היהודים הזרים דווקא מצמצמים רכישת דירות בישראל

מי שנדמה היה לו שיהודי התפוצות כבר אורזים מזוודות, דקה אחרי שיצאו ממשרד המכירות ורכשו דירה חדשה בארץ הקודש, אולי קפץ למסקנות מהר מדי. נכון, הטרור בצרפת, באוסטרליה ובמקומות נוספים, עורר גל התעניינות מצד תושבי החוץ בדירות בישראל, כך על כל פנים טענו משווקי דירות, מתווכים וקבלנים. אך דוח שפרסם משרד האוצר לאחרונה, מעיד על מציאות אחרת ועל פיה מספר הרכישות של תושבי חוץ דווקא ירד בשנת 2014 והיה הנמוך ביותר בשנים האחרונות. במקביל, גם נתונים ראשוניים אודות חודש ינואר 2015 מעידים כי אין זינוק ברכישת תושבי החוץ.

נתון מעניין נוסף שעולה מסקירת האוצר שנערכה על ידי אגף הכלכלן הראשי מעיד על שינוי מהותי נוסף שהתרחש בפלח שוק זה בשנה החולפת. בעוד באופן מסורתי נטען תמיד כי תושבי החוץ רוכשים דירות יקרות יותר מרוכשי הדירות הישראלים ולכן אינם מתחרים איתם על היצע הדירות הפנוי, אולם נתוני 2014 מעידים דווקא על שינוי מציאות זו. מחירי הדירות שרכשו תושבי החוץ בישראל רשמו ירידה לא מבוטלת ובמקומות מסוימים הם נמצאים קרוב למדיי למחיר הדירות שרוכשים הישראלים.

2,700 דירות נמכרו לתושבי חוץ

על פי הנתונים, ב-2014 נמכרו 2,700 דירות לתושבי חוץ, 15% פחות מאשר בשנת 2013. ברבעון הרביעי של 2014 לבדו נרכשו בישראל 820 דירות על ידי תושבי חוץ. באוצר מציינים בסקירה כי הנתונים מעידים על כך שבשנת 2014 היה מספר הדירות שנרכשו על ידי תושבי החוץ הנמוך ביותר מאז שנת 2003. לירידה בהיקפי מכירת הדירות לתושבי חוץ במהלך 2014 שני הסברים אפשריים. נזכיר כי החל מתחילת 2014 משלמים תושבי החוץ מס על הדירה שהם רוכשים, גם אם זו דירה יחידה, מס שלא נדרשו לשלם לפני כן. באוצר מסבירים כי להערכתם זו אחת הסיבות לקיטון במספר הדירות שנרכשו, כמו גם לשונות במחירי הדירות הנרכשות על ידי קהל זה.

הנחה ביטחונית

הסבר נוסף הוא ההשפעה של המצב הביטחוני. נזכיר כי בחודשים יולי-אוגוסט 2014 התחוללה כאן בישראל מלחמה, מבצע "צוק איתן", שהשפיעה באופן ישיר גם על תושבי החוץ. מתווכים העוסקים עם קהל רוכשי דירות מעבר לים מסבירים כי השפעתו של מצב ביטחוני רעוע ניכרת היטב על תושבי החוץ ולעתים בצורה קיצונית. כך, המתווכים מספרים כי נתקלו לא פעם במקרים שבהם תושבי החוץ ביקשו למכור דירות שבבעלותם בתקופות שכאלו, אפילו בהנחה.

גם בסקירת האוצר מתייחסים להשפעה של מצב ביטחוני על הרגלי רכישת הדירות על ידי תושבי חוץ והנתונים מעידים על השפעה חד משמעית, עם דגש על העיר תל אביב דווקא מתוך כמה ערים שנסקרו על ידי האוצר. כך למשל, במהלך מבצע "עופרת יצוקה" בשנת 2009 ירד מספר הדירות שרכשו תושבי חוץ בתל אביב ב-32%, במהלך מבצע "עמוד ענן" ב-2012 ירד מספר הדירות שרכשו תושבי חוץ ב-27% ובמהלך מבצע "צוק איתן" ירד המספר ב-25%. עם זאת, ככל שהשפעת המצב הביטחוני ניכרת על הרוכשים מעבר לים, מסתבר שלאחר שהלחימה שוככת, ממהרים תושבי החוץ לחזור ולרכוש דירות.

