העיר שהתמכרה לבועה

1. שתי הערות חשובות קיבלנו מקוראים בנוגע לטור הקודם, שהמוטו לו היה ששר האוצר החדש משה כחלון מחויב לדאוג קודם כול לשכבות החלשות. אחד הקוראים הפנה אותנו לנאום של כחלון לאחר הבחירות ולהבטחתו המפורשת ברוח מה שכתבנו. וכך אמר כחלון בסוף נאומו: "אמרו לי, אל תהיה מפלגה של עניים - אבל אנחנו התקווה שלהם. העניים האלה יקבלו את הטיפול הכי טוב שהם קיבלו מאז קום המדינה. וכדברי מנחם בגין '... ובמדינתנו פנימה יהי הצדק השליט העליון. והשליט גם על שליטיה".

כמובן, כחלון ייבחן אך ורק במבחן הביצוע ולא הדיבורים. אלה הם הנתונים שכחלון בסופו של דבר יצטרך לשפר: השכר החציוני בישראל עומד על 6,000 שקל בלבד, כמחצית מהשכירים בישראל (כ-3.3 מיליון במספר) לא מגיעים לסף המס, שכרם של קרוב לשליש מהשכירים נמוך משכר המינימום (4,300 שקל בחודש), כשני שלישים מהשכירים מרוויחים עד השכר הממוצע במשק (כ-9,500 שקל ברוטו בחודש), כ-22% מהם מרוויחים מהשכר הממוצע עד פעמיים השכר הממוצע (מה שנקרא מעמד הביניים). זה אומר דבר פשוט: רבים מהשכירים היום יקבלו בבוא העת פנסיה עלובה שתצטרף לקצבת זיקנה עלובה, שאותה הבטיח למעשה כחלון להעלות.

ועוד עובדה: ההכנסה הממוצעת בחודש עבודה של כ-1.4 מיליון משפחות של זוגות נשואים הגיעה לכ-17,235 שקל ברוטו (מעמד ביניים קלאסי שבקושי שורד). בין שש הערים הגדולות, ההכנסה הגבוהה ביותר נמצאת בתל אביב (23,362 שקל), לאחר מכן בחיפה (20,992 שקל), בראשון לציון (20,930), בפתח תקוה (19,604) ובאשדוד (14,779 שקל). בירושלים ההכנסה הממוצעת נמוכה מהממוצע הארצי (11,581 שקל, חצי מתל אביב). זו תמונת הפערים, פערים שכחלון מבקש לצמצמם ולו במעט, כי פערים הם הרי חלק טבעי מכל כלכלה.

גם כחלון יודע היטב שהטיפול בעניים לא יכול ואסור לו להתבצע באמצעות ההסתה הפרועה, האלימה, המרושעת ובעלת האלמנטים הגזעניים כלפי קבוצות עובדים מסוימות, עם מילים כמו "כנופיות", "מיליציות" או "חמולות". קמפיינים של שנאה, בניצוחם של פקידי האוצר, בניסיון לפלג עובדים, בניסיון למצוא כביכול אשמים זולתם במצבם של העניים ובניסיון לחסל את העבודה המאורגנת בפוזה חברתית - כבר לא תופסים וכבר לא רלוונטיים. הצבועים והמתחסדים נתפסו בקלקלתם עם העלאת שכר המינימום ועם הניסיון הכושל לחסל את בתי הדין לעבודה.

כחלון הוא פוליטיקאי משופשף מאוד, הוא גם יודע היטב את הדינמיקה ההרסנית בין פקידי האוצר לתקשורת וחלוקת העבודה ביניהם: הראשונים מדליפים בלי הפסקה ומשווקים את האג'נדות הפרטיות שלהם בניסיון "לאלף" את שר האוצר; השניים מלטפים את האגו שלהם בתמורה, בסימביוזה מסוכנת. הנה דוגמה קטנה מהשבוע האחרון: הקדנציה הקצרה של יעל אנדורן כמנכ"לית האוצר זכתה בחלק מהעיתונים הכלכליים למאמרים מביכים ונוטפי דבש באופן מוגזם. רק חדי העין שמו לב שאותה עיתונות הוצפה בחודשיים האחרונים בכותרות על תוכניות מתוכניות שונות של אנדורן בנוגע לפנסיה ומה לא. זה לא בדיוק משרד האוצר, זה משרד יחסי הציבור הגדול ביותר בארץ.

דוגמה נוספת: עוד לפני שדרכה כף רגלו של כחלון באוצר, פקידי האוצר "דורשים" ממנו להצביע על מקורות הכסף לתוכניות החברתיות שלו. במקום להדליף, שיישבו על המספרים ויראו קודם כול איך אפשר, במגבלות התקציביות, לחלק את העוגה באופן קצת יותר הוגן (שוב ושוב: כסף יש, כולל כסף מיותר ודי גדול שמשלמים המשרדים הממשלתיים לחבורת יועצים).

2. הערה שנייה קיבלנו בעקבות מה שכתבנו על הצורך בחובת דיווח כללית כאמצעי למלחמה בכלכלה השחורה הישראלית. הדברים הקפיצו את בועז סופר, לשעבר סמנכ"ל ברשות המסים. לדעתו אין צורך בכך, אבל יש בהחלט צורך באמצעים מגוונים אחרים. ביקשנו מסופר לכתוב לנו, מעומק ניסיונו, על הכלכלה השחורה והדרכים לצמצומה (את המאמר מאיר העיניים שלו תוכלו לקרוא בעמ' 4-5). סופר מציין במאמרו, בעדינות, את הגילדה של רואי החשבון ועורכי הדין, ואנחנו מרשים לעצמנו לקחת שני צעדים קדימה את מה שהוא כתב: אלה בין הגילדות החזקות ביותר במדינה, אם לא החזקות שבהן. למעשה, אם להשתמש בלשון פופולרית, מדובר ב"ועדי העובדים" החזקים ביותר במדינה.

לפעמים אנחנו קוראים ראיונות עם עורכי דין בכירים ורואי חשבון בכירים, שבהם הם מתפייטים על צדק חברתי וחלוקה הוגנת יותר של ההכנסות במשק, ואנחנו מתפוצצים מצחוק. מאחורי הקלעים הם פועלים בדיוק הפוך. בוחשים במינויים ברשות המסים, בוחשים בחוקי המס, בוחשים בהסדרי מס, כופים על רשות המסים הידיינות משפטית ארוכת שנים (אולי הפריץ ימות בדרך...). לא בשביל עמישראל הם עושים זאת, אלא בשביל שכר טרחתם השמן (לגיטימי לחלוטין, אבל לא לגיטימי להשתמש בכוחנות הזאת כדי לקבל הסדרים מיטיבים בתוך בחישה אסורה במסדרונות רשות המסים).

3. מדינת תל אביב היא הרבה יותר ממושג שהושרש בעקבות הבחירות האחרונות. מאחורי מדינת תל אביב יש גם מספרים, הרבה מספרים, וכולם, תתפלאו, די גלויים, אם גם לא מלאים. את המספרים הללו אפשר למצוא בדוח של עיריית ת"א, העירייה הכי עשירה בארץ. דרך הדוח הבודד הזה אפשר ללמוד הרבה על תחומים הרבה יותר רחבים כמו דיור, בריאות, חינוך ועוד - ועל הפערים שהולכים וגדלים בחברה הישראלית.

לפני כשנה וחצי הצצנו בדוחות של העירייה לשנת 2011 והבאנו כמה מספרים מעניינים. בחרנו השבוע לעבור שוב על הדוחות העדכניים לשנת 2013 ולשתף אתכם בכמה ממצאים חשובים. ראשית, לשם ההגינות, אנחנו מחויבים להדגיש: תל אביב היא עיר שיש לה ביקוש רב. ביקוש לעסקים וביקוש לדיור. ראשי העירייה, ייאמר לזכותם, יודעים להפיק מהביקושים הללו את המיטב. השורה התחתונה היא שבקופתה של העירייה נחים למעלה מ-2 מיליארד שקלים.

עירייה איננה תאגיד שרובנו מכירים מהחברות הנסחרות בבורסה. יש לה תקציב רגיל ותקציב בלתי רגיל. הראשון הוא ההכנסות וההוצאות השוטפות, והשני הוא פרויקטים חד-פעמיים לפיתוח וכדומה. אין לו רווח חשבונאי או הפסד חשבונאי, אלא עודפים או גירעונות. עירייה חזקה כמו תל אביב מייצרת עודפים ויכולה לשרת בצורה טובה יותר את תושביה, אלו שגרים בה ואלו שנכנסים בשעריה. עיריות חלשות, או מושחתות, נזקקות לעזרה מהמדינה כדי לאזן את הגירעונות שהן יוצרות.

חלק הארי בהכנסות של כל עירייה מתבסס על ארנונה. לא ארנונה למגורים, אלא ארנונה לעסקים. ת"א, למשל, גבתה ארנונה בסך כ-2.7 מיליארד שקל, ומהם רק כ-700 מיליון שקל למגורים, השאר לעסקים. היחס הזה אינו מפתיע ו"גלובס" עמד עליו לא פעם ולא פעמיים בסדרת הכתבות על עושק הארנונה. ארנונה למגורים היא ממש לא בראש מעייניהם של ראשי הערים, אלא הפרה החולבת של הארנונה לעסקים. הביקוש הגבוה לעסקים מאפשר לעירייה לגבות תשלום נמוך יחסית למ"ר בארנונה למגורים (יחסית לערים מרכזיות אחרות) ו"להפציץ" בארנונה לעסקים.

התעריף המשוקלל של ארנונה למגורים עומד בת"א על כ-46 שקל למ"ר, לעומת כ-113 שקל לתעשייה, כ-285 שקל למ"ר לעסקים, כ-761 שקל לבנקים ולחברות ביטוח וכ-99 שקל למ"ר למלונות. לתעריפים האלה יש גם השפעה ישירה מאוד על מדיניות הנדל"ן של ת"א ובעצם של כל עיר - יש העדפה לכמה שיותר עסקים וכמה שפחות מגורים, במיוחד דירות קטנות, כי הארנונה מהן היא פשוט הפסדית מבחינת העירייה. ואם כבר מגורים, אז עדיף שישמשו לעסקים, ויש עשרות אלפי דירות מגורים במרכז שמשמשות לעסקים ולא למגורים. לבעלי העסקים זה נוח, לעירייה זה עוד יותר נוח, אבל זה עוד אחד מההסברים למצוקת הדיור בתל אביב.

זה גם לא סוד גדול שעיריית ת"א מאשרת תב"עות דיור (תוכניות בניין עיר) למגדלי יוקרה עם דירות גדולות במרכז וצפון ת"א, ורק בדרום ת"א היא מאפשרת לבנות דירות יותר קטנות. הדבר צורם מאוד במיוחד כשמדובר בקרקעות שבבעלותה. כך היא תורמת את שלה להרחבת הפערים ולדהירת מחירי הדיור.

כ-900 מיליון שקל - אלה הכנסות העירייה רק ב-2013 מהיטלי השבחה, היטלי פיתוח, אגרות בנייה ומכירת קרקע והיוון מדמי חכירה. המספר הזה ממחיש שני דברים: ראשית, עיריית ת"א היא למעשה בין היתר גם סוג של חברת נדל"ן. שנית, בדיוק כמו משרד האוצר שהתמכר לבועת הנדל"ן באמצעות המסים הנדיבים ממנה, גם עיריית ת"א התמכרה לבועה הזאת. איך מגיעים לרמת הכנסות שנתית כזו גבוהה מנכסי נדל"ן? נעזרנו בשלומית צור, כתבת הנדל"ן של "גלובס", כדי להבהיר זאת. ובכן, עיריית תל אביב היא למעשה בנק של נכסי הנדל"ן היקרים במדינה. לא זאת בלבד שהיא מממשת את חלקם במחירים שמימיים, היא גם יודעת כיצד להמשיך להפיק מהם רווחים, ומבטיחה מהם הכנסות לתקופה בלתי מוגבלת.

ולמה? מאז קום המדינה מחזיקה העירייה במלאי עצום של קרקעות הרשומות על שמה, שאותן קיבלה במטרה לשמש צינור לשמירת בעלות יהודית על הקרקע. כשהחליטה העירייה למכור חלק מהקרקעות לאורך השנים, היא לא עשתה זאת בדרך של מכירה והעברת בעלות, אלא בדרך של החכרת הזכויות על הקרקע ליזמים, בעוד הבעלות בקרקע נשארת בידיה לתקופה מוגדרת, שבסופה יש להאריך את החכירה לתקופה נוספת תמורת תשלום לא ידוע מראש, שייקבע בעתיד. במקרים רבים היזמים כבר אינם בתמונה לאחר שמכרו את הזכויות בפרויקט שהקימו, ומי שעתידים להתמודד עם דרישות העירייה הם התושבים או מפעילי העסקים במקום.

בשנת 2010, למשל, הסתיימה תקופת 60 שנות חכירה של בעלי עסקים ומפעלים לאורך ציר יגאל אלון שחתמו על הסכמי חכירה עם עיריית תל אביב בשנת 1950. העירייה דרשה מהם קצת לפני תום תקופת החכירה לחדש את הסכמי החכירה תמורת 91% מערך הקרקע. לאור הזינוק בשווי הקרקעות בתל אביב לאורך השנים, רבים מבעלי העסקים גילו לפתע שהם חסרי יכולת כלכלית לחדש את ההסכמים, והפכו בן רגע לעבריינים. מאז מתנהל מאבק משפטי בין בעלי העסקים לעירייה, שטוענת כי בעלי העסקים "התבלבלו" לחשוב שרכשו את הנכסים שלהם בשנת 1950, בעוד שה ם רק החכירו ממנה את הקרקעות. כמובן, העירייה גם טוענת שההכנסות מחידוש החכירה מיועדות לשרת בסופו של יום את תושבי העיר.

במקביל, גם מאות בעלי נכסים ביפו העתיקה נערכים בימים אלה למאבק משפטי מול עיריית תל אביב, שמחזיקה בקרקע שעליה בנויים בתיהם ודורשת מהם כעת לחדש הסכמי חכירה תמורת תשלום גבוה. הטיעונים של העירייה אמנם הגיוניים, אך גם מעלים לא מעט סימני שאלה.

ראשית, אנחנו ב-2015, ולא נצפית איזו סכנה של השתלטות זרים על הקרקעות בתל אביב. לכן מטרת החכירה המקורית איננה רלוונטית. יתרה מזאת, אפילו הספסר הגדול במדינה - רשות מקרקעי ישראל - החלה בהליך העברת בעלות קרקעותיה לחוכרים שמחזיקים עשרות שנים בנכסים על קרקע בבעלותה. אז מדוע הרשות כן והעירייה לא?

תהייה נוספת נוגעת לסכומים שנגבים עם חידוש החכירה. בעוד העירייה דורשת מבעלי העסקים בציר יגאל אלון לשלם 91% מערך הקרקע, רשות מקרקעי ישראל, שלא ניתן לייחס לה חלילה נדיבות יוצאת דופן, דורשת לאורך השנים 13%-20% בלבד מערך הקרקע בגין חידוש הסכמי חכירה.

ועוד תהייה, על ההתעקשות להחזיק בקרקעות ולהניב מהן רווחים יפים בעת חידוש הסכמי החכירה. הטיעון של שירות לרווחת התושבים הוא יפה, אבל לא מדובר בעירייה מסכנה במיוחד. זו העירייה העשירה ביותר בישראל ויש לה מקורות הכנסה מאוד מגוונים. לא מעט עיירות פיתוח, שלא שפר עליהן מזלן ואינן מחזיקות בבנק קרקעות בת"א, היו ודאי נראות היום אחרת לו היו מחזיקות בקרקעות שהיו מוכרות בפטנט של החכרה וממשיכות להכניס לקופתן כספים בעת חידוש החכירות.

בקיצור ולעניין: עיריית תל אביב הכניסה לקופתה בשנים האחרונות מיליארדי שקלים בעסקאות נדל"ן, מגביית היטלי השבחה, ומתשלומי ארנונה שהולכים וגדלים ככל שנבנים עוד ועוד מגדלי מגורים ומשרדים בעיר.

כדי להבין את סדרי הגודל העצומים של חברת הנדל"ן הקרויה בטעות עיריית ת"א, די להזכיר שתי עסקאות שביצעה העירייה בשנים האחרונות: בתחילת 2010 מכרה עיריית תל אביב את המגרש ברחוב בן סרוק, סמוך לגימנסיה הרצליה, לקבוצת רכישה תמורת כ-310 מיליון שקל (ידוע יותר בשם מתחם "רמז ארלוזורוב"), מגרש בן 1.7 דונמים שעליו יקום מגדל יוקרתי ובו 108 יחידות דיור בגובה 36 קומות. בהמשך שילמו הרוכשים היטלי השבחה בהיקף של כ-119 מיליון שקל. אז לא ממש צריך להתפלא שמחירי הדיור בעיר בשמים (אגב, למה אין בפרויקט דיור בר השגה? כי העירייה רצתה למקסם את רווחיה).

עוד עסקת ענק: באפריל 2010 נמכר חלק מהקרקע שעליה פעל השוק הסיטונאי תמורת כמיליארד שקל. עיריית תל אביב החזיקה ברבע מהקרקע, וידה עוד נטויה כיוון שברשותה עוד זכויות לכמה מגדלי מגורים שטרם נמכרו. רוכשי הדירות בפרויקט השוק הסיטונאי כמו גם רוכשי הדירות בפרויקט שוק בצלאל המשווק כיום, וכמו פרויקטים נוספים המוקמים על קרקעות בבעלות עיריית תל אביב, חותמים על הסכמים עם היזמים שלפיהם הם מודעים לכך שהקרקע שייכת לעירייה בחכירה שמסתיימת בעוד כך וכך שנים או עשרות שנים. או אז, הם ייאלצו לחדש את תקופה החכירה תמורת תנאים שייקבעו בעתיד.

המשמעות היא פשוטה: עיריית תל אביב מעמידה את הדיירים שמתגוררים בבניינים הבנויים על קרקעותיה במצב של חוסר ודאות ולמעשה פוגעת בתושביה. ככל שמועד סיום החכירה מתקרב, התושבים מתקשים למכור את הנכסים שלהם בגלל שסימן שאלה גדול מרחף מעל נושא החכירה ומשום שתנאי החידוש אינם מוסכמים או ידועים מראש. אנשים שידם אינה משגת וחייבים למכור את נכסיהם ניצבים בפני שוקת שבורה, משום שהעירייה העשירה בישראל מתעקשת להמשיך ולהתעשר מהקרקעות בבעלותה.

מפעלות הנדל"ן של עיריית ת"א אינן מסתיימות רק במכירת קרקעות, דמי חכירה והיטלי השבחה. לעירייה יש גם כמה וכמה חברות עירוניות שעיסוקן העיקרי הוא נדל"ן. הבולטת שבהן היא חברת עתידים - מעין חברת נדל"ן