המבקר: "אם המצב יימשך - לא יישאר מלאי של דירות במרכז"

בדוח מבקר המדינה בנושא הדיור שייצא הערב (ד'), מתייחס יוסף שפירא לסיבות שהביאו לשחיקה במלאי יחידות הדיור, ולאופן שבו הממשלות לדורותיהן, משנת 2007, לא השכילו להתמודד עם הבעיה. השיפור בנתונים העגומים שמציג הדוח, שתחילתם בממשלת אולמרט ב-2007, חל דווקא בשנת 2012, בעת ממשלת נתניהו.

בדוח מסביר המבקר כי תמ"א 35 שאושרה ב-2005 היא התוכנית הארצית שקובעת כיצד יש לתכנן את הבנייה בישראל עד שנת 2020 ועל-פי אילו עקרונות. אחד מהם קבע כי יש לתכנן תוספת של 45 אלף יחידות דיור בשנה. עיקרון נוסף בתמ"א התייחס לפיזור הרצוי של האוכלוסייה בישראל, תוך דגש על הסטת הפיתוח מהמרכז לדרום ולצפון. התמ"א אושרה לפני יותר משמונה שנים, ונקבע כי בכל 4 שנים היא תעודכן, על מנת להתאים אותה למציאות המשתנה. למרות זאת, קובע המבקר, נכון למועד סיום הביקורת בסוף 2013 - טרם עודכנה תמ"א 35, למרות שהייתה אמורה להתעדכן כבר בשנת 2009. גם ב-2012 התקבלה החלטת ממשלה שקבעה כי יש לעדכן את התמ"א על-פי צורכי אוכלוסיית המדינה עד שנת 2040, אך הדבר לא בוצע.

המבקר מצביע על כישלון חרוץ במימוש יעדי פיזור האוכלוסייה שנקבעו בתמ"א. נמצא כי יעדי האוכלוסייה שקבעה התמ"א למימוש מדיניות התכנון הלאומית לא הושגו, לרבות הזרמת אוכלוסייה לגליל והנגב. זאת לעומת מחוז מרכז שבו נמצא כי בשנת 2020 תחרוג האוכלוסייה מהיעדים ב-400 אלף תושבים, בעוד בצפון ובדרום צפוי מחסור של 600 אלף תושבים מיעדי התמ"א.

"הממשלה לא הצליחה להכווין את הביקושים בשוק הדיור אל הפריפריה והדבר הגדיל את הפערים בין הביקוש להיצע במרכז הארץ", קובע המבקר. בהקשר זה מצא המבקר גם כי הפערים הכלכליים חברתיים בין הפריפריה למרכז הולכים וגדלים והממשלה לא נקטה פעולות של עידוד מעבר אוכלוסייה מהמרכז לפריפריה כמו השקעה בתשתיות וביצירת אזורי תעסוקה.

מלאי תכנוני זמין לבנייה: שחיקה ניכרת

המבקר מתייחס בדוח גם לשחיקת המלאי התכנוני הזמין לבנייה למגורים, שעליה לא התריעה הממשלה מבעוד מועד ולא קבעה יעדים מושכלים להתמודד עם הבעיה. תמ"א 35 קובעת כי בכל שנה נדרשת תוספת של 7 מיליון מ"ר לשטחים הבנויים למגורים לצורך הוספת 45 אלף יחידות דיור חדשות. אלא שהמבקר מצא כי בכל אחת מהשנים 2007-2010 אושרו 24 אלף יחידות דיור בלבד. 50% פחות מהקבוע בתמ"א. זאת במקביל להחלטת הממשלה משנת 2008 שלא לאשר תוכניות למגורים במרכז הארץ.

בסך-הכול בין השנים 2007-2011 מספר יחידות הדיור שאישרו מוסדות התכנון היה נמוך ביחס למספר התחלות הבנייה ולגידול במספר משקי-הבית באותן שנים - פער שהגיע ל-57 אלף יחידות דיור, מה שיצר שחיקה ניכרת בהיצע למשך שנים.

רק בשנת 2010 ביטלה הממשלה את ההחלטה שלא לאשר תוכניות לבנייה במרכז הארץ, ורק ב-2012 החלו המספרים להשתפר, אך הפערים שנוצרו בין המלאי ליעדי תמ"א 35 עדיין היו גדולים. לטענת המבקר חלק נכבד מהתוכניות שאושרו ב-2012 אינן זמינות לבנייה. עובדה שמשרד הפנים לא התייחס אליה ולא אפשר לממשלה לקבל החלטות בתחום הדיור.

המבקר מציין כי בין השנים 2007-2012 יותר מ-56% מיחידות הדיור שהוגשו לאישור מוסדות התכנון היו במחוזות דרום וצפון, ואילו במחוזות תל-אביב, מרכז וירושלים שיעור יחידות הדיור שהוגשו לאישור היה 5% בלבד, ועל כן השחיקה במלאי התכנוני הורגשה גם במחוזות אלה.

