מחירי הדיור עושים את שלהם: מדינת ת"א הולכת ומצטמקת

עד כמה משקפת העיר תל אביב את המציאות במדינת ישראל? נהוג לומר כי מחירי הדירות בישראל נגזרים תמיד מהמחירים שמגדירה תל אביב. מנגד נטען כי לשוק הנדל"ן במדינת תל אביב חוקים משלו, והם אינם זהים בהכרח להתרחשויות ולתנודות המאפיינות את שוק הנדל"ן ביתר חלקי הארץ.

תוצאות הבחירות האחרונות היו דוגמה חיה לקיומה של מדינת תל אביב: בעיר נרשם ניצחון מוחץ של מפלגת המחנה הציוני, שזכתה ל-34% מקולות התושבים. סיעת הליכוד זכתה בעיר ל-18% בלבד מהקולות. בבוקר שלאחר הבחירות התברר כי התמונה בתל אביב היתה שונה מאוד מהתמונה מחוץ לה.

מבדיקה שערך "גלובס" עולה כי מלבד הפערים בנטייה הפוליטית של תושבי העיר, גם משקלה של תל אביב ביחס למדינת ישראל קטן והולך עם השנים. לפני 50 שנה היוותה אוכלוסיית תל אביב 20% מאוכלוסיית ישראל. היום מהווה אוכלוסיית העיר רק 5% מכלל אוכלוסיית המדינה.

ב-20 השנים האחרונות גדלה העיר תל אביב בקצב של 1% לשנה, מחצית מקצב הגידול הארצי. בירושלים למשל, נרשם מאז שנת 2008 גידול של 70 אלף תושבים, ואילו בתל אביב גדל מספר התושבים באותו פרק זמן ב-16 אלף בלבד. ב-20 השנים האחרונות גדלה תל אביב ב-70 אלף תושבים, בעוד ירושלים גדלה ב-230 אלף תושבים.

ד"ר רינה דגני, מנכ"ל קבוצת גיאוקרטוגרפיה, מציינת כי מתחילת שנות ה-60 גדלה אוכלוסיית תל אביב לאט יחסית לגידול של כלל אוכלוסיית ישראל, ונותרה סביב 350-400 אלף תושבים. "גם בעשור האחרון, כשנבנו שכונות חדשות דוגמת פארק צמרת, הגוש הגדול, רמת אביב החדשה, ג' החדשה, ל' החדשה וכו', לא נרשם גידול משמעותי במספר התושבים, והוא עמד אשתקד על כ-420 אלף בלבד, לא כולל עובדים זרים השוהים בעיר".

לעומת זאת, מדגישה דגני, "כמות המסחר והתעסוקה עלתה במהלך עשורים אלה - בדגש על העשור האחרון - באופן משמעותי בהרבה (20% במהלך העשור האחרון לבדו), מה שממחיש תהליך הדרגתי, אבל עקבי, לפיו הופכת תל אביב ל'עיר עולם'".

גם הכוח המטרופוליני של תל אביב נשחק בהדרגה. דגני: "בשנת 1960 היוותה אוכלוסיית תל אביב כשני שלישים מאוכלוסיית גוש דן דאז. כיום, היא מהווה כ-20% בלבד מתושבי גוש דן וכ-12% בלבד מהמטרופולין המורחב שבין נתניה לאשדוד, המונה כיום כ-3.65 מיליון תושבים בקירוב.

"לשם המחשה, ניקח את ראשון לציון, שמנתה בראשית שנות ה-60 כ-25 אלף תושבים בלבד, ומונה כיום פי 10 תושבים, וכמוה ערים נוספות בגוש דן שאוכלוסייתן גדלה מאז במאות אחוזים. תל אביב, לעומת זאת, עלתה במרוצת השנים בקצב מתון בהרבה, לעיתים עשיריות אחוז לשנה בלבד".

בגלל המחיר

מהן הסיבות לכך שהשינויים בהיקפי האוכלוסייה בתל אביב מתונים בהרבה משכנותיה? לדברי דגני, הסיבה העיקרית למיעוט היחסי בגידול האוכלוסייה בתל אביב, הם מחירי הדירות הגבוהים בה לעומת שכנותיה, פער שהתעצם והלך במרוצת השנים. "העובדה שהעיר הצליחה למתג עצמה כ'עיר ללא הפסקה' בשנות ה-80, בתקופת כהונתו של ראש העירייה שלמה להט (צ'יץ'), לצד ההכרזה של אונסקו על העיר הלבנה, הגבירו את הביקושים בה לעסקים ולפנאי, אך הקשו על היכולת להתגורר בה", אומרת דגני.

"תושבים שרצו לשדרג את דירתם מ-2 חדרים בת"א ל-3 חדרים, עזבו לרמת השרון, לרמת גן או לגבעתיים, וכשגם ערים אלה הפכו יקרות, הם עזבו לפתח תקווה, לנתניה ולרחובות. זאת, גם בשל העלייה ברמת החיים, שהתפתח לרצון לעבור לדירות 4-5 חדרים".

