לא רוצה תחרות: הפריחה של טירת הכרמל מלחיצה את חיפה

עיריית חיפה, שמחזיקה בפארק התעסוקה מת"ם המשגשג במבואותיה הדרומיים, לא אהבה בלשון המעטה את התוכנית שיזמה חברת מליסרון לשינוי ייעוד קרקע בסמוך למת"ם מתעשייה לתעסוקה. הבעיה: הקרקע של מליסרון שייכת מוניציפלית לטירת הכרמל, שגם ככה מתחילה להרים ראש בשנים האחרונות ומאיימת על העיר הגדולה שלידה.

בעקבות זאת, עיריית חיפה הגישה התנגדויות ועררים למוסדות התכנון כנגד אישור התוכנית, אך בימים האחרונים היא נדחתה וננזפה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה. "אין לקבל גישה לפיה יש לייחד את אזורי התעסוקה רק לעיר חיפה עצמה", קבעה המועצה הארצית. בחיפה בכל מקרה לא מתייאשים, והם מסרו ל"גלובס" כי "העירייה סבורה שהחלטת המועצה הארצית שגויה, ובכוונתה להגיש ערעור על ההחלטה לבית המשפט".

חיפה מתנגדת יחידה

תוכנית "פארק שער הכרמל" של מליסרון חלה על שטח בן 67 דונם הממוקם באזור התעשייה הצפוני בטירת הכרמל, בין כביש 4 לכביש החוף. שטח התוכנית גובל ברחוב נחום חת בטירת הכרמל, המהווה את גבול השיפוט בינה לבין חיפה. השטח מצוי דרומית לפארק התעסוקה מת"ם, ובעבר פעל עליו מפעל חברת "אריזות כרמל".

מליסרון, באמצעות חברת הבת בריטיש ישראל היי-טק צפון, ביקשה ליזום תוכנית בניין עיר חדשה, במסגרתה ישונה יעוד הקרקע מתעשייה למסחר ותעסוקה, תוך קביעת תמהיל חדש של שימושים. התוכנית כפי שהופקדה קובעת שטח תעסוקה עיקרי של 82 אלף מ"ר, נוסף לשטחי שירות בהיקף 26 אלף מ"ר, בנוסף לחניונים. עוד כוללת התוכנית שטחי מסחר עיקריים בהיקף של 20 אלף מ"ר, ושטחי שירות בהיקף 12 אלף מ"ר נוסף לחניונים תת קרקעיים. כל זאת במבנים של עד 6 קומות. כרגע מצויים בקרקע שישה מבנים, מהם ארבעה המיועדים להריסה, ושני בניינים חדשים.

לתוכנית שפורסמה להפקדה באפריל 2013 הוגשה התנגדות אחת - על ידי עיריית חיפה. אלא שהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה סברה כי מיקום התוכנית סמוך לשטחי התעסוקה הקיימים בחיפה, הופך אותה לתואמת את סביבתה ולמגמות התכנון במקום. זאת, בנוסף לעובדה שביסוס שטחי תעסוקה במקום יהוו מקור הכנסה חיוני לטירת הכרמל. "הוועדה סבורה כי המקום אינו מתאים כיום לפעילות של תעשייה מסורתית אלא לתעסוקה המתאימה יותר לסביבתה", קבעה הוועדה המחוזית.

לאור זאת, הוועדה המחוזית החליטה לדחות את התנגדות עיריית חיפה ולאשר את התוכנית בתנאים, וקבעה כי ייעוד הקרקע יהפוך לתעסוקה ו-20% ממנו יקבע כשימוש מעורב למסחר וכי לא ניתן יהיה להמיר שטחי תעסוקה למסחר.

עיריית חיפה לא התייאשה, והגישה ערר על ההחלטה למועצה הארצית לתכנון ובנייה. בעירייה טענו כי יש לבטל את ההחלטה לאשר את התוכנית. לחילופין, טענה עיריית חיפה בערר כי יש להגביל את היקף השטחים בתוכנית, בנימוק כי אין מקום לאשר אזור תעסוקה בהיקף כה גדול, כאשר קיימים במרחב עודפי היצע של שטחי תעסוקה.

בחיפה טענו כי אישור התוכנית יביא לפגיעה ב"גרעין המטרופולין" ובאמצעים לשקם את מפרץ חיפה, ששיקומו ופיתוחו הוכרו כיעד לאומי ומחוזי ויהיה בה כדי להחליש את חיפה כמוקד מטרופוליני. יתרה מזו, טענה עיריית חיפה בערר כי היא אף ויתרה על שטחי תעסוקה מאושרים בהיקפים עצומים במבואות הדרומיים של העיר מתוך רציונל שיש לחזק את שטחי התעסוקה במרכז העיר.

