"חשבתי שייוותר בידי נדל"ן גם אם העולם יתהפך"

בשנים האחרונות גדל מספר היזמים הישראליים המנהלים השקעות בנדל"ן מעבר לים. החל מהמוסדיים הגדולים שהחלו להשקיע ישירות בנדל"ן, ועד לקרנות ההשקעה הפרטיות הייעודיות. אחת מהקרנות הללו היא אלטו (ALTO) שעוסקת ברכישה והשבחה של נדל"ן מסחרי מניב בארה"ב, ונמצאת בעיצומו של גיוס מתגלגל לקרן שנייה, לאחר תוצאות טובות בקרן הראשונה.

"בשנתיים וחצי של פעילות הקרן הראשונה הגדלנו את שווי ההשקעות בכ-54%, ונכון לסוף 2014 החזרנו למשקיעי הקרן כ-8.3 מיליון דולר, המהווים כ-33% מסך השקעתם", כתבו למשקיעים בקרן הראשונה שני המייסדים, היו"ר מודי כידון, המוכר בעיקר כפרסומאי בכיר (גיתם BBDO), והמנכ"ל יניב מלמוד, לשעבר איש השקעות בקבוצת הביטוח והפיננסים הראל.

"רציתי להקים פרייבט אקוויטי", מספר כידון איך הגיע לתחום. "כשפרץ משבר האשראי העולמי ראיתי שהכל נצבע באדום, וחשבתי שנדל"ן ייוותר בידי גם אם העולם יתהפך. אז עלה הרעיון להקים פלטפורמה שתאפשר להשקיע בנדל"ן כמו הגופים המוסדיים. פגשתי את יניב והחלטנו להיות שותפים".

השותפות בקרן אלטו אינה ההשקעה הראשונה של כידון בנדל"ן. ב-1994 מכרו כידון שותפו מושיק תאומים נתח בגיתם ל-BBDO העולמית ונפגשו עם כסף. "לא היה אז פמילי אופיס ואיש לא לימד אותי מה לעשות", אומר כידון, "למדתי וקיבלתי עצה להשקיע בנדל"ן". הוא החל להשקיע בתחום עם שותפים ואף היה חלק ממייסדי חברת הנדל"ן ויתניה בה הוא דירקטור מאז ייסודה. גם הבניין הנוכחי של גיתם נרכש בהובלת כידון, שאף ניהל את בנייתו.

גם לתחום הפרסום שהפך אותו למוכר לציבור הגיע כידון, שהיה טייס בחיל האוויר, במקרה. "אחרי שהשתחררתי מהצבא רציתי ללמוד תואר שני בארה"ב, ואז בן דודי, משה תאומים, שהקים את גיתם, אמר לי שהוא צריך אותי פה ושכנע אותי. זו היתה ההחלטה הכי אמיצה וביזארית שעשיתי". ברבות השנים הפכה גיתם של השניים לאחד הגופים הבולטים בעולם הפרסום הישראלי, והשניים הפכו למקושרים מאוד במילייה העסקי ולא רק בו.

דוגמה לכך ניתן היה לקבל לפני כחודש, אז הודיע כידון לביהמ"ש שהוא מחזיק ב-2.3 מיליון שקל עבור ידידו הקרוב נוחי דנקנר, בעל השליטה הקודם בקבוצת אי.די.בי. זאת, בתגובה לצו עיקול שהוצא נגדו לאחרונה בטענה שברשותו כספים השייכים לדנקנר. הנתון הזה התגלה לאחר שבמסגרת התביעה הפלילית המתנהלת נגד דנקנר בתיק הרצת המניות, הוצג דוח בדבר מצבו הפיננסי לכאורה, שנכתב בכתב ידו, ובו נכתב שכידון חייב לו 3 מיליון שקל.

מכוונים למוסדיים הבינוניים

ובחזרה לאלטו. "בתחילת דרכנו, ב-2010, רכשנו 8 נכסים ב-6 עסקאות. את הנכסים הללו מימשנו ורשמנו עליהם IRR נטו של 28% בממוצע, לשנה. לאחר מכן הקמנו את הקרן הראשונה", מספרים כידון ומלמוד, על הקרן שיצאה לדרך לפני כשנתיים וחצי. "גייסנו 25 מיליון דולר, והמשקיעים עשו co-invest של עוד 3 מיליון דולר. בקרן הראשונה עשינו 7 עסקאות מהן אחת בגרמניה והיתר בארה"ב".

אלטו 2, שהושקה בפברואר 2014, נמצאת כבר אחרי שני סבבי גיוס, כשלדברי כידון "מטרתנו היא לגייס בסך הכל כחצי מיליארד שקל (125 מיליון דולר)", סכום שאמור לאפשר, בתוספת כספם של השותפים המקומיים ויחד עם המינוף ("כל עסקה ממונפת בשיעור של 60%-65%"), לבצע השקעות בסך כולל של כ-500 מיליון דולר.