דגני מדגישה כי לצד סוגיית המחיר למ"ר והרצון לשדרג את שטח הדירה, גם העלייה ברמת המינוע שעלתה במרוצת השנים עד ל-300 כלי רכב ל-1,000 תושבים, תרמה לכך שרוב משפרי הדיור שידם לא היתה משגת לרכוש דירה מרווחת בתל אביב, נטו באופן טבעי לעקור לערי הלווין, ובהמשך גם לערים ויישובים מרוחקים יותר".

מהנדס עיריית תל אביב לשעבר האדריכל דני קייזר מסביר: "בין שנות ה-80 ל-90 היתה הגירה שלילית שהתאפיינה בעזיבה של תל אביב לערים אחרות. בשנות ה-80 וה-90 שדרות רוטשילד לא היה מקום שנחשב לגור בו, משרדים חדרו לבנייני מגורים, הדירות בעיר היו ישנות, היה מחסור בשטחים ירוקים ופארק הירקון למשל היה נראה זוועה לעומת היום. איכות החיים היתה נמוכה ביחס לערים כמו מערב ראשון לציון.

"המגמה של עזיבת תל אביב לערי הלוויין נבלמה בתחילת שנות ה-2000 וגם היום עוזבים פחות. בתל אביב נבנים היום בקצב מטורף גני ילדים ובתי ספר, ישנה עלייה תלולה בכמות הילדים, ולכן קצב הגידול של העיר כיום הוא נכון ונורמלי בהסתמך על השירותים שמקבלים התושבים".

לדברי יהונתן גולני, יו"ר הוועדה המקצועית בעמותת האדריכלים ולשעבר ראש מינהל התכנון במשרד הפנים, העלייה באיכות החיים גם מביאה לכך ששטח הדיור לכל תושב עלה וממשיך כל הזמן לעלות.

"בעוד שבאירופה, שטח המגורים של אדם בדירה נע סביב 45-50 מ"ר, כך שבדירת 100 מ"ר גרות שתי נפשות בסך הכל, בישראל עומד הנתון על שטח מגורים של 28 מ"ר לאדם, אבל הנתון הולך ועולה גם כאן, ובונים כל הזמן דירות גדולות. השטח של תל אביב מוגבל יחסית, ולא דומה לאוצרות הקרקע שיש לנתניה או לראשון לציון. לכן צריך גם להתייחס לעובדה שתל אביב אולי לא גדלה משמעותית, אבל מטרופולין תל אביב גדל והרבה".

גולני מוסיף כי העובדה שנבנו בתל אביב מגדלים רבים בשנים האחרונות, אינה מעידה על גידול משמעותי באוכלוסייה: "אמנם בבנייה של מגדלים יש ערך של ניצול קרקע, ויותר שטח נבנה על אותו שטח קרקע, אבל מגדלים, ובמיוחד מגדלי היוקרה בתל אביב, מתאפיינים בבנייה יקרה יותר, עם תשתיות יקרות, ושטח הרצפה של כל דירה הוא גדול יותר מדירות שאינן במגדלים".

גולני מאמין כי בנייה של מגדלים עם דירות קטנות יותר, לצד עירוב שימושים של מבני ציבור במגדלים עצמם, שיחסכו גם בנייה וגם קרקע, עשויה להביא פיתרון. "אי אפשר שבתל אביב יגורו רק עשירים, ולכן שווה לממשלה לתת סבסוד לאלה שרוצים להתגורר בעיר עם תקציב מוגבל, כמו באמצעות תוכניות להשכרה ארוכת טווח".

גם לדברי דגני, העלייה המתונה במספר התושבים, בהשוואה למקומות אחרים בארץ, היא נורמלית. "כל השכונות החדישות שנבנו בתל אביב בעשור האחרון מיועדות לעשירון העליון. בדומה למנהטן יש בתל אביב מקום לא רק ל'עשירים' אלא גם לזוגות צעירים, לבודדים ולסטודנטים, ולשם כך יש לעודד בניית דירות 2-2.5 חדרים במעטפת העיר, דוגמת פלורנטין, שפירא, יפו וגם בשכונות דרום מזרח העיר דוגמת יד אליהו ושכונת התקווה שמתחילות כבר היום לעבור תהליך של התעוררות".

"אין שום רע בכך שמספר התושבים בתל אביב לא עלה משמעותית לאורך השנים", מסכמת דגני. "תל אביב רק הולכת ומתחזקת במרוצת השנים, העסקים בה גדלים וכך גם מספר האנשים שבאים לעבוד ולבלות בה בכל יום".

 מחירי דירות

 מחיר ממוצע לדירה חדשה בשנת 2013