שוק הדיור: האם כחלון יצליח היכן שנכשלו קודמיו?

משה כחלון, אם לא יתרחש עוד אירוע דרמטי, הוא שר האוצר הבא של מדינת ישראל. סוף-סוף שר אוצר מזרחי (למעט מאיר שטרית שכיהן שתי קדנציות במשרד, אולם שתיהן היו לתקופה קצרה במיוחד), שההבטחה המרכזית שלו היא טיפול במחירי הדיור. זו גם ההבטחה החברתית המרכזית של ראש הממשלה בנימין נתניהו, שלקח סוף-סוף אחריות (חלקית כמובן) בעקבות דוח מבקר המדינה על משבר הדיור שהכה בו בעיצומן של הבחירות. הציבור מאבד את סבלנותו בתחום זה והקרקע בוערת.

המצב מסובך, מכמה סיבות. ענף הבנייה הוא לא סלולר. אי אפשר לבצע בו מהפך עם כמה מתכנתים שמשנים את סעיף מחיר השיחה ומשם והלאה הכל זורם אוטומטית ודיגיטלית. כחלון, שבשנים האחרונות עסק באופן אישי בפרויקט בנייה משפחתי קטן בחיפה, חווה על בשרו בקטנה בדיוק את מה שכל יזם חווה בפרויקט גדול.

כמו כן, שוב אנחנו במצב שבו שר האוצר הוא לא מסיעתו של ראש הממשלה, ואי אפשר לבטל את הקלישאה לפיה שר אוצר יכול להצליח רק אם הוא מסיעת המפלגה השלטת. למרות שמיד אחרי המדגם הטלוויזיוני אמש הכריז כחלון על פיוס כמעט בסדר גודל של מנדלה בדרום אפריקה, ולמרות שבאופיו הוא אינו נוקם ונוטר - הוא לא ישכח לעולם איך נתניהו ביטל בלי להניד עפעף את הבטחתו (בהסכם הקואליציוני) למנות אותו לתפקיד יו"ר מועצת מקרקעי ישראל.

אריק שרון עבר הרבה עד שהתקיימה בו הנבואה שמי שלא רצה אותו כרמטכ"ל יקבל אותו כשר ביטחון, ומי שלא רצה אותו כשר ביטחון - יקבל אותו כראש ממשלה. דרכו של כחלון קצרה הרבה יותר, ואם יצליח - הדרך ללשכת ראש הממשלה היא לגמרי אפשרית. הבעיה היא שאם נתניהו באמת ייתן לו גב בתחום הדיור ותסתמן הצלחה כלשהי ונתניהו כהרגלו ייקח קרדיט - הוא בעצם סולל לכחלון את הדרך ללשכתו.

השאלה הגדולה היא מה עושים עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)? במבנה הכוחות הנוכחי שבו השר הממונה על רמ"י הוא שר הבינוי, הכוח של כחלון כשר אוצר נובע ממקור עיקרי אחד: כל החלטה של מועצת מקרקעי ישראל חייבת לקבל חתימת קיום של שר אוצר. הכוח הזה הוא לא מבוטל, ושרי אוצר אף עשו בו שימוש בעבר כאשר החלטות המועצה לא נראו להם, אבל זהו "כוח שלילי" ולא כוח של יצירה ויוזמה. לא מתאים לכחלון.

האפשרויות של כחלון

כחלון יאמץ בשמחה את ירושת יאיר לפיד לפיה שר האוצר הוא יו"ר קבינט הדיור, ואפילו עם סמכויות מוגברות. הוא יכול לעשות אחד משניים: לדרוש למנות שר בינוי מסיעת "כולנו" ולהפעיל את השר הזה מלשכת שר האוצר. אפשר לעשות זאת בנימוק המוצדק שאחרי הקדנציות של אריאל אטיאס ואורי אריאל, חובה למנות שר בינוי שעומד מעל לכל חשד סקטוריאלי (סביר שידרוש גם להחזיר את המילה שיכון לשם המשרד). בסביבתו מתחילים לדבר על מינויה של ח"כ אורלי לוי-אבוקסיס מישראל ביתנו כסגנית שר בינוי לטיפול בצד החברתי ובעיקר בבעיות הדיור הציבורי. יש לה רקורד מוכח וזהו צעד לטובת שקט קואליציוני.

