רילייטד וג'י.אפ.איי מתקדמות לגיוס מיליארד שקל בת"א

חברות הנדל"ן האמריקאיות רילייטד (Related) של סטפן רוס וג'י.אפ.איי (GFI) של אלן גרוס ממשיכות להתקדם לקראת גיוס חוב בהיקף כולל של מיליארד שקל בבורסה המקומית.

היום קיבלה רילייטד מ-S&P מעלות דירוג A פלוס עם תחזית יציבה להנפקה של עד 800 מיליון שקל, וג'י.אפ.איי קיבלה מחברת הדירוג דירוג A מינוס בתחזית יציבה לגיוס של עד 200 מיליון שקל.

בעניינה של רילייטד מציינים במעלות, כי "החברה ונכסיה נהנים ממיצוב גבוה לאור איכותם הגבוהה ביחס לנכסים מתחרים, וכן לאור השתייכותם לקבוצת רילייטד. לאור זאת אנו צופים יציבות גבוהה בתזרימי המזומנים, שתפצה לדעתנו על הפיזור הנמוך של הפורטפוליו המונפק.

במעלות מציינים כי רילייטד היא "אחת הקבוצות המובילות בארה"ב בתחום הנדל"ן, המחזיקה בין היתר בנכסים מניבים ובפרויקטים בפיתוח בהיקף של כ-20 מיליארד דולר", ומזכירים כי לפי טיוטת התשקיף, לחברה המונפקת מתכנן רוס להעביר שישה נכסים מניבים ונכס אחד בפיתוח.

במעלות מוסיפים כי שווי הנכסים שיוחזקו על-ידי החברה, לפי חלקה בהם, עומד על כ-630 מיליון דולר לפני ההנפקה, "והוא צפוי לגדול לכ-1-1.1 מיליארד דולר עם רכישת הנכסים החדשים מתמורת ההנפקה".

רכישת הנכסים תתבצע באמצעות מימון חוב של עד 50% ממחיר הרכישה.

עוד מוסיפים בחברת הדירוג, כי "הדירוג משקף את הפיזור הנמוך של הפורטפוליו, שכולל שבעה נכסים בלבד וחשיפה מסוימת לפעילות ייזום, וכן כי "היעדר נכסים לא משועבדים והחזקה בנכסים שלא בשליטה מלאה הם גורמים אשר להערכתנו מגבילים את הגמישות הפיננסית של החברה, בין היתר בעת מימוש הנכסים".

"שיעורי החזקה נמוכים בנכסים"

בעניינה של ג'י.אפ.איי מציינים במעלות, כי הדירוג משקף את הפיזור בפעילויות ואת הפיזור הגיאוגרפי של נכסיה, תיק נכסים יציב בשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן, היכרות טובה של ההנהלה עם שוקי הפעילות ויחסי כיסוי טובים.

מנגד, מציינים בחברת הדירוג כי לחברה היקף פורטפוליו קטן יחסית (כ-195 מיליון דולר), בסיס EBITDA (רווח תזרימי תפעולי, א' ל') נמוך, תלות בנכס מהותי (Ace Hotel) ושיעורי החזקה נמוכים במרבית הנכסים. עוד מוסיפים במעלות, כי הדירוג משקף את העובדה כי "יחסי הכיסוי עשויים להתאפיין בתנודתיות מסוימת בטווח הקרוב, שבו החברה מתכננת להגדיל את החוב הפיננסי באופן חד".

ג'י.אפ.איי עוסקת בנדל"ן מניב בארה"ב, ובסוף הרבעון השלישי של 2014 החזיקה 16 נכסים, במרכזם כ-700 יחידות דיור להשכרה בניו יורק, וכן במישיגן, בג'ורג'יה ובמיזורי, ושני בתי מלון, בניו יורק ובקליפורניה. במעלות מניחים כי כספי ההנפקה ישמשו את ג'י.אפ.איי "לממן חלק מתוכנית לרכישת נכסים נוספים בהיקף של כ-155 מיליון דולר".

במעלות מציינים, כי הפרופיל הפיננסי של ג'י.אפ.איי מושפע לחיוב מכך שהיא "פועלת ברמת מינוף בינונית יחסית, וביחסי כיסוי המתאימים לדירוג הנוכחי, גם לאחר התחשבות בגיוס החוב המתוכנן וההשקעה בנכסים חדשים".

מנגד, מציינים שם, "בשנים הקרובות מתכננת החברה להגדיל את תיק נכסיה, דבר שלדעתנו עלול ליצור תנודתיות מסוימת ביחסי הכיסוי בטווח הקרוב, אולם יביא לייצוב יחסי בטווח הבינוני-ארוך". בעניין בעל השליטה מציינים במעלות, כי גרוס "פועל בהשקעות, תפעול, פיתוח ותיווך של נכסי נדל"ן בארה"ב כבר למעלה מ-30 שנה".

בדרך ל-10 חברות נדל"ן זרות

ג'י.אפ.איי נהנתה בתשעת החודשים הראשונים של 2014 משערוכים ומרווחים מהשקעות של כ-31 מיליון דולר, והציגה רווח נקי של כ-28 מיליון דולר לתקופה זו. הכנסותיה מדמי שכירות הסתכמו בינואר-ספטמבר 2014 בפחות מ-2.5 מיליון דולר.

דירוג החוב שקיבלו רילייטד וג'י.אפ.איי מגיע פחות משבועיים לאחר שפרסמו טיוטות תשקיף ראשונות בבורסה.

מי שעוד פרסמה באחרונה טיוטת תשקיף היא חברת טריטופ של צמד היזמים היהודים הצעירים עזריאל (עזי) מנדל ואדם מרמלשטיין. אם יתממשו שלושת גיוסי החוב הם צפויים להגדיל לעשר את מספר חברות הנדל"ן האמריקאיות הנסחרות בבורסה המקומית באמצעות אג"ח.