הדברים החשובים שיש לבדוק לפני השקעה בחברות נדל"ן

נושא שוק הנדל"ן למגורים בארץ נמצא כבר זמן רב על סדר היום הציבורי, ולמעשה היה לו מקום מרכזי גם במערכת הבחירות האחרונה.

שתי תוכניות מרכזיות היו צפויות לפעול בשנת 2014, במטרה להוריד את מחירי הדיור - "מע"מ אפס" ו"מחיר מטרה". שתי התוכניות גרמו להמתנה לשינוי בשוק הדירות בארץ מצד ציבור נרחב. הצהרת הממשלה על פיזורה במהלך הרבעון האחרון של 2014, ורמת הריבית במשק אשר נמצאת בשפל היסטורי, הובילו לעלייה משמעותית בהיקף הפעילות בענף.

הנתונים, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מאשרים מגמה זו. מאוקטובר 2013 ועד למחצית השנייה של 2014 נרשמה ירידה בביקוש לדירות, ומאז ועד לינואר 2015 - המועד האחרון אשר לגביו פורסמו נתונים - מסתמנת שוב מגמת עלייה בביקוש.

על מנת לבחון את עוצמת הביקוש לדירות נהוג לבחון את יחס חודשי ההיצע. בהתאמה לנתוני הביקוש לדירות, מספר חודשי ההיצע עלה מ-11 חודשים בתחילת 2013 ל-13.3 חודשים באמצע 2014. מאז היחס נמצא במגמת ירידה, והאומדן לינואר 2015 הוא 10.2 חודשים.

 התפתחות יחס חודשי היצע

כלומר, יעברו כ-10.2 חודשים עד למכירת כל הדירות החדשות, שנותרו למכירה בינואר 2015, בהנחה שקצב המכירות ייוותר זהה. גם בדיקה מדויקת יותר, על פי המספר הממוצע של דירות חדשות שנמכרו בין נובמבר 2014 לינואר 2015, מעלה כי מספר חודשי ההיצע חזר לכל הפחות לרמתו בתחילת 2013 - כ-11 חודשים כאמור.

נתונים לחודש פברואר טרם פורסמו, אך בחינת היקף המשכנתאות החדשות יכולה להוות אינדיקציה להיקף רכישת הדירות במשק. היקף המשכנתאות החדשות הסתכם בחודש פברואר האחרון בכ-4.6 מיליארד שקל. מדובר בעלייה של כ-6% לעומת הממוצע ב-12 החודשים האחרונים, ועלייה של כ-1% לעומת חודש ינואר 2015, כך שנראה כי קצב מכירת הדירות ממשיך להיות גבוה.

דוחות אפריקה מגורים להמחשה

חברת אפריקה מגורים פועלת בעיקר בתחום של ייזום ובניית פרויקטים למגורים בישראל. נכון לסוף 2014, לחברה (כולל שותפים) היו כ-1,300 יחידות דיור בביצוע וכ-1,800 יחידות דיור בתכנון. סך המאזן של החברה מסתכם בכ-3 מיליארד שקל. החברה נוהגת לפרסם דוחות כספיים מוקדם יחסית למרבית חברות הנדל"ן אשר פועלות בתחום. לאור זאת, וביחס להיקף פעילות החברה, דוחותיה הכספיים יכולים להוות אינדיקציה למגמות השוררות בשוק.

במהלך השנה שעברה מכרה החברה כ-512 יחידות דיור בפרויקטים השונים, לעומת כ-527 יחידות דיור ב-2013 - ירידה לא דרמטית במיוחד של כ-3%. עם זאת, בחינת התפלגות קצב המכירות בין הרבעונים מספרת באופן מדויק יותר את הסיפור של השנה שעברה על שוק הנדל"ן למגורים בארץ. במחצית השנייה של 2013 קצב מכירות הדירות עמד על כ-150 יחידות דיור ברבעון. לעומת זאת, בשלושת הרבעונים הראשונים של 2014 חלה ירידה משמעותית של כ-27%, לקצב של כ-110 יחידות דיור ברבעון. ברבעון האחרון של השנה, בעקבות הודעת הממשלה על פיזורה, עלה קצב המכירות בחדות, ל-184 יחידות ברבעון.

הקשר בין מכירת דירות לרווח

קצב מכירת הדירות הוא, כמובן, נתון משמעותי עבור כל חברה בתחום, אך הוא לא משתקף באופן מיידי בדוחות הרווח והפסד של החברה. על פי התקינה החשבונאית, ההכרה ברווח מדירות מתבצעת במועד שבו הן נמסרות לרוכשים. לאור זאת, ייתכן מצב שבו חברה מוסרת דירות רבות ועל כן מציגה רווח נאה, בזמן ששוק הדירות מפגין חולשה. מכאן, דוח רווח והפסד משקף למעשה את יכולת החברה לשווק דירות בשנים שקדמו לו ולא בתקופת הדיווח.

דוגמה לפער בין קצב המכירות לדוחות רווח והפסד ניתן לראות בשני הרבעונים האחרונים של שנת 2013 בדוחות אפריקה מגורים. בשני רבעונים אלו קצב מכירות הדירות היה דומה - כ-150 דירות. עם זאת, קצב מסירת הדירות, אשר קשור למועד שבו מסתיימים פרויקטים, היה שונה. ברבעון האחרון של 2013 נמסרו כ-190 יחידות דיור, לעומת כ-140 יחידות ברבעון השלישי של אותה השנה. בהתאמה, ההכנסות ממכירת דירות היו חלשות יותר ברבעון השלישי והסתכמו בכ-190 מיליון שקל, לעומת כ-270 מיליון שקל ברבעון הרביעי.

לסיכום, ניתוח כדאיות ההשקעה בחברות בתחום הנדל"ן למגורים מצריכה, בין היתר, גם ניתוח של קצב מכירת הדירות על מנת לקבל אינדיקציה ליכולת החברה לייצר רווחים בעתיד. מערכת הבחירות הנוכחית הובילה לעלייה בביקוש לדירות, אשר צפויה להערכתנו להתבטא בדוחות הכספיים העתידיים של החברות הפועלות בתחום.

יש לי מושג - חודשי היצע

אומדן של מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש יימכרו, בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם באותו החודש. המספר מחושב כיחס שבין מספר הדירות, שנותרו למכירה בסוף החודש, לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך אותו חודש. יחס זה מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

* הכותבים הם מנהלת מחלקת המחקר במנורה מבטחים פיננסים ומנהל השקעות בכיר בקרנות בית ההשקעות. הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם