בעידן שבו החסכונות הפנסיוניים שלנו מוסטים במידה גוברת להשקעות בחו"ל, חשוב לדעת שגם ב"כפר הגלובלי" הקונים בשמנו ישלמו כנראה יותר על נכס נדל"ן מניב - רק בגלל שהם "מרוחקים" מיעד הקנייה שהם בחרו. למרות השפה המשותפת שבה לכאורה מדברים הנדל"ניסטים מסביב לגלובוס - מונחים אוניברסליים של תשואות על הנכס, תפוסות בנכס, שיעורי היוון, קרבה לתחבורה ציבורית, שטחי נטו-ברוטו וכו', מתבררת שלקירבה הפיזית יש עדיין משמעות לא מבוטלת לתג המחיר שמשלמים הקונים.
את פרמיית המרחק הכואבת ביותר ישלמו קוני המשרדים: 14.7% יותר בהשוואה לקונים מקומיים, 10% במקרה של מבני תעשיה ו-4.4% עבור מקבצי דיור להשכרה (אותו מוצר שכה חסר לנו בישראל).
הנתונים לעיל נחשפים במסגרת מחקר שפרסמו שלושה חוקרים, ובראשם פרופ' דיוויד לינג מאוניברסיטת פלורידה. כמצע אמפירי שימשו 115 אלף עסקאות שנסגרו בשנים 1997-2011 ב-15 שוקי הנדל"ן המניב הגדולים בארה"ב. נאמר, כי קונה מרוחק מוגדר כמי שממוקם לפחות כ-80 ק"מ מהנכס.
השפעת המרחק הגיאוגרפי מסקרנת מזה זמן את הכלכלנים; עבודה עדכנית אחרת, שקשורה לשוק ההון דווקא, הראתה למשל שאנליסטים מקומיים בנו תחזיות רווח מדויקות יותר לחברות מקומיות בהשוואה לאנליסטים זרים, וזה אחרי שמתחשבים במאפיינים כמו חשיפה למידע, השכלה וניסיון.
קרובים לצלחת
חזרה לנדל"ן: מי שפוגעת במרוחקים היא "האינפורמציה האסימטרית" - מצב בו לאחד הצדדים לעסקה יש יותר מידע אודות המוצר. החוקרים מציינים כי בשוק הנדל"ן המניב, להבדיל משוק הדיור למשל, האסימטריה לטובת המוכר חזקה במיוחד שכן מדובר כמעט תמיד בשוק "מקומי" באופיו, מקוטע, שאינו שקוף דיו (אפילו כאשר מדובר בארה"ב).
וכאשר מדובר במרוחקים - קונים או מוכרים - פערי הידע פוגעים אפילו יותר: להם קשה יותר להשוות נכסים, הם פחות מעודכנים בנוגע לדמי השכירות שמקובל לשלם באזור ואשר על פיהם גוזרים את מחיר הנכס, ועלויות הניהול מרחוק מכבידות אף הן. על פי הספרות הכלכלית מקובל לחשוב כי המרוחקים יפצו עצמם על עלויות החיפוש הגדולות יותר באמצעות קניית נכסים "איכותיים" יותר - בעלי שיעורי תפוסה גבוהים יותר, עם חוזי שכירות ארוכים יותר ושוכרים עם דירוג אשראי גבוה יותר. מנגד, המקומיים יעזו לרכוש נכסים שמחייבים ניהול צמוד, תחזוקה שוטפת אינטנסיבית, בעלי תחלופת שוכרים גבוהה והיעדר יתרון לגודל.
ואכן, המחקר המבוסס על 115 אלף עסקאות, מאשש את הקביעה לפיה המרוחקים יקנו נכסים גדולים יותר, חדשים יותר ובאופן כללי בטוחים יותר. ולכן, לפני שמתחשבים בהטיית האיכות הברורה הזו פרמיית המרחק נראית דרמטית במיוחד: המרוחקים ישלמו פרמיה של כ-24% על מבני תעשייה, כ-12% על מקבצי דיור להשכרה ולא פחות מ-40% על משרדים.
אז כיצד מתיישבים הנתונים הללו עם פרמיית המרחק המשמעותית אך הצנועה יותר? באמצעות טיפול סטטיסטי נכון באיכות הנכסים שהיו מעורבים בעסקאות. הייחוד של המחקר הוא בהפנמה שקונים מרוחקים אכן נוטים לרכוש נכסים איכותיים יותר ויקרים יותר, ועל כן יש להיזהר מערבוב בין השפעת המרחק להעדפת האיכות.
כאשר מתייחסים לפרמיית המרחק הטהורה, קרי עבור נכסים באיכות דומה, מתקבלות התוצאות שהצגנו בפתיח - קרי כל מספר בין 4.4% ל-14.7% כתלות בענף הרלוונטי.
עיגון ותיווך
פן נוסף שאליו מתייחסים החוקרים הוא אפקט "העיגון" (Anchoring) שמוכר מענף הכלכלה ההתנהגותית; לענייננו, הסברה היא ש"המרוחקים" יטו את הערכות השווי שלהם לפי מה שהם מכירים מהבית. קרי אלו שמגיעים משווקים יקרים יחסית עשויים לשלם פרמיה על נכסים באזורים זולים יותר.