המבקר קובע כי אם מגמה זו תימשך גם בשנים הקרובות לא יהיה מלאי תכנוני באזור המרכז והיצע הדיור יצטמצם באופן ניכר. הוא מוסיף כי אמנם באפריל 2013 נמצאו 300 אלף יחידות דיור בהליכי תכנון, אולם בפועל, 60% מהן מצויות בשלבי תכנון ראשוניים, ולכן אישורן עשוי להתעכב במשך שנים, בעיקר בגלל חסמים כמו היעדר תשתיות מים, ביוב, תחבורה, פינוי מחנות צה"ל וטיהור קרקעות מזוהמות, ולכן עולה חשש למחסור בהיצע הדירות בשנים הקרובות.

שיווק קרקעות: רמ"י לא עמדה ביעדים

המבקר מציין כי גם רשות מקרקעי ישראל לא עמדה ביעדים לשיווק קרקעות. בין השנים 2007-2012 נתנה רמ"י הרשאה לתכנון של 212 אלף יחידות דיור, כמות הקטנה מיעדי השיווק. בתקופה זו הוגשו לאישור מוסדות התכנון 151 אלף יחידות דיור במחוזות השונים, כמות קטנה מזו הנדרשת במשק, שלא תאמה את הגידול במספר משקי-הבית באותם מחוזות. למשל, במחוז מרכז נרשם מחסור של 39%, ובמחוז תל-אביב מחסור של 81%. זאת בניגוד למחוזות הצפון והדרום, שם תוכננו הרבה יותר יחידות דיור ביחס לגידול במספר משקי-הבית. המבקר מציין כי התנהלות זו היא אחת הסיבות לכך שבשנים אלה אישרו מוסדות התכנון מספר נמוך יחסית של יחידות דיור.

דוח מבקר המדינה קובע כי מועצת מקרקעי ישראל לא קבעה יעדים בנוגע ליעדי שיווק, ואף שווקו קרקעות על-ידי רמ"י ומשרד השיכון שאינן זמינות בפועל לשיווק, לכן נרשם פער גדול בין כמות יחידות הדיור המתפרסמות לשיווק לבין אלה המתורגמות לבנייה. כמו כן נרשם פער גדול בין מספר היחידות שפורסמו לשיווק, לבין מספר העסקאות שנחתמו בפועל. בין 2007-2014 פורסמו לשיווק 199,600 יחידות דיור, אך בפועל נחתמו עסקאות רק לגבי 96,900 יחידות דיור. היקף מצומצם מהנדרש על-פי יעדי הממשלה לשיווק בשנים אלה. הפער בין היחידות ששווקו בפועל לבין היחידות הנחוצות בהתאם לגידול במספר משקי-בית עומד על 50%. במחוז המרכז שווקו רק 39% מהיחידות הנדרשות, ובמחוז תל-אביב רק 29% מהן.

משך הליכי התכנון: ארוך פי 3 מזה שנקבע בחוק

נושא נוסף שעולה בכל דיון על משבר הדיור, וגם הדוח לא פסח עליו, הוא הימשכות הליכי התכנון של תוכניות גדולות למגורים, שמגיעה בממוצע ל-65 חודשים שהם 5.5 שנים. זהו פרק זמן ארוך פי שלושה מזה שנקבע בחוק התכנון והבנייה. במחוז מרכז עומד משך הזמן על 96 חודשים שהם שמונה שנים - פי ארבעה מהזמנים הקבועים בחוק. עוד מציין המבקר כי במצטבר חולפות בממוצע 12 שנים מהגשת התוכניות למוסדות התכנון ועד גמר הבנייה.

"בדיקת הליכי תכנון של פרויקטים גדולים בוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה מלמדת על בעיות מערכתיות, ובהן קשיים בתיאום בינמשרדי הנדרש לקידום התוכניות, חוסר התאמה של תוכניות עבודה לסדרי עדיפויות בתכנון למגורים, קשיים ועיכובים בהתמודדות עם חסמי תכנון, הגשת תוכניות שאינן בשלות לקידום, היעדר הסדרת לוחות זמנים מחייבים להכנת סקרים סביבתיים ותחבורתיים וכו'".

בנוסף מציין הדוח כי מסלול הוד"לים סייע לאישורן של חמישית מיחידות הדיור בין השנים 2011-2013 אך רבות מהן כלל אינו זמינות למימוש בטווח הקצר, ושרוב התוכניות המקודמות במרכז הארץ לא התאימו למסלול זה. בהקשר זה צוין כי קיימים ליקויים במימוש תוכניות למגורים על-ידי הרשויות המקומיות בשל חוסר יעיל ות בהסדרים למימון עלויות פיתוח של קרקעות, דבר שלעתים גורם לעיכוב פיתוחן של שכונות מגורים ובנייתן של אלפי יחידות דיור.

 כישלון תמא 35 בפיזור האוכלוסייה