שני שמאים, אותה קרקע - ופער של עשרות אחוזים בשווי

הבדיחה הישנה על מקצוע השמאות אומרת שמדובר במדע מדויק. תבקש הערכת שווי לנכס - ותקבל שומה בדיוק כפי שביקשת.

בניסיון להכניס מעט יותר סדר וחוקיות לענף, ייסדה המדינה לפני שנים אחדות את תפקיד השמאי המכריע. המדינה ממנה את השמאים, והם מכריעים מהו שווי הקרקע בכל מחלוקת מול רשויות המדינה. אבל פסק דין שהתקבל לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מלמד עד כמה השמאות יכולה להיות אבסורדית. מדובר רק בדוגמה נוספת לביקורת הולכת וגוברת על תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, שקבע כי סמכות השמאי המכריע כמעט בלתי ניתנת לערעור.

כולם נגד כולם

במסגרת עסקה לרכישת קרקע בדרום העיר חדרה רכשה חברה יזמית קרקע בהיקף כ-380 דונם מבעלים פרטיים - פרדסי כפר ברנדייס ומטעי קולומביה בע"מ. שתי הקבוצות מכרו את הקרקע, אחת כבעלים של 50.4% מהמקרקעין, והשנייה כבעלת 49.6% הנותרים - חלוקה כמעט שווה.

לאחר חתימת הסכמי המכר, פנו המוכרות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בחדרה וביקשו לשלם היטל השבחה בעקבות תוכנית לשינוי ייעוד המתחם מחקלאות למגורים. הוועדה מינתה שמאי, שהעריך כי שווי הקרקע ערב אישורה של תוכנית משביחה שחלה על המתחם עמד על כ-49.1 מיליון שקל וכי שווי המקרקעין בעקבות אישור התוכנית המשביחה האמיר לכ-84.6 מיליון שקל. לפיכך, קבע השמאי שמונה על-ידי הוועדה המקומית כי ההשבחה מסתכמת ב-35.5 מיליון שקל, כך שגובה ההיטל עומד על 17.75 מיליון שקל (50%), ללא חלוקה בין שתי הקבוצות שמכרו את הקרקע.

לאחר קביעת סכום היטל השבחה, שלא מצא חן בעיני המוכרות, פנו כל אחת מהקבוצות למועצת השמאים למינוי שמאי מכריע. במקביל, כל קבוצה גם פנתה לשמאי מטעמה שיכין עבורה שומה.

השמאי המכריע שבחן את שווי ההשבחה עבור פרדסי כפר ברנדייס קבע כי מדובר בסכום של 57.9 מיליון שקל. חלקה של הקבוצה (שהחזיקה ב-50.4% מהשטח) עמד על 29.17 מיליון שקל, והיטל ההשבחה עמד על 14.58 מיליון שקל - 3.2 מיליון שקל פחות משמאי הוועדה.

יתרה מכך: השמאי העצמאי שמינתה הקבוצה הצליח לכופף עוד את השמאי המכריע. הוא העמיד אותו על כמה טעויות בשומה, והשמאי המכריע הוציא שומה מתוקנת, שבה נקבע כי היטל ההשבחה יתוקן ויעמוד על כ-8.58 מיליון שקל בלבד - 6 מיליון שקל פחות מקביעתו המקורית, 9.2 מיליון שקל פחות משומת הוועדה.

רק שבאותו זמן, מועצת השמאים מינתה שמאית מכריעה אחרת לקבוצת מטעי קולומביה (49.6%). זו קבעה כי ההשבחה במתחם כולו עמדה על כ-19.56 מיליון שקל, וחלקה של הקבוצה השנייה על כ-9.7 מיליון שקל בלבד. לפי ההכרעת השמאית, בשל גורמים נוספים ההשבחה תחושב לפי שווי של כ-9.14 מיליון שקל, והיטל ההשבחה יעמוד על כ-4.57 מיליון שקל בלבד - 4 מיליון שקל פחות מהשווי המתוקן והמופחת שנקב שמאי מכריע אחר בדיוק לאותו מגרש. פער של 47% בין שתי השומות.

לאחר קביעת השמאויות השונות, הגישו הצדדים ערר במסגרתו ביקשה הקבוצה הראשונה לבטל את פסיקתו של השמאי המכריע. בנוסף, החליטה גם הוועדה המקומית להגיש ערר על שומת שני השמאים המכריעים. בגלל המכנה המשותף בין כל העררים, הם אוחדו לדיון אחד.

לאחר שוועדת הערר דנה בסוגיה, היא מצאה כי ההבדל בקביעת השמאים המכריעים בעייתי: "במצב שנוצר, שבו הוכנו שתי חוות-דעת של שמאים מכריעים ביחס לאותם מקרקעין, וכאשר קיים פער גדול במסקנות השמאים, לא ניתן לסמוך על אף אחת מחוות-הדעת".

הוועדה קבעה כי "אין מנוס ממינוי של שמאי שלישי, אשר ידון בהשבחת החלקות עקב אישור התוכנית, והדבר יחול לגבי שתי העסקאות". עוד הוסיפה ועדת הערר, כי גם השמאי השלישי יהיה שמאי מכריע ו"לאחר קבלת הכרעתו, תעמוד לצדדים זכות ערר כדין על החלטתו". על החלטת ועדת הערר הוגשו עררים נוספים שהגיעו לדיון בבית המשפט המחוזי.

"פגיעה באמון הציבור"

בדיון שנערך בעניין מתח שופט בית המשפט המחוזי רון סוקול ביקורת על פערי השמאויות: "מצב שבו שווי המקרקעין לאותו מועד, עבור אותם בעלים, משתנה בשל הגשת בקשות נפרדות למינוי שמאי מכריע, אינו סביר, פוגע באמון הציבור בהליכי השומה ועל כן ראוי ונכון היה למנות שמאי מכריע נוסף ויחיד לכל המקרקעין, בדיוק כפי שצפוי כי יעשה מלכתחילה".

פסק הדין מעניק לוועדת הערר סמכות שעד כה לא הייתה ברורה מאליה. "הלכה היא כי מקום שבו בית המשפט, לא כל שכן בית דין מינהלי, מגיע למסקנה כי קיים ספק האם ראוי לאמץ חוות-דעת של מומחה שמונה על-ידו, הוא רשאי למנות מומחה נוסף מטעמו. שיקול-הדעת באימוץ או דחייה של חוות-דעת הינו רחב", כך בפסק הדין, "אותו היגיון צריך לחול כאשר נדרשת הוועדה לבחון את שומתו של שמאי מכריע שבפניה, ואם הוועדה מגיעה למסקנה כי לא ניתן לסמוך על חוות-דעתו, מנימוקים ענייניים, וגם אם לא נפל פגם בהליך שבפני השמאי המכריע, רשאית הוועדה שלא לאמץ את חוות-הדעת ובמקרים המתאימים אף להורות על מינוי שמאי נוסף. כאמור, לוועדת הערר סמכות להחזיר את הדיון ליו"ר מועצת השמאים לשם מינוי שמאי מכריע, ובנסיבות המקרה אף ראוי היה לעשות כן".

הדוגמה מחדרה אינה היחידה. למעשה, ההחלטה בחדרה יוצאת דופן, רק משום שבית משפט החליט להעניק אפשרות לערעור על החלטת השמאים המכריעים.

"מסקירת החלטות רבות של ועדות ערר, עולה כי בפועל היקף התערבותן בהחלטות השמאי המכריע מצומצם ביותר, וכי מרבית החלטות השמאי המכריע מוגדרות על-ידי הוועדות כהחלטות שמאיות מקצועיות הנמצאות בתחום הסבירות, שאין מקום להתערב בהן", מדגישה עו"ד ענת בירן. "כתוצאה מכך, אחוז העררים שנדחים על-ידן על בסיס העיקרון של אי-התערבות גבוה ביותר, והדבר מחזק את מעמדו של השמאי המכריע לדעתי במידה מוגזמת. אם נצרף לכך את העובדה כי מגמת בתי המשפט היא שלא להתערב בהחלטות ועדות הערר, נגיע למצב כי השמאי המכריע הוא אחד הטריבונלים היחידים בעלי תפקיד מעין שיפוטי, שכמעט אינו כפוף לביקורת מקצועית כלשהי על החלטותיו, וזאת כאמור, בשל הריסון העצמי שגזרו על עצמן ועדות הערר, ומעליהן בתי המשפט.

"המצב הקיים אינו רצוי, ולא ראוי להעניק חסינות כה גורפת לשמאי מכריע מפני התערבות בשיקול-דעתו. השמאי המכריע הוא כמעט תמיד בעל המילה האחרונה - דבר ששולל את הזכות המהותית לערעור, ועלול לגרום לעיוות דין וצדק".

קרקע בשווי אפס

דוגמה לגמישות השמאות ניתנה לאחרונה בנתניה. שמאית מכריעה קבעה שווי אפס לשתי חלקות המיועדות למגורים בשכונת האגמים בנתניה. למה שווי אפס? מדובר בחלקות המיועדות למגורים, אולם מרוקנות מזכויות בנייה. כלומר, צריך לאשר תוכנית נוספת אשר תקנה זכויות בנייה על מנת לבנות עליהן.

לאחר קביעת השומה במגרש, הנמצא בבעלות חברת רמי שבירו, הגישה החברה ערר באמצעות עוה"ד בירן ולובנא אגבאריה שנסב סביב השאלה העקרונית: האם יכולה להיות קרקע למגורים בשווי אפס. הטענה הייתה שלא זו בלבד שהשווי האפסי מופרך ואינו משקף את שווי החלקות בשוק החופשי, אלא שאפילו קרקע המיועדת לדרך, ולא למגורים, אינה בשווי אפס.

"ועדת הערר קיבלה את הטענה והחליטה להחזיר את השומה לבחינה חוזרת של השמאית המכריעה", מספרת בירן, "אף שהיא כבר הביעה את דעתה בעניין. היה ראוי למנות שמאי מכריע אחר כדי שלא ייגרם עיוות דין, בסופו של דבר השמאית המכריעה נתנה לחלקה אחת שווי של מגרש חניה ושווי החלקה השנייה נותר ללא שינוי".

לאחר קבלת השומה המתוקנת, פנתה החברה לוועדת הערר, על מנת שהאחרונה תדון בטענות לגבי השומה המתוקנת. ועדת הערר דחתה את הבקשה והחליטה לא להתערב בעבודת השמאי המכריע.

לדברי בירן, "הוועדה נתנה החלטה מקוממת. מבחינתה התיק נסגר והיא קמה מכיסאה לאחר העברת השומה לבחינה החוזרת. התוצאה היא שנותרנו עם שומה מכרעת מתוקנת שגויה, שלא ברור מה מעמדה. ספק אם מבחינה משפטית ניתן להגיש ערר חדש על השומה המתוקנת, או שמא יש להגיש ערעור מינהלי, שבמסגרתו קשה מאוד להעלות טענות שמאיות.

"לא מתקבל על הדעת שוועדות הערר שהן ועדות מקצועיות, ובעקבותיהן גם בתי המשפט, יימנעו מלהתערב בהחלטות השמאים המכריעים ויתנו להם חופש פעולה כמעט בלתי מוגבל. זה הופך את השמאים המכריעים לגורם שאין עליו שום ביקורת מקצועית או משפטית, וזה מנוגד למערכת משפט שזכות הערעור היא זכות יסוד בה. הדבקות של ועדות הערר בהלכת אי ההתערבות מרוקנת את כל מוסד הערעור מתוכן".

"צעד לא מספיק"

עו"ד צבי שוב מציין שהסוגייה הבעייתית ביותר היא אי הוודאות בתחום: "יש היום המון כוח לשמאים מכריעים. הפסיקה בחדרה אמנם הולכת צעד אחד קדימה לקראת שינוי החלטה של שמאי, אבל זה לא מספיק. אני חושב שוועדת ערר צריכה להיות זו שתקבל החלטה בעצמה, אם באמצעות מומחה מטעמה או שמאי שהוא חלק מהוועדה. יש חשיבות גם להיותה של ועדת הערר גורם מרסן לשומות של העירייה או של השמאים המכריעים שיכולים להגיע לשומות גבוהות אפילו יותר".

גם עו"ד משה רז-כהן, שותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות', סבור שהמצב הקיים דורש התייחסות מחודשת: "ועדות הערר לא מקבלות החלטות ופשוט מעבירות את התיק לשמאי חדש, והוא עושה הכל מההתחלה. אנשים עוברים שבעה מדורי גיהנום בהשגות על היטלי השבחה, ולא פעם רואים שאנשים מעדיפים לשלם ולא לעבור תהליך שיכול להימשך שנים ולעלות הרבה כסף. מאז שלא ניתן להגיע יותר להסכמות על שומה, התהליכים הפכו ארוכים. צריך לקצר את משך זמן קבלת ההחלטה. בנוסף, אני חושב שבכל הקשור לרשות המקומית, צריך לקבוע שהיא תאמץ את השומה הנמוכה. מדובר בתהליך ארוך, שגורם גם לפגיעה באמון הציבור במערכת. איך יכול להיות שאדם מקבל שומה אחרת לגמרי מהשכן שלו? מה הוא יחשוב אחר כך על הרשות המקומית? צריך כבר להבין שהשמאות זה לא מדע מדויק. לא פעם החלטות נתונות לקפריזות של שמאים".

שמאים מכריעים: אלף החלטות בשנה

השמאי המכריע הוא מוסד חדש יחסית בתחום התכנון והבנייה בישראל, שנולד בעקבות תיקון מספר 84 לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקפו במאי 2009.

התיקון בחוק נועד לפתור בעיה שנוצרה בעקבות חילוקי דעות על גובה היטלי השבחה בין צדדים שונים, שגרר סחבת והגשת עררים מחד וחשש לניגוד עניינים בקביעת הסכומים מאידך. במקביל, השמאים המכריעים עוסקים גם בהכרעה בתביעות על-פי סעיף 197, בהן נטען לירידת שווי הנכס בעקבות אישור תוכנית חדשה.

בישראל פועלים היום 19 שמאים מכריעים, במינוי לתקופה של 10 שנים. העברת מחלוקת להכרעתו של השמאי נעשית באמצעות פנייה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין (מינוי במשרד המשפטים). תוך 15 יום מהפנייה תיקבע זהותו של השמאי המכריע וזה יודיע לנישום ולוועדה המקומית על זהותו. ההחלטות של השמאים המכריעים מפורסמות באתר האינטרנט של משרד המשפטים.

ידי השמאים המכריעים מלאות עבודה. עד סוף שנת 2014 קיבלו 19 השמאים לפחות 5,773 הכרעות בנושאים שונים, ממוצע של 962 החלטות בשנה.