האם זה הפתרון שיוביל להגדלת היצע הדירות להשכרה?

רשות המסים ורשות ני"ע פרסמו היום (א') תזכיר חוק שמרחיב את הטבות המס שניתנות לקרנות ריט (קרנות להשקעה בנדל"ן), בין היתר כדי ליישם את המלצות הצוות הבינמשרדי שהוקם בעקבות החלטת ממשלה מנובמבר 2013, במטרה להסתייע בקרנות הללו להשקעות בפרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך.

במסגרת הודעה משותפת בעניין התזכיר, שמגדיר קרן ריט מסוג חדש - "להשקעה בייזום פרויקטים של דיור להשכרה", ציינה המדינה, כי "בכך יתאפשר לרתום את שוק ההון לסייע בפתרון מצוקת הדיור, תוך הגדלת היצע הדירות למגורים". עוד הוסיפו, כי התזכיר "מטפל גם בשחרור חסמים שזוהו בהקמה של קרנות ריט, בעקבות הניסיון שנצבר בנושא ברשות המסים, לרבות קביעה כי כלל פיזור האחזקה בקרן ייבחן באופן מדורג, וכן דחיית מס שבח בהעברת מקרקעין מוטבים לקרן".

לדברי משה אשר, מנהל רשות המסים, שבעבר לקח חלק בניסיון הלא מוצלח להכנסת הריטים לישראל, "הכנסת הקרנות החדשות לחוק תתרום להגדלת היצע הדירות להשכרה".

יו"ר רשות ני"ע, פרופ' שמואל האוזר, הוסיף ש"לאחר שנים של קיפאון בענף קרנות הריט, תזכיר החוק יסלול את הדרך להקמת קרנות נוספות".

מאידך גיסא, גורם המעורה בשוק הנדל"ן אמר היום, כי "השינוי המוצע משנה כללים בצורה שפוגעת בשקיפות ובביטחון בשוק זה, באצטלה של טיפול בבעיית השכירות לטווח ארוך. הוא עשוי לאפשר לבעלי שליטה להעביר נכסים גרועים לתוך הקרנות, ולגרוף רווחים. מאידך, כלל לא ברור עד כמה הקרנות החדשות יתרמו לשיפור בשוק השכירות".

הפרק בפקודת המס שנוגע למיסוי הריטים - קרנות להשקעה בנדל"ן במטרה להשכיר את הנכסים - נחקק כבר לפני תשע שנים. ואולם, "למרות הזמן הרב שחלף הוקמו רק שתי קרנות ריט (ריט 1 וסלע קפיטל, ר' ש' וא' ח')... לעומת קרנות הריט בעולם שהולכות וצוברות תאוצה", מסבירים במדינה.

לשם כך, במסגרת התיקונים המוצעים בתזכיר, יורשה מייסד של קרן ריט להעביר נכסים שבבעלותו לקרן, תמורת קבלת מניות בה, ולדחות את תשלום מס השבח על הנכסים שהועברו עד למועד מימוש המניות שהונפקו לו, או מימוש הנכסים שהועברו לקרן. "בכך, יוסר אחד החסמים המרכזיים שמנע מיזמים להנפיק נכסים מניבים שבידיהם באמצעות קרן ריט, בשל אירוע המס בעת העברת הנכסים אל הקרן".

תיקון נוסף מתייחס לפיזור המשקיעים בקרנות ריט, והוא יאפשר ליזמי הקרן להחזיק במעל 50% מהקרן (כלומר, בשליטה), ולפזר את החזקותיהם באופן הדרגתי על פני חמש שנים ממועד הנפקת הקרן. קרן הריט להשכרה למגורים תהיה זכאית להקלות נוספות מעבר ליתר קרנות הריט.

ההטבות החדשות

כאמור, המדינה מגדירה עתה קרן ריט מסוג חדש: "קרנות להשכרה למגורים" - לצורכי דיור להשכרה, וזאת בהמשך להחלטת ממשלה. קרן להשקעה במגורים תהיה זכאית להקלות נוספות מעבר ליתר קרנות הריט.

קרנות הריט הללו, בין היתר באמצעות הכסף המוסדי, יוכלו לרכוש קרקע שחלה עליה תוכנית המייעדת אותה לדיור להשכרה, ולשמש כיזמיות של פרויקט ההקמה, ו"באופן זה להשתתף לא רק בצד הביקוש להשקעות בנדל"ן מניב, אלא גם לעודד ולהגדיל את צד ההיצע של דירות להשכרה", מקווים במדינה.

לצורך מימון הייזום האמור, יוגדל שיעור המינוף המקסימלי המותר, כך שהקרנות יוכלו לגייס חוב בהיקף של עד 80% משווי החזקותיהן במקרקעין לצורכי דיור להשכרה, לעומת מינוף עד 60% כיום. שינוי נוסף מתייחס לשיעור המס החל על בעלי המניות בקרנות ריט הפועלות בתחום הדיור להשכרה, שבמסגרתו נקבע שהרווחים מהשכרת מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה ורווח ההון ממימוש מקרקעין אלה יהיו חייבים במס בשיעור 20% בלבד.

בהצעת החוק מצוין, כי לא תהיה לה השפעה מהותית על תקציב המדינה, ועלותה תסתכם בפחות מ-10 מיליון שקל בטווח הקצר.