משבר הדיור אצל הערבים גורם לזינוק בדירות להשכרה

דו"ח מבקר המדינה על שוק הדיור שפורסם בחודש שעבר ציין, בין היתר, כי מאז 2008 האמירו מחירי השכירות ביותר מ-30%. אולם ספק אם אפילו המבקר נתן דעתו לשוק מקביל, ההולך ומתפתח בשנים האחרונות בתוך הערוץ המרכזי - שוק השכירות במגזר הערבי.

כשהשכר במגזר הוא כשני שלישים מממוצע השכר הכללי במשק, וכשהריבית שמעניקים הבנקים לקבלנים המבקשים לבנות בערים הערביות גבוהה מהרגיל (ומגולמת מאוחר יותר במחיר הנכסים), אך טבעי הוא שיותר ויותר זוגות צעירים בוחרים לגור בשכירות - שיטה הנוגדת נורמות ארוכות שנים במגזר הערבי. בשנים האחרונות הדבר קורה, לראשונה, גם בתוך הישובים הערביים עצמם.

אמנם לפי נתוני הלמ"ס מ-2011, רק 9.9% ממשקי הבית הערביים התגוררו בדירות שכורות לעומת 28% במגזר היהודי, אולם שיחות עם אנשים בשטח מלמדות על התרחבות משמעותית של התופעה בשנים האחרונות.

לפי דו"ח שפרסם לאחרונה ארגון שגרירי רוטשילד בשיתוף עם החברה למשק וכלכלה של מרכז השלטון המקומי, תופעת השכירות בחברה הערבית נפוצה יותר בכפרים הקרובים למרכז הארץ ובאזור המשולש.

אחמד מואסי, מנהל תחום החברה הערבית בקרן רוטשילד קיסריה, אומר כי "העדיפות הראשונה של זוגות צעירים במגזר היא להישאר בעיר שהם נולדו בה, ורק אחר כך לעבוד לחיפה או לכרמיאל או ליישובים ערביים אחרים. אולם כיום כבר כמעט אין קרקעות פנויות, אין קידום של תוכניות מתאר לישובים הערביים והמדינה ורמ"י לא מקצות אדמות לתוכניות בנייה לקבלנים.

"בנוסף, לבנות בית זה הרבה פעמים יקר מדי, ובגלל סיבות תרבותיות ומנטליות אנשים לא מוכרים את אדמותיהם הפרטיות. לכן הפתרון הכי קל וזול למבקשי הדיור במגזר זה הוא לשכור דירה".

מאפיין ייחודי נוסף של שוק השכירות במגזר הערבי נוגע לזהות המשכירים. בשנים האחרונות צומחת תופעה חדשה של "בנייה רוויה פרטית", שבה בעלי קרקעות פרטיים מקימים בניין דירות בן ארבע עד חמש קומות לצורכי השכרה בלבד. כך הם זוכים בהכנסה חודשית נאה, שגדלה והולכת בזכות הביקוש הרב.

התגברות תופעת השכירות במגזר הערבי אינה דבר של מה בכך, משום שהחברה הערבית היא חברה מסורתית שבה מגורים בשכירות נחשבים, גם כיום, לפתרון ביניים ותו לא, והציפייה החברתית מכל בית אב היא מגורים בנכס צמוד קרקע בבעלות מלאה.

"יש הרבה זוגות צעירים שמגורים בשכירות אינם זרים להם, כאלה שהתנסו כשוכרים כשהיו סטודנטים בחיפה ובבאר שבע", מסביר מואסי, שגם בעירו, באקה אל גרביה, צומחים בניינים להשכרה, ומוסיף כי "יש כאלה שבגלל האילוצים הכלכליים חושבים אפילו לגור בשכירות כל החיים".

מאפס למאות דירות מושכרות

על הגידול בהיקף תופעת השכירות במגזר יכולה אולי להעיד פתיחתו החגיגית של סניף רימקס בשפרעם, הראשון של רשת התיווך הבינלאומית בעיר ערבית בישראל. לדברי הזכיין, עלי ענבתאווי, "ההיצע של דירות להשכרה קפץ בעשר השנים האחרונות מאפס למאות דירות מאוכלסות היום בשפרעם בלבד. חצי דונם בעיר יעלה היום 700 אלף דולר עבור הקרקע בלבד, מה שמאלץ אנשים להשתחרר מהנורמה ולגור בשכירות".

לדבריו, לאור הביקוש הגבוה ומחירי השכירות הגואים, השכרת הדירות מניבה למשכירים תשואה גבוהה יותר מכל אפיק השקעה אחר. "בחמש השנים האחרונות הייתה עלייה של 20% לפחות במחירי השכירות במגזר הערבי. היום, בכל הערים הערביות הגדולות - נצרת, אום אל פאחם, סכנין, כפר כנא, טייבה וכו' - מחיר שכירות בדירה בת שלושה חדרים, 85-100 מ"ר ללא מעלית, ינוע בין 1,800 ל-2,500 שקל. דירות ארבעה חדרים ינועו בין 2,500 ל-3,000 שקל".

