה יותר גרועה, והיא לתמוך באחד המהלכים הגרועים ביותר מבחינת מדיניות כלכלית שהיו בישראל בעשורים האחרונים. אני מתגעגע למעורבות במדיניות, אבל משלים את החסר דרך מה שאני עושה היום במכון קהלת, שהוא מכון מחקר שעוסק במגוון נושאים ובו הקמתי צוות כלכלי. מלבד זה אני גם עוסק בנושאים שקשורים לשוק ההון ומרצה קצת".

נתניהו רק היה צריך להודיע לך שהתוכנית לא תעבור.

"אני מעלה השערה נועזת, שהעמדה שלי ושל כלכלנים אחרים השפיעה בסופו של דבר על התוצאה".

משרד האוצר פירסם בשבוע שעבר סקירה המעידה על זינוק ברכישת דירות ברבעון האחרון של השנה, לשיא של 12 שנים.

יש תקווה בכלל שמחירי הדירות אי פעם יירדו?

"יש תקווה. המחירים היום גבוהים מאוד בכל קנה מידה של שיווי משקל כלכלי: המחירים גבוהים יחסית לעולם, יחסית להכנסה, יחסית למחירי השכירות שלא עלו כמו מחירי הדירות. זה לא משבר דיור, זה משבר של מחירי דירות וזה משהו אחר. כלומר זה לא שלאנשים אין איפה לגור - פשוט קשה להם לקנות דירה".

אין בעיה של היצע? לא חסרות דירות?

"לא חסרות דירות יחסית לגודל האוכלוסיה. כמובן שאפשר היה לעשות יותר בצד ההיצע, אבל היצע הנדל"ן בארץ יחסית לגודל האוכלוסיה לא קטן בשנים האחרונות, הוא גדל. אולי לא מספיק, אבל הוא גדל. הבעיה המרכזית היא הביקוש החזק לדירות, שהוא זה שגרם לעלייה במחירים. הסיבה המרכזית לביקוש הגדול היא הריבית הנמוכה, ואין הרבה מה לעשות בקשר לזה כי היא נמוכה בכל העולם. אם בנק ישראל ינסה להעלות את הריבית זה יביא לאינפלציה.

"לכן, גם לזוגות צעירים וגם לאחרים הרבה יותר קל לקנות דירה כשהריבית נמוכה, כי רוב האנשים קונים דירות באמצעות משכנתא. לכן צריך לחכות, כי בסופו של דבר הריבית תעלה, גם בעולם וגם בארץ. ואז הביקושים יירדו והמחירים יתחילו לרדת".

עיוות מס

ועד שבנק ישראל יעלה ריבית, מה הממשלה יכולה לעשות?

"סיבה נוספת לביקוש המוגבר היא עיוות במערכת המס, ובקשר לזה יש מה לעשות. זה אולי לא פופולרי לומר, אבל בהחלט צריך לתקן את העיוות הזה. היום מי שרוכש דירה למגורים מקבל הטבת מס משמעותית, לעומת השקעה בשוק ההון. צריך לעשות את ההיפך ממה שהממשלות עשו עד עכשיו - שזה כל מיני תוכניות שרק הגדילו ביקושים כמו מחיר למשתכן, סבסוד קרקע, מחיר מטרה ומע"מ אפס. צריך להקטין עיוותים שמגדילים ביקושים, כמו הפטור ממס למוכרי דירה יחידה. אין סיבה הגיונית שמי שמוכר דירה ב-3 מיליון שקל ועושה רווח של 1.5 מיליון שקל יהיה פטור לחלוטין ממס. זה גם לא צודק חברתית, כי זה מגדיל אי שוויון וגם פוגע בצמיחה. זה מנפח השקעה בנדל"ן במקום בענפים אחרים. העובדה שזה לא פופולרי היא לא סיבה לא לעשות את זה.

"גם בצד ההיצע נעשו הרבה דברים, אבל צריך לעשות עוד. בנושא התכנון אפשר לפשט את הרגולציה, לא לבטל אותה אבל שלא תהיה כל כך מסובכת. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) יכולה לשווק קרקעות גם אם הן לא מתוכננות, שעברו רק תכנון ראשוני. אין סיבה שרמ"י תהיה הגוף היחיד שיש לו מונופול על תכנון קרקע. לא צריך לחסל את רמ"י, מספיק שהיא לא תהיה מונופול ואין סיבה שתהיה בלעדיות. דבר נוסף הוא טיפול בקרקע חקלאית, בדגש על המרכז, שברור שיום אחד יופשרו לבנייה למגורים. אף אחד לא מעז לטפל בזה בגלל שהדבר כרוך במאבקים קשים מול חקלאים, מול בנים ממשיכים בקיבוצים ובמושבים וכד'. צריך להסדיר זאת, להעביר חוקים, ולקבוע זכויות קניין שיסללו דרך להפשרת קרקע והגדלת היצע".

ואולי למשרד האוצר אין עניין שמחירי הדירות יירדו, אם הדבר יפגע בפירוש בהכנסות המדינה?

"יש קונספירציה שהאוצר רוצה לדפוק את הציבור כדי להגדיל את הכנסות המדינה, אבל הכנסות המדינה נועדו בשביל הציבור. בסופו של דבר הציבור הוא בעל הכנסות המדינה ולא האוצר, ולכן זה לא אינטרס של האוצר. אם זה כתוב בעיתונים זה לא אומר שזה נכון. האוצר מנסה למקסם את האינטרס של הציבור, ולאו דווקא את ההכנסות ממסים. ישנה קונסיפרציה שכל האנשים החזקים, והאוצר ובבנק ישראל ופוליטיקאים, כולם רוצים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. אבל זה לא משנה בכלל מה הם רוצים, כי מחירי הדירות נקבעים לפי נתונים כמו ריבית וביקושים - וככל שהמחירים יעלו יותר, הירידה אח"כ תהיה תלולה יותר וחדה יותר. היום כשכולם משוכנעים שהמחירים מעל שיווי משקל, אף אחד לא מעוניין לדחוף מחירים עוד כלפי מעלה, כי אז יש סכנה שיקרה מה שקרה בארה"ב, בספרד ובאירלנד. מתישהו, בעתיד הקרוב או הרחוק, יהיה תיקון מחירים חזק כלפי מטה. אף אחד, בטח לא בנק ישראל וגם לא משרד האוצר, לא מעוניין לנפח בועה".

אז לא תמליץ לקנות כעת דירה?

"הייתי מתייחס קודם כל למשקיעים, ואומר שקניית דירה מבחינתם היא טעות קשה. הסיכוי שמחירי הדירות יירדו בשנים הקרובות הרבה יותר גדול מאשר שהם יעלו. סיבה נוספת היא ביטול הטבת המס שהיתה למשקיעים, כמו הפטור ממס שבח אחת לארבע שנים, והיום כבר אין הטבות מס משמעותיות למשקיעים. בנוסף, גם שכר הדירה שניתן לקבל נמוך מאוד יחסית למחיר דירה. גם זוג צעיר שיש לו אלטרנטיבה להמשיך לגור בשכירות ולא רואה בזה הקרבה גדולה או פגיעה חמורה ברווחה שלו, יכול להיות שעדיף אם יחכה כמה שנים. יש סיכוי טוב שיוכל לקנות דירה במחיר זול יותר מהיום".