יזמי הנדל"ן ממשיכים להמר על רכישת מרכזיות בזק

הבוננזה הנדל"נית של חברת בזק נמשכת: אחרי תקופה ממושכת שבה עמדה למכירה המרכזייה הגדולה של החברה, ליד חוף הים של תל אביב, היא נרכשה לאחרונה על ידי הקבלן הירושלמי שלמה דהוקי, תמורת 43 מיליון שקל, כך נוגע ל"גלובס".

השווי הנמוך (יחסית) ששולם עבור בניין הנמצא ברחוב המרד, סמוך מאוד לטיילת תל אביב, לא משקר. למרות המיקום האטרקטיבי המנצח, מדובר ברכישת חלום יותר מאשר רכישה נדל"נית טהורה. כמו מרכזיות בזק רבות אחרות, מדובר בבניין היושב על "קרקע חומה", שייעודה על פי תוכנית בניין העיר הוא ציבורי. נסיקה בערכו יכולה להתממש רק אם ייעוד המגרש ישונה למגורים.

אלא שעיריית ת"א הבהירה ל"גלובס" כי היא מתנגדת לשינוי ייעוד המגרש, ותעמוד על כך שיישאר בייעוד ציבורי. בהנחה והייעוד אכן יישאר כזה, 43 מיליון שקל עלולים להתברר כמחיר גבוה מאוד לקרקע ציבורית, גם על חוף הים.

שני דונם

המרכזייה ברחוב המרד כוללת מבנה בן שתי קומות הממוקם על מגרש בן שני דונם, סמוך לעורף בתי המלון דן פנורמה ודיוויד אינטרקונטיננטל.

בהמשך למעבר של חברת בזק בשנים האחרונות לשיטות הפעלה טכנולוגיות מתקדמות, הפכה גם מרכזיית בזק זו, כמו רבות אחרות, למבנה מיותר שהועמד למכירה. לרכישת המגרש הוגשו כמה הצעות, שהגבוהה ביניהן היתה של דהוקי - בעליה של חברת הנדל"ן פנטהאוס.

ייעוד המגרש מאפשר כאמור השכרת המבנה לשימושים ציבוריים כמו קופת חולים או בית אבות. על פי הערכות, רוכש המגרש ינסה לשנות את ייעודו למגורים, בשל מיקומו האטרקטיבי והיוקרתי של המגרש סמוך לחוף הים בתל אביב. אלא שמבדיקת "גלובס" עולה כאמור שהסיכויים לכך שהדבר יקרה הם לא יותר מקלושים. בעיריית תל אביב נמסר השבוע, כי "אין כל כוונה לשנות את ייעוד הקרקע, והנכס יישאר בייעוד ציבורי".

דהוקי (60) הוא קבלן ותיק, שהיה מוכר מאוד בשוק הנדל"ן למגורים במהלך שנות ה-90. באותן שנים הוא הסתער על מכרזי קרקע רבים שפרסמה המדינה, בין השאר להקמת 260 קוטג'ים בראשון לציון מערב, 100 קוטג'ים בהר אדר, 90 דירות וקוטג'ים בשכונת המשתלה בתל אביב ועוד. במקביל, בראשית 1996 הוא גם נכנס לענף המזון, וקנה מכלל את רשת פיצה האט ב-12 מיליון דולר (לאחר מכן נמכרה השליטה לדור אנרגיה).

בשנים האחרונות הוא נעלם מהרדאר התקשורתי. גם בנוגע לעסקה האחרונה, העדיף דהוקי שלא להגיב.

הימור לא מבוטל

בשנים האחרונות מוכרת בזק מרכזיות רבות שאין לה יותר צורך בהן, במסגרת המעבר לטכלונוגיית NGN שכוללת גם מעבר ממרכזיות לארונות. אלא שרכישת מרכזיות בזק היא פעמים רבות הימור לא מבוטל מצידם של היזמים. מבנים רבים שמוכרת בזק יושבים במרכזי ערים, אלא שייעודם המקורי הוא הרבה פעמים ציבורי. אי לכך, הסיכויים לשינוי הייעוד והזנקת ערכם של המבנים אינם ידועים מראש.

אחת הדוגמאות לכך היא בניין מרכזיית בזק ברחוב לינקולן פינת יהודה הלוי במרכז תל אביב, שנרכש והוחזק כמה שנים על ידי חברת חבס, לפני שנקלעה לקשיים. במשך שנים ניסתה חבס לשנות את יעוד המבנה למגורים - תחום התמחותה של החברה שהקימה את מגדלי YOO המפורסמים בפארק צמרת ואת מגדל רוטשילד 1. אלא שעיריית תל אביב התנגדה גם במקרה זה למהלך, בעיקר בשל העובדה שהמבנים הריקים במרכזי הערים אמורים מבחינת העירייה לשמש כמבני ציבור שהתושבים המתגוררים בסמוך משוועים להם.

פרויקטים מסוג תמ"א 38 למשל, שהחלו לפרוח בלב הערים הוותיקות, רק מגדילים את הצורך במבני ציבור קיימים במרכזי הערים בשל גידול בתוספת יחידות דיור ולא בתשתיות. בשנה החולפת רכש היזם ישראל לוי את מבנה המרכזיה בהליך כינוס הנכסים שבוצע לאחר קריסתה הכלכלית של חברה חבס, ובכוונתו להשכיר את המבנה לתחנת משטרה - מה שעונה על הייעוד הציבורי של הבניין.

דוגמה נוספת היא רכישת מבנה בזק הממוקם בגבעת קוזלובסקי בגבעתיים בשנת 2006 על ידי חברת טראס. כבר כמה שנים מנסה טראס לשנות את ייעוד המגרש למגורים, ללא הצלחה. עדיין לא ברור אם נאמרה המילה האחרונה בעניין.

דוגמה מעניינת עוד יותר, שממחישה את אי הוודאות הכרוך ברכישת נכסים בייעוד ציבורי, מתייחסת למבנה בזק שברחוב משה דיין פינת ההגנה בשכונת יד אליהו בתל אביב. את המבנה רכשה קרן ריאליטי לפני כמה שנים, וקידמה מאז תוכנית לשינוי ייעודו מתעשייה למגורים.

עיריית תל אביב תמכה בתוכנית, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה אף המליצה על הפקדת התוכנית החדשה. אלא שהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה סירבה לדון בהפקדתה והתוכניות להקים פרויקט מגורים במקומה של מרכזיית בזק - תוכנית שאף קודמה אשתקד על ידי מארגני קבוצת רכישה שרכשו את האופציה לרכישת המתחם - עדיין אינן יותר מחלומות באספמיה.