כך, ברבעון שלאחר מבצע "עופרת יצוקה" נרשם זינוק בשיעור 74% ברכישת דירות בתל אביב, לאחר "עמוד ענן" נרשמה עלייה של 17% ולאחר מבצע "צוק איתן" זינקו הרכישות ב-85%. בערים אחרות שנסקרו על ידי האוצר נרשם מצב דומה אם כי במובהקות פחותה.

מכיוון שמנתוני האוצר ניתן לראות את ההתאוששות ברכישת הדירות לאחר "צוק איתן", ובהנחה שהשקט יישמר בתקופה הקרובה, מה שעדיין משפיע על תושבי החוץ היא סוגיית המיסוי. כאמור, באוצר הצביעו על הכבדת המיסוי שאחת הסיבות לירידה בהיקף הרכישות אבל גם כסיבה לירידה במחירי הדירות הנרכשות ואם אכן צפוי גל של רכישות על ידי יהודי התפוצות או משקיעים מחו"ל בשנת 2015, הדבר עשוי להשפיע על היצע הדירות הקיימות יותר משהשפיע בשנים הקודמות.

מתחרים על אותן הדירות

על פי נתוני האוצר, מפער מחיר ממוצע שנע בין 48%ל-56% במחירי הדירות החדשות שרכשו תושבי החוץ בשנים 2011-2013, ירד פער זה ל-20% בלבד. נתוני האוצר מעידים כי צמצום פערי המחיר בולט בעיקר בתל אביב ובירושלים. "נוסף לירידה החדה ברכישות תושבי החוץ בשנת 2014, ניכרת ירידה חדה ברמות המחירים של הדירות הנרכשות על ידי אוכלוסייה זו, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות", כך כתבו כלכלני האוצר והוסיפו שצמצום פער המחיר נרשם גם בהשוואת המחיר הממוצע וגם ברמת המחיר החציוני. לצמצום הפער במחיר מצטרפת גם תופעה נוספת, שעל פי דוח האוצר נצפתה בעיקר בירושלים: תושבי חוץ יחידים רכשו כמות גדולה של דירות, שהגיעה לעתים אף לעד 20 דירות לרוכש.

כך, בירושלים למשל נרכשו דירות במחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקל על ידי רוכשים אלו, שרכשו כמות גדולה של דירות, וזאת לעומת המחיר הממוצע של דירות שנרכשו על ידי כלל תושבי החוץ באותה תקופה, שעמד על 2.5 מיליון שקל.

נזכיר שפערי המחיר שמצטמצמים קשורים גם לעובדה במחירי הדירות ממשיכים לעלות והרוכשים הישראלים נדרשים לשלם בעצמם מחיר גבוה יותר. מאידך ייתכן שמהקצה השני גם תושבי החוץ שרוכשים דירות מסתפקים בדירות צנועות יותר, הן בגלל המחיר, והן בגלל שינוי אפשרי גם בזהות הרוכשים ובמעמדם הכלכלי.

אמנם היקף רכישת הדירות על ידי תושבי חוץ בישראל מתוך כלל רוכשי הדירות הוא מזערי, ועומד על כ-3% בלבד מסך הרכישות, אבל כדאי שקובעי המדיניות ימשיכו לעקוב אחר פלח שוק זה. המצב שבו מחירי הדירות שרוכשים הישראלים ותושבי החוץ מתקרב זה לזה עשוי להוות בעיה בהמשך, ויש להתחשב בו בכל הקשור למאמצי הגדלת ההיצע.

 רכישת דירות ע

 שיעור שינוי ברכישות תושבי חוץ

 תושבי חוץ לעומת ישראלים

 תושבי חוץ לעומת ישראלים 2