האפשרות השנייה, היותר סבירה, היא להעביר את רמ"י לאחריותו הישירה במסגרת משרד האוצר. זו לא תהיה הפעם הראשונה שרמ"י הוצאה מאחריות שרי בינוי ושיכון. אריק שרון, למשל, לקח את רמ"י ממשרד למשרד; ורמ"י נמסרה לידי אהוד אולמרט במסגרת "התיק המעובה". ותיקי משרד האוצר יכולים להזכיר לכחלון שרמ"י בכלל נולדה במשרד האוצר כשקראו לה "אגף נכסי המדינה", ורק אחר כך יצאה למסע נדודים בינמשרדי.

כחלון ינסה לממש את החלום הרטוב שעולה בכל מערכת בחירות ובכל תקופה של מצב חירום בענף הבנייה: להעביר את מינהל התכנון ממשרד הפנים לאחריות השר הממונה על רמ"י, כדי ליצור גוף אחד העוסק בחלק המכריע של בעיות הענף ונשלט על ידי שר אחד. המעמד הפוליטי המיוחד של כחלון נותן לו סיכוי לגבור על ההתנגדות של מי שימונה לשר הפנים ולממש את החלום, אבל מצד שני לא יהיה לו את מי להאשים.

התוכנית: תחרות בתחומי התכנון, הפיתוח והשיווק של קרקעות

כשכחלון אומר שוב ושוב "אני אפרק את המונופול של מינהל מקרקעי ישראל" (הוא יצטרך להתרגל לומר רשות מקרקעי ישראל), הוא יודע שזהו יעד בלתי אפשרי ברמה המעשית, יעד שמחייב הליכי חקיקה ארוכים והתארגנות - זמן שהזוגות הצעירים לא יכולים לספוג. אם כך, מהם בעצם הפרטים של התוכנית הגדולה של כחלון להצלת שוק הדיור?

התוכנית של כחלון מתבססת על עבודות בתחום הנדל"ן שנערכו במכללה האקדמית נתניה, שם כיהן כיו"ר "המרכז לרפורמה ומנהיגות" אחרי שהודיע על פרישה זמנית מהחיים הפוליטיים. השותפים העיקריים באותן עבודות היו גל הרשקוביץ, מי שהיה ראש אגף תקציבים באוצר עד 2013 ועמד בראש צוות תוכנית הדיור של כחלון (השפעתו של הרשקוביץ בוודאי תורגש בעבודה ובהרכב האישי של האגף שממנו פרש); דרור שטרום שהיה הממונה על ההגבלים העסקיים; משה מנדלבאום שהיה נגיד בנק ישראל בשנות ה-80''; ודורון שורר שהיה הממונה על שוק ההון והביטוח.

הרעיון, בגדול, הוא יצירת תחרות בתחומי התכנון, הפיתוח והשיווק של קרקעות. במרכז התוכנית עומדת הכוונה להוציא מתחמי קרקע גדולים לידי מספר חברות ניהול פרויקטים לביצוע כל הליך היזמות - מהרשאות, לתכנון ועד לשיווק הקרקע ליזמים.

רעיון ה"הפרטה" של כחלון דומה לשיטת שיווק שהופעלה בתחילת שנות ה-90' - "מכרזי קרקע בלתי מתוכננת" (מקב"ת), שיצאו במקומות כמו ראש העין, רמת רחל, מבוא בית"ר, באר יעקוב וינוב. רק שני מכרזים הגיעו למימוש, וגם הם רק אחרי 10-13 שנים. דוח מבקר המדינה בשנת 1997 הצביע על כשלים בשיטת המקב"תים, בין השאר בגלל תמורה נמוכה במיוחד שהזוכים במכרזים הציעו עבור הקרקע, איכות התוכניות הירודה שהובילו הזוכים במכרזים, והלחצים שהופעלו על מוסדות התכנון על ידי הזוכים במקב"תים בדרישה להוסיף עוד ועוד אחוזי בנייה מעבר לפרוגרמה, וזאת על חשבון השקעה במוסדות ציבור.

בעקבות הדוח הופסק שיווק קרקעות בשיטת המקב"ת. לא ברור עדיין איך כחלון מתכוון להתמודד עם הבעיות שגרמו לכישלון הסיבוב הראשון של "הפרטת רמ"י", אבל הכוונה היא לנטרל את היזמים מהיכולת "להתחזר" ולנדנד לוועדות התכנון בדרישה לתוספת יח"ד, והקפדה על תשתיות ומוסדות ציבור.

לגבי המכרזים הסטנדרטיים לשיווק קרקעות של רמ"י, צפוי שכחלון יאמץ את העמדה לפיה לא יינקב במכרזים מחיר מינימום לקרקע. מרכיב נוסף בתוכנית הוא הימנעות משיטת שיווק הקרקעות של רמ"י ב"מנות של שיווקים" במתחמי דיור חדשים, זאת על מנת למנוע את עליית המחירים ששיטה זו, לטענת הצוות, גורמת.

בעניין כוונות הקרן הקיימת לישראל "להיפרד מרמ"י ולשווק קרקעות לבד" - כחלון הצהיר בעבר במפורש כי יש לפקח על קק"ל תוך שקיפות מלאה. חלק עיקרי מכספי קק"ל משיווקי קרקע - 800 מיליון עד מיליארד שקל בשנה - ישמשו לטובת פתרון משבר הדיור ומטרות ציבוריות נוספות.

הבעיה הגדולה: הבנקים

עם הבנקים תהיה לכחלון בעיה מיוחדת במינה. אפשר לרדת עליהם כקרטל ולצאת למלחמה על העמלות לשמחת העם וכהמשך להצלחה בסלולר, אבל לבנקים יש תפקיד חיוני דווקא בתחום הדיור - הן באספקת מימון הליווי הפיננסי של הקבלנים הבונים והן בתחום המשכנתאות. כך שבעניין הבנקים צפויה הנמכת טונים מצד כחלון.

בהקשר זה נציין, כי הצוות של כחלון מציע לשחרר את המערכת הפיננסית מלחצי המימון בתחום הבנייה על ידי פתיחת השוק למעורבות של חברות זרות ומימון זר בתחום הבנייה למגורים, באופן שיגרום לירידת מחירי הדירות ב-4%-5% בשנה. "פעם הממשלה ויסתה את מניות הבנקים כדי לשמור על יציבותם", אמר ל"גלובס" אחד מחברי הצוות של כחלון, "והיום היא מגנה על הבנקים על ידי ויסות הנדל"ן".

כחלון מוצא במשרד האוצר גם את תוכנית "דירה להשכיר" שיזם לפיד - תוכנית מתוקצבת בראשות מנהל בעל יכולת מוכחת, עוזי לוי. התוכנית יצאה עם מכרזים מסובכים, אבל ההצלחה חלקית בלבד. המגמה המסתמנת היא לשנות ולפשט את מבנה המכרזים על ידי שימוש בשיטת BOT, לפיה הקרקע אינה נמכרת והתחרות בין היזמים היא לא על התמורה בגין הקרקע אלא על המחיר שהם מציעים למ"ר להשכרה.

עדיין לא ברור מהי עמדתו של כחלון לגבי תוכנית "מחיר מטרה" של אורי אריאל, שבימים אלה עושה את צעדיה הראשונים. דבר אחד ברור: בניגוד למצב ב"מחיר מטרה", כחלון יעמוד על הכנסת קריטריונים סוציו-אקונומיים לתוכניות של סיוע בדיור. בסביבתו מדברים על בדיקת האפשרות לחזור לשיטת "מחיר למשתכן" עם קריטריונים אוניברסליים שיימנעו העדפה לסקטורים מסוימים.

ואחרי כל אלה, ומכיוון שבכל כיוון פעולה יש משום ויתור על חלק מהכנסות המדינה משיווק קרקעות - 4-5 מיליארד שקל בשנה - כחלון יצטרך להצביע על המקורות התקציביים למימון כל הדברים הטובים האלה. על כך הוא עדיין לא נתן תשובה.

 התוכנית של כחלון לפתרון הדיור