"התמונה הכוללת"

הוועדה המחוזית טענה כי שינוי היעוד לתעסוקה הוא שינוי נכון וראוי, גם בשל התאמתו למגמות התכנון במקום וגם בשל אי התאמת שימושי התעשייה המסורתית למקום, בין היתר בשל שימושי התעסוקה שהכניסה עיריית חיפה עצמה לאזור, ומתחמי המגורים הגדולים שאושרו או מקודמים בימים אלה באזור סמוך לתוכנית.

"הוועדה המחוזית אינה מקבלת את גישת עיריית חיפה המבקשת לעצור הקמת אזורי תעסוקה מחוץ לתחומה, ובכך מבקשת לשמור לעצמה את מקורות ההכנסה המניבים במטרופולין, בעוד שהערים סביבה הופכות לערי שינה, אשר היקף האוכלוסיה בהן גדל במהירות ובהיעדר אזורי תעסוקה נאותים, סובלות מקושי תקציבי", קבעה הוועדה המחוזית בתשובת לערר, "תפקיד הוועדה המחוזית הוא לראות את התמונה הכוללת ולאזן בין האינטרסים של הרשויות הפרטניות בתחום המחוז. החלטת הוועדה המחוזית מבטאת בצורה נכונה איזון זה, ואת הראייה הכלכלית המטרפולינית של המחוז".

ראייה זו, אגב, מייחסת את עיקר הפיתוח באזור זה לתעסוקה, ועל פי הגדרת תמ"מ 6: "מרכז התעסוקה והשירותים לכל אוכלוסיית המרחב תוך דגש על מחקר ופיתוח טכנולוגי ושירותים עסקיים ופיננסיים". כלומר, בלשכת התכנון המחוזית רואים בעיר חיפה ובישובים הסובבים אותה שנכללו בתוכנית האב, כיחידה מטרופולינית אחת, כאשר האזור המדובר מהווה חלק בלתי נפרד מאזור התעסוקה במת"ם וכהמשך טבעי שלו. בנוסף ציינה הוועדה המחוזית בנימוקיה לדחיית הערר כי גם עיריית חיפה עצמה הוסיפה שטחי תעסוקה חדשים בסמוך במסגרת תוכנית המתאר שלה. כלומר, גם לגישת עיריית חיפה, האזור יכול וצריך להכיל שטחי תעסוקה נוספים.

בעיריית טירת הכרמל טענו כי התוכנית המוצעת חיונית ותהווה מקור הכנסה חשוב, המאפשר לעיר לגדול מ-21 אלף נפש כיום להיקף של 45 אלף נפש בשנת 2025. זאת, כאשר נכון להיום נבנות בעיר כ-1,500 דירות חדשות. בעירייה אף הדגישו כי יש לתמוה מדוע עיריית חיפה מתנגדת לתוכנית בטענה שאין להקים שטחי מסחר נוספים, כאשר היא עצמה הקימה שטחי מסחר לא מועטים בשטח הסמוך באצטדיון העירוני. "כעשיר הבא לגזול את כבשתו הדלה של הרש, בטענה תמוהה כי כבשה זו מונעת מרעה מכבשותיו הרבות של העשיר", ציינה עיריית טירת הכרמל.

מליסרון טענה באמצעות עו"ד רון צין ממשרד שביט בר-און גלאון צין יגור ושות', כי האינטרס העומד ביסוד התנגדותה של עיריית חיפה הוא רצונה למנוע את התפתחותה של טירת הכרמל מתוך רצון לשמר את כוחה ואת מעמדה ולמנוע מהאזורים שסביבה לגדול יחד איתה. הערר משקף את רצונה של עיריית חיפה לסלק מדרכה את המתחרים לה.

טענה נוספת שהעלתה מליסרון בתשובתה לערר מתייחסת לכך שעיריית חיפה נהגה בחוסר תום לב שלא גילתה שהיא עצמה בעלת זכויות בקרקע סמוכה המיועדת לתעסוקה. עיריית חיפה, לטענת מליסרון, מנועה מלהגיש התנגדות מאחר ונציגת העירייה היא חברה בוועדה המחוזית והשתתפה בדיונים בעניינה.