עד כה כבר גייסה הקרן השנייה 50 מיליון דולר והיא מתכוונת לסגור סיבוב שלישי שבו יגויסו עוד 30 מיליון דולר עד יולי 2015. "השקענו כבר 33 מיליון דולר מתוך ה-50 שגייסנו", אומרים השניים. רוב העסקאות שאלטו מבצעת ומכוונת אליהן הן בטווח של 15-50 מיליון דולר, לאחר מינוף ההון שהחברה ושותפיה המקומיים בארה"ב מביאים.

לפי שעה אלטו כבר גייסה כסף מוסדי מאיילון ומקופות מפעליות שמנהלות השקעות באמצעות בתי השקעות חיצוניים. "אנו ברוד-שואו אצל קופות מפעליות", אומרים השותפים באלטו, שמכוונים לכספי המוסדיים שאינם נמנים על הקבוצות הגדולות ביותר.

ומה לגבי המוסדיים הגדולים ביותר?

"יש להם את חטיבות הנדל"ן שלהם", אומר כידון.

לדברי כידון, עד היום רכשו השניים 23 נכסים בהיקף של כ-528 מיליון דולר (למעלה מ-2.1 מיליארד שקל). "היו לנו 11 מימושים בהם נרשם IRR נטו של 34% לשנה למשקיעים, שקיבלו את הכסף ליד אחרי דמי הניהול ודמי ההצלחה. בשני נכסים שמומשו עד כה בקרן הראשונה, כבר השבנו למשקיעים בשנתיים וחצי 66% מכספי ההשקעה, כשהם מקבלים בשוטף סכומים נוספים (כתוצאה משכר דירה, ר' ש'). יתרת השווי של הנכסים שנותרו בקרן גבוהה מההשקעה הראשונית של המשקיעים. בתשואות הללו הקרו היחידה שאולי מתחרה בנו היא פימי של ישי דוידי, שהוא המודל לחיקוי שלי".

"כמו מרכז שוסטר ברמת אביב"

לפני כחודש רכשה אלטו 2 מרכז מסחרי בשטח של כ-9,300 מ"ר בסן-אנטוניו, טקסס, בארה"ב, בעלות של כ-63 מיליון שקל. מדובר ברכישת מתחם מסחרי פתוח שנבנה ב-1996, כשבמסגרת העסקה נלקחה הלוואה ל-3 שנים בריבית 5.25% ובהיקף 65% מהעסקה. מבחינת המנהלים מדובר בדוגמה טובה לעסקאות של אלטו: "זו עסקת פוטנציאל שבעוד כחצי שנה תתחיל להציג תזרים, ויש שם עוד פוטנציאל לבנייה" אומר כידון.

כשהם נשאלים מה מנחה אותם בהשקעות הם מציינים חמישה כללי השקעה מעבר לכלל הבסיסי של המיקום 1. אנו סלקטיביים ביחס לשותפים 2. תמיד לפעול עם שותף מקומי - בכל מקום בעולם יש פערי ידע, כשבארה"ב העסקאות נעשות בעיקר באמצעות ברוקרים ומערכת היחסים בינם היא קריטית 3. השותף המקומי שם לפחות 30% מהאקוויטי, בשביל זהות האינטרסים 4. השותף המקומי שלנו משתנה ממקום למקום 5. השקעות בסוג אחד של נדל"ן: value added retail".

לדברי מלמוד, "בארה"ב, בשונה מאירופה, מחירי ההזדמנות הגדולים שאפשר היה למצוא בשל הלחץ של המוכרים, כבר עברו. לכן התמקדנו בערים המשניות, כשבארה"ב מדובר בערים מצוינות שעדיין יש בהן הזדמנויות. החלטנו להתרכז בתחום ה-Retail ב-second tier בארה"ב, ובסוף המיקוד מוכיח את עצמו". כשהוא נשאל על מה בדיוק מדובר הוא מסביר שאלה מרכזים מסחריים בלב שכונות צפופות בערים מהשורה השנייה, "מעין מרכז שוסטר שברמת אביב" בערים מובילות שאינן המגה-ערים. לדברי כידון, למרות ההתאוששות בכלכלת ארה"ב ובמחירי הנכסים שם, "ה-Retail טרם שב למצבו הנורמלי וזה צפוי לקרות ב-2017. מבחינתנו זה אומר שיש שם פוטנציאל".

כמה דמי ניהול אתם גובים?

"גם בקרן הראשונה וגם בשנייה אנו לוקחים 2% בעת ביצוע העסקה ולא על ההתחייבות, רק על החלק שלנו ובתשלום חד פעמי. בנוסף, אנו גובים דמי ניהול של 0.75% מהכנסים. מעבר לכך, ישנה תשואת משוכה של 8% למשקיעים שמעליה יש דמי הצלחה של 20% מהתשואה העודפת".

 העסקאות של כידון ומלמוד