החוקרים מצאו תמיכה חלשה למדי בסברה: רק בענף המשרדים אותרה פרמיה מובהקת סטטיסטית, בגובה 3.5% בלבד.
המחקר דן גם במתווכי הנדל"ן שלהם מייחסת הספרות הכלכלית תפקיד חשוב: גישור על פערי המידע בין צדדים לעסקה. על פי נתוני חברת CoStar שסיפקה את המידע בדבר העסקאות, כ-45% ממוכרי מקבצי הדיור ו-47% ממוכרי המבנים התעשייתיים והמשרדים הסתייעו במתווך. כמו כן, ב-50% בקירוב מהעסקאות אף אחד מהצדדים לא השתמש בתיווך.
נמצא כי אחרי קיבוע כל המשתנים הרלוונטיים דוגמת שנת בניית הנכס, סוג הבנייה, איכות הבנייה וכו' - משלמים/מקבלים הקונים/המוכרים של בנייני משרדים פרמיה/הפחתה של 7.7% על מחיר הנכס, ובאופן דומה ישנן פרמיות של 3% ו-4% בענפי התעשייה ומקבצי הדיור.
התחמקות
אז נכון שפעמים רבות המשקיעים בשמנו חשים "אמריקאים", "קנדים" או "פולנים" ששוחים כמקומיים בשוקי הנדל"ן הגלובליים, אבל מתברר שצריכה להיות סיבה ממש טובה שדווקא "המרוחקים" שלנו יצליחו לחמוק מתשלום פרמיית מרחק. במחקר לעיל, אפילו מרוחקים מתוך ארה"ב עצמה משלמים לא מעט על המרחק שלהם מהנכסים.
ברזיל - 98% מהמשקיעים זרים
עד כמה השקעות רחוקות הן עניין פופולרי? בעידן שבו הכסף העולמי מחפש ללא לאות דרך להכות את הריבית האפסית, רכישת נדל"ן מסביב לגלובוס היא אלטרנטיבה בולטת. דירוג השווקים לפי שיעור המימון הזר - כלומר כזה שהגיע מחוץ לגבולות המדינה - מציב במקום הראשון את ברזיל, שבה מימן הון זר 98% מנפח העסקאות, ומיד אחריה פולין וצ'כיה עם שיעורים של למעלה מ-80%. כך מגלים נתוני חברת מחקר הנדל"ן Real Capital Analytics (RCA).
הממלכה המאוחדת, ולמעשה לונדון, היא מקרה מעניין משום שהיא מתברגת במקום גבוה בשני סוגי הדירוגים: הן שוק הנדל"ן המניב השני בגודלו בעולם במונחי שווי עסקאות - 88 מיליארד דולר, והן שוק שבו המקור של כמחצית מהכסף שמימן עסקאות, 54% ליתר דיוק, ממוקם מחוץ לאי הבריטי.
על פי נתוני RCA, ב-34 שוקי נדל"ן מניב ברחבי העולם עלה היקף העסקאות בשנת 2014 על מיליארד דולר. בצמרת נמצא השוק האמריקאי שייצר עסקאות בשווי 337 מיליארד דולר, ובתחתית מדשדשות שורת מדינות, בהן הודו וברזיל, שהסתפקו בעסקאות בהיקף הנמוך מ-3 מיליארד דולר.
יש לזכור שנתוני RCA מתייחסים רק עסקאות בהיקף של 10 מיליון דולר ומעלה, ובפועל קומץ עסקאות ענק הוא שנותן את הטון. זה חשוב כי הכסף הזר הזה תופס כותרות כי הוא משמש לרכישת "דובדבנים" - מגדל משרדים בשדרה החמישית, קניון ענק במערב לונדון או חנויות יוקרה בשאנז אליזה - בהתאם לסברה שהוצגה במחקר לפיה ייטו הזרים לפצות את עצמם על המרחק בקניית נכסים איכותיים ויקרים (מה שמכונה "דירוג השקעה")
מנגד אם היינו בוחנים את כל העסקאות בשוק - כלומר כולל את אותו מרכז לוגיסטי שכוח אל בטקסס, ומבנה תעשייתי חצי נטוש באורגון - אז סביר שחלקו של הכסף הזר במימון עסקאות היה צונח והתובנה המתבקשת היתה שנדל"ן "שגרתי" נותר עסק מקומי יותר מאשר עסק גלובלי. גלובליזציה אמיתית מתאפשרת היכן שפערי המידע בין קונה מרוחק למוכר מקומי קטנים יותר, כמו למשל בשוק האג"ח של ממשלת ארה"ב. 60% בקירוב מהחוב הממשלתי האמריקאי, בניכוי אג"ח שנרכש במסגרת ההרחבות הכמותיות, מוחזק בידי "מרוחקים": ממשלות סין, יפן, שלל קרנות ריבוניות ועוד.
מסד נתונים
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