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית בראשות עו"ד סילביה רביד, שמעה את טענות הצדדים והחליטה לדחות את הערר של עיריית חיפה ולתת לתוכנית תוקף. רביד קבעה בהחלטתה כי התמהיל שנקבע בהחלטת הוועדה המחוזית הוא אכן הייעוד המתאים לשטח התוכנית, וכי ייעוד תעשייה מסורתית אינו הייעוד המתאים לשטח זה, הן בגלל הייעודים המאושרים בסיבת התוכנית, והן בגלל הייעודים המקודמים במסגרת תוכניות שבהכנה, והצפי להתפתחותה של טירת הכרמל. עוד מציינת רביד בהחלטה כי גם תוכנית המתאר המחוזית רואה את חיפה, טירת הכרמל, נשר, והקריות כיחידה מטרופולינית אחת שבה מרוכזת הפעילות התעסוקתית והעסקית, ושטח התוכנית המדוברת מהווה רצף לאזור התעסוקה מת"ם.

עוד נכתב בהחלטה כי מדובר באזור הנהנה מנגישות תחבורתית גבוהה, וכי דרומית לשטח התוכנית מצוי מפעל תעש, המיועד לתכנון מחדש בדגש על מגורים. "אין לדעתנו לקבל גישה לפיה יש לייחד את אזורי התעסוקה רק לעיר חיפה עצמה", נקבע בהחלטה. "איננו סבורים כי אישור תעסוקה בשטח התוכנית יהיה בו כדי להחליש את חיפה כמוקד מטרופוליני בפרט כאשר היקף השטחים לתעסוקה בהם עסקינן בטל בשישים בהשוואה להיקף השטחים המאושרים בחיפה עצמה, וכן אלו המוצעים בתוכנית המתאר של חיפה בין היתר בסמוך לשטח בו עסקינן".

וכאמור, המילה האחרונה לא נאמרה. עיריית חיפה כבר מגבשת ערעור לבית משפט, שיתבקש להיות הערכאה האחרונה שמכריעה בסוגיה.

טירת הכרמל: "עיריית חיפה תמיד מתנגדת לכל תוכנית שלנו"

"טירת הכרמל נמצאת בתנופה אדירה בתחום הבנייה, אבל כל תוכנית שקידמנו או שאנחנו מקדמים בכל חלק של העיר, נתקלת תמיד בהתנגדות של עיריית חיפה", אומר ראש עיריית טירת הכרמל אריה טל.

"אני מכבד את ראש עיריית חיפה יונה יהב, אבל אני חושב שהוא טועה בחשש שלו מהפגיעה בחיפה. דווקא חיזוק ערי הלווין וחיזוק הפריפריה יתרום לחיפה, כעיר גדולה שיבקרו בה יותר ויותר אנשים". לדברי טל, עיריית טירת הכרמל כבר ויתרה בעבר על שטחים המיועדים לתעסוקה בפשרה עם עיריית חיפה, במתחם תעש שנמצא בחלק המערבי של העיר. "כשקידמנו תוכנית על השטח, נתקלנו בהתנגדות של חיפה להקמה של שטחי תעסוקה באזור הזה, ולכן ויתרנו והסכמנו לקדם באזור הזה תוכנית בניין עיר למלונאות ולמגורים, ולא לכלול שם שטחי תעסוקה. לא רציתי שהתב"ע תיתקע לעוד הרבה שנים ולכן הסכמתי להתפשר. בשבוע הבא נקיים יריד גדול עם הסוכנות היהודית שתחשוף את המקום בפני יהודים מצרפת שחושבים לעלות לישראל".

טל הדגיש כי נכון להיום מוקמות בשכונת גלי כרמל החדשה 1,400 דירות, מתוכן 800 לקראת אכלוס ו-600 נוספות בהליכים שונים לבנייה. "זוג צעיר ששוקל לקנות דירה באזור צריך לדעת שהמחירים אצלנו נמוכים יותר ממחירי דירות במבואות הדרומיים של חיפה, ואני חותר לכך שרשות מקרקעי ישראל תוציא לשיווק עוד למעלה מ-2,000 דירות כי אני מאמין שהגדלת ההיצע תביא להפחתת המחירים. פיתוח תעסוקה חשוב לנו מאוד כדי לשמור על יחס של תשלום ארנונה מעסקים אל מול מגורים, וכדי שהאוכלוסייה שלנו תהיה תומכת ולא נתמכת. לאחרונה הטמנו קו מתח בעלות של 100 מיליון שקל, דבר ששחרר פקק אדיר של תוכניות שהיו תקועות 10 שנים, ולכן אנחנו עומדים בפני גידול רציני של האוכלוסיה וחשוב שנעמיד גם שטחי תעסוקה לתושבים האלה".