נתונים מאתר יד 2 מראים כי מחירי השכירות בערים הערביות אינם נופלים מהמחירים הנהוגים בערים היהודיות והמעורבות: המחיר המבוקש הממוצע למ"ר בדירת שלושה חדרים בנצרת, עמד בשנת 2013 על 2,300 שקל, בעוד בכרמיאל ובנצרת עלית הוא עמד על 2,309 ו-1,844 שקל, בהתאמה. בשנת 2014 עלה מחירו המבוקש הממוצע של מ"ר לשכירות בנצרת ב-5%, בעוד בכרמיאל הוא ירד באחוז ובנצרת עלית הוא עלה ב-2% בלבד.

שאדי (39), נשוי לשלושה ילדים הקטנים (שנה, ארבע ושש), שוכר זו השנה השמינית דירה גדולה (120 מ"ר) בשפרעם, ומשלם עבורה 2,200 שקל בחודש. כל הדירות בבניין נמצאות בבעלותו של אדם אחד, שמשכיר אותן לזוגות שאינם מוצאים או שאינם יכולים לרכוש בית או מגרש משלהם. "מגרש בשפרעם עולה היום 350 אלף דולר, ודונם בעיר ערבית ב- 800 אלף דולר נחשב להזדמנות", מסביר שאדי את הבחירה בשכירות. "זוג צעיר שנדרש להביא סכומים כאלה, עוד לפני הבנייה, זה לא ריאלי. גם מי שיש לו קרקע לא תמיד יכול לבנות עליה בגלל המחירים. מי שיכול, עדיף לו לבנות עוד קומה בבית של ההורים, שזה זול ב-50 עד 80 אלף דולר".

פתרון ביניים לטווח ארוך

שאדי מספר כי כשנכנסו לדירה השכורה בשנת 2007, היה מחירה 1,500 שקל בלבד. אלא שמאז, מדי שנה כשביקשו לחדש את החוזה, העלה בעל הבית את שכר הדירה בשיעור מצטבר של 46%: "כששכר הדירה הגיע ל-2,200 שקל לפני שנתיים, אמרנו לו שזה עושק ושאם לא יעצור כאן הוא יצטרך לחפש שוכרים אחרים, ומאז זה המחיר". לדבריו, הביקוש לשכירות גבוה בהרבה מההיצע, וזוג ערבי המחפש דירה להשכרה, עשוי לחפש אחת במשך חצי שנה לפחות. עם זאת מוסיף שאדי מוסיף כי "התרבות פה שונה מאצל היהודים. אם שומעים על דייר לא טוב בדירה, זה הורס את המוניטין של כל הבניין. בבניין שלנו כולם הם זוגות צעירים עם ילדים קטנים, שעובדים ומשלמים בזמן, והמשכיר משתמש בשם הטוב שלנו כדי למשוך שוכרים חדשים".

נביל ארמלי, עיתונאי כלכלי ועד לא מזמן עורך המגזין הכלכלי "מאלקום", מספר כי "עד לפני 10 שנים, מי שהשכיר יחידת דיור, השכיר את הבית של ההורים שלו שהלכו לעולמם, או יחידה מתחת לבית שלו. היום, אנשים אמידים שיש להם דונם אחד או שניים, מזהים את מצוקת הדיור בערים הגדולות ומבינים שהנכס הכי משתלם להם זה בניין של שבע או שמונה דירה להשכרה שייתן להם פנסיה חודשית לכל החיים. זו התפתחות טבעית של שוק נדל"ן שנמצא במצב של מחסור".

ארמלי מוסיף כי "סקרים ובדיקות שעשו מראים שבתוך 10 שנים יהיה מחסור של 100 אלף יחידות דיור במגזר הערבי. זו מצוקת דיור שקטה, בינתיים, שנובעת מזה שמלאי הקרקעות בשטחים המוניציפאליים מתחיל להיגמר, ומה שכן יש יקר מאוד". לדבריו, "הפתרון שמוצאים עד היום בני המגזר - בנייה מתחת, מעל או ליד הבית של ההורים, או מעבר לערים היהודיות או המעורבות - לא יוכל לספק את הביקוש לאורך זמן".

בעלות כערך

דבר אחד שעולה מדברי כל המרואיינים בכתבה, הוא כי על אף העלייה בשיעור משקי הבית הגרים בשכירות, התפיסה החברתית במגזר, לפיה בעלות פרטית על בית, עדיף צמוד קרקע, היא הדרך הנכונה ואין בלתה. "במגזר כל אחד רוצה בית משלו, ואף אחד לא רוצה שכירות לכל החיים", אומר ארמלי. "אם במגזר היהודי יש מי שאומר שלבנות בית או לקנות דירה זה לא כדאי כלכלית ועדיף לגור בשכירות לתמיד, אצלנו התפיסה היא ש'ביתי הוא מבצרי', ומי שגר בשכירות הוא במצב ביניים, תקוע".

"אם אתה הולך לבקש יד של מישהי, ישר ישאלו אותך במה אתה עובד והאם יש לך בית משלך", מוסיף שאדי, השוכר משפרעם. "אם אין לך בית סימן שאתה לא מבוסס ולא יכול להקים משפחה, אפילו אם יש לך מיליון שקל בבנק. זה עניין תרבותי. למזלי, במקרה שלי לפחות היה לי מגרש".

"אם אגור בשכונה יהודית ויהיה פיגוע, ידעו איפה אני גר"

מגמת המגורים בשכירות במגזר הערבי אינה רק נחלת הצפון. גם במזרח ירושלים ניכר גידול בהיקף השוכרים הצעירים. כמו כל דבר שקשור בבירה, גם שוק הנדל"ן בה, במיוחד בחלקה המזרחי, נושא מאפיינים ייחודיים ומושפע ישירות מהמציאות הפוליטית ומשאלת הריבון העתידי. בשל חוסר ודאות זה, משכנתאות לרכישת בתים שם לא ניתנות כמעט, ורבים הם אלה שנאלצים להתגורר בשכירות. בנוסף, ההלכה האסלאמית אוסרת על נטילת הלוואה בריבית, והאוכלוסייה הערבית בירושלים, ככלל, אדוקה יותר מאשר בצפון הארץ.

מאי (29), מורה בהשכלתה ובמקור מצפון הארץ, מתגוררת כבר שש שנים עם בעלה ושלושת ילדיהם בשכירות בשכונת בית חנינא בצפון-מזרח העיר. מדובר במבנה שהוגבה וחולק על ידי הבעלים שהתגורר בו קודם לכן, וכעת כל שמונת הנכסים בו מושכרים, חלקם לשימושי משרד ואחרים למגורים. "הדירה היא 80 מ"ר, שני חדרי שינה, סלון ומטבח, ועולה 900 דולר", אומרת מאי. לדבריה, בבית חנינא ובשכונת שועפאת הסמוכה מחירי השכירות הם הגבוהים ביותר בשכונות העיר הערביות: "זה האור הכי יפה ומטופח במזרח העיר, קרוב יחסית למרכז העיר ולרכבת הקלה". גורם בשוק המקומי הוסיף כי לעליית הביקוש והמחירים תורמת העובדה שתושבי האזור, שרבים מהם מחזיקים בבעלותם בתים בשטחי הגדה המערבית, מנועים מלעבור להתגורר בבתיהם בגדה שכן אז יישלל מהם מעמד תושבי הקבע בישראל. "הם הולכים ומתרבים בתוך השכונות הקיימות" אמר אותו גורם, "מה שיוצר ביקוש ומצוקה גוברת שמעלים את המחירים".

אמג'ד (33), גם הוא שוכר דירה בשכונה, ולא חושב לקחת הלוואה למשכנתא בקרוב: "אני ואשתי מרוויחים 7,000 ש"ח בחודש ביחד. עם זה אנחנו צריכים לשלם 2,600 שקל שכר דירה, וגם חשבונות, דלק ואוכל. אז לא חושבים לקנות בית. זה מה שיש". לשאלה מדוע לא שכרו דירה בשכונה יהודית במערב העיר, משיב אמג'ד כי "רוב הנשים אצלנו בירושלים לא מדברות עברית. חוץ מזה, חייתי כבר בחיפה עם יהודים חמש שנים, אבל בירושלים זה שונה. אם אגור בשכונת רחביה ויהיה פיגוע או בלגן כמו שהיה בקיץ האחרון, כולם יידעו איפה אני גר".

"התשואה תעלה ב-10% בכל שנה"

מטאלב עואדיה הוא יזם פרטי שבונה נכסים לצורכי השכרה. כיום הוא משכיר ארבע דירות בנות 3 חדרים בשטח 100 מ"ר בבניין בשפרעם, על כביש הקריות, ב-2,000 שקל לחודש כל אחת. לדבריו, "התשואה על הדירות תעלה בשנים הקרובות ב-10% בשנה, כי האדמות במגזר נגמרות, ולזוג צעיר בשפרעם אין 700 אלף דולר להוציא על חצי דונם קרקע ובניית בית. זה בתנאי", מדגיש עואדיה, "שבנייני הדירות נעשים בבנייה סטנדרטית, בלי ציפוי אבן וצ'ופרים". עואדיה מספר כי בסמוך לבניין בשפרעם יש לו קרקע נוספת, ובימים אלה הוא מקדם תכנון לבניית בניין דירות נוסף, גם הוא למטרת השכרה לזוגות צעירים.

המגזר הערבי

■ הערבים מהווים כ-20.5% מהאוכלוסיה בישראל.

■ ההכנסה הממוצעת לגברים ערבים עומדת על 5,784 שקל בחודש, לעומת 10,421 שקל לגברים יהודים.

■ נשים מרוויחות פחות אבל הפער קטן יותר: 4,384 שקל לחודש לנשים ערביות, לעומת 6,416 לנשים יהודיות.

■ רק 9.9% ממשקי הבית הערביים התגוררו בדירות שכורות, לעומת 28% במגזר היהודי (נכון ל-2011)

■ המחיר הממוצע לדירת שלושה חדרים בנצרת עמד בשנת 2013 על 2,300 שקל