הישראלים שעושים הרבה כסף מבועת הנדל"ן

אחרי שישקע אבק הבחירות, ימצאו המנצחים שוק דיור שיצא לחלוטין מאיזון: נתונים חדשים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שופכים אור על הפרופיל של נפגעי משבר הדיור, שהחמיר בהדרגה בשנים האחרונות, ועל גודל הפגיעה שספגו. מעל בליל המספרים והנתונים מרחף הנתון שמצביע על זינוק דרמטי בשיעור משקי הבית ששוכרים את דירת המגורים שלהם.

אותם משקי בית שנפגעו הכי קשה נמצאים באמצע סולם ההכנסות - הם לא עניים במיוחד, ובטח שלא עשירים; בעגה הסטטיסטית הם עשירון חמש. במרוצת העשור וחצי שבין השנים 1997 ל-2012 זינק שיעור השוכרים בעשירון זה מ-17% ל-27%. מגמה דומה נרשמה בשני העשירונים "הסמוכים", הרביעי והשישי.

למעשה משבר הדיור בכלל, ובאזורי הביקוש בפרט, הצליח לשבור את דפוס ההתנהגות ההיסטורי של השדרה המרכזית של החברה הישראלית - קניית דירת מגורים בשלב מוקדם יחסית של החיים הבוגרים.

חייזר שהיה נדרש להסביר את המגמות עשוי היה לחשוב שעם ישראל הפך לנושא דגל המגורים בשכירות, כפי שקורה בגרמניה למשל. אין רע בהעדפת שכירות על פני קנייה, אלא שמי שמכיר את קשיי השוכרים בשוק השכירות הפרוע, מבין שלא שינוי העדפות היה פה אלא דחיקה של זוגות צעירים ו/או לא אמידים מהתור לקניית דירת מגורים ראשונה.

תמונת הראי של המעבר ההמוני לשכירות היא הירידה בשיעור הבעלות על דירות בעשירון החמישי; זה ירד מ-77% ב-1997 ל-66% ב-2012. מי שמחפש חיזוק אמפירי לכך שחלופת השכירות היא פונקציה של הקושי לקנות דירה ימצא אותו בעשירון העליון והאמיד - אצלם ירד שיעור הבעלות באותה תקופה בשיעור מתון בלבד, מ-84% ל-82%.

מע"מ 0% - ריבית 0%

ודווקא בעשירון התחתון חל מהפך; שיעור הבעלות על דירה קפץ ל-40% מכלל משקי הבית בעשירון ב-2012 לעומת 26% ב-1997. ייתכן שזו תוצאה של מימוש מסיבי של הזכות לקנות את דירת המגורים, המיושנת יש לאמר, מהחברות המשכנות "עמידר" ו"עמיגור".

ואם יש שוכרים אז יש גם משכירים, והואיל והממשלה יצאה כידוע כמעט לחלוטין מעסקי הדיור הציבורי, ברור שאת האחרונים צריך לחפש בקרב משקי הבית עצמם.

וכאן מגיעה ההוכחה שהריבית האפסית שכנעה רבים להוסיף נדל"ן להשכרה לתיק הנכסים: ערב "המיתון הגדול" החזיקו רק 9% ממשקי הבית בחמישון העליון - החמישון שמרוויח הכי הרבה - בשתי דירות מגורים או יותר. שנתיים לאחר מכן, ב-2010, זינק השיעור ל-13.4%, ואילו ב-2012 התקבל הממצא המדהים לפיו 22% ממשקי הבית בחמישון הפכו לנדל"ניסטים.

מגמה דומה, אם כי פחותה בעוצמתה, נרשמה במשקי הבית בחמישון הרביעי: אם ב-2003 ל-3% בלבד ממשקי הבית בחמישון זה הייתה יותר מדירת מגורים אחת בבעלותם, הרי שב-2012 זינק שיעורם ל-10%.

בשורה התחתונה לא מע"מ 0% ניצח אלא ריבית 0% ניצחה, ובחסות הכסף הזול הפכו אמידי ישראל - וזה כמובן עניין יחסי - למשקיעי נדל"ן זעירים: קונים נכס להשכרה או פשוט לא מוכרים את הבית הישן אגב קניית חדש. את השוכרים שלהם תמצאו, כאמור, במורד סולם ההכנסות.

יצוין כי בהמשך הגביל בנק ישראל את שיעור המימון לרוכשי דירה שנייה ל-50%, ואת התוצאה צריך יהיה לבחון בשנים הקרובות.

כפי שניתן לצפות בעלי הדירות המרובות - כלומר המשקיעים - אמידים יותר בהשוואה לבעלי פחות דירות, והכנסתם ברוטו הסתכמה ב-30 אלף שקל בחודש ברמת משק בית ממוצע בקבוצה. במשקי בית שדירה אחת בבעלותם נרשמה הכנסה ממוצעת של 17 אלף שקל, ואילו מחוסרי הדירה בבעלות הסתפקו במעט פחות מ-12 אלף שקל.

החמישון המשכיר

כאשר מפרקים את ההכנסה למקורותיה רואים כי המשקיעים גוזרים רק 69% מסך הכנסתם מעבודה, ועוד 13% נוספים מגיעים מפנסיות, מקופות גמל וכמובן הכנסה מרכוש. לעומתם, אצל מחוסרי הדירה 80% מההכנסה היא פונקציה של עבודה וכמעט כל היתר קצבאות ותמיכות; הכנסה מכסף "שעובד בשבילם" - קרי דיבידנדים, ריביות וכו' - שווה רק ל-2% מסך הכנסתם.

במרוצת השנים 2003-2012 השתנה תמהיל ההכנסות של משקי הבית בקצוות - המשקיעים מחד, ומי שאין בבעלותם דירה מאידך. לעומת זאת בקרב בעלי דירה אחת לא חלו שינויים יוצאי דופן.

נתחיל במשקיעים: אצלם חל גידול בתקבולי הון מ-10% ל-13%, לצד ירידה של 3% בהכנסה מעבודה ל-69% כאמור. לעומת זאת, אצל חסרי הזכויות בנדל"ן נצפתה תנועת מלקחיים שהעלתה את הכנסתם מעבודה ב-8% ל-80% מסך ההכנסה ומקביל קיצצה את ההכנסה מקצבאות ב-6% ל-16%.

עתה, כאשר העיוותים בשוק הדיור חשופים לעין כל, וההודאות בדבר הטעויות שנעשו כבר נשמעו, מונחת לפתחם של קברניטי הנדל"ן החדשים המשימה המאתגרת: תיקון הנזקים תוך מזעור הפגיעה הכלכלית שתלווה את השבת האיזון לשוק.

דירה וכל היתר: עד 48% מההכנסה

כלל אצבע ותיק גורס שהקצאה של יותר מ-30% מההכנסה לטובת דיור עלולה לסכן את יכולת המשפחה לממן את יתר הצרכים: קניית מזון, בריאות, חינוך וכו'. לרוב ייכללו בסעיף הדיור תשלום שכ"ד, או משכנתא, הוצאות תחזוקה, ארנונה, חשמל, מים וגז.

משקי הבית בישראל הוציאו ב-2012 שיעור של 34% מהכנסתם - יותר מהרף לעיל - על דירת המגורים והחזקתה. ב-1997 עמד הנתון המקביל על 27%. פירוש הדבר הוא שרבים בעשירון העליון הישראלי - שמרוויחים לא רע: 43 אלף שקל בחודש בממוצע - נמצאים ב"עומס פיננסי" מתון לפי כלל האצבע האמריקאי. בעשירונים של מעמד הביניים העומס הפיננסי שגורם סעיף הדיור כבד עוד יותר, ומגיע לשיאו בעשירון השביעי - מי שמשתכרים 17 אלף שקל ברוטו בחודש; 37% מההכנסה מופנית לדיור והחזקת דירה.

ישנה הסתייגות חשובה: לא תמיד חציית רף ה-30% פירושה משבר פיננסי. חלק מהמשפחות, בוודאי האמידות, בוחרות במודע להקדיש נתח ניכר מהכנסתן לרכישת דירה גדולה ויקרה, או לשלם שכר דירה גבוה, והן מסוגלות לעשות זאת מבלי לפגוע בהוצאה על צרכים בסיסיים אחרים. אך ישנן קבוצות שמתקרבות באופן מסוכן לרף העומס החריף.

על הקטגוריה נמנים משקי בית של הורה יחיד וילד ששוכרים דירה: הוצאתם על דיור וכן ארנונה, חשמל, מים וכו' עמדה ב-2012 על 2,700 שקל בחודש, או 43% מההכנסה ברוטו (6,300 שקל) ו-46% מההכנסה נטו (5,900 שקל). באותה סירה נמצאים משקי בית בהרכב זהה שגרים בדירה בבעלות שמוציאים על דיור והחזקה 41% ו-48% מהברוטו והנטו, בהתאמה.

הגידול בהוצאה היחסית על דיור/החזקת דירה אצל העשירונים של מעמד הביניים, במיוחד בשנים האחרונות, מספק ביסוס הסטטיסטי לחוויה של רבים, וכמובן להפיכת סוגיית יוקר הדיור למרכזי בבחירות, ובוודאי בממשלה החדשה.

 מקורות הכנסה ובעלות על דירה

 העדפות השוכרים

 החמישון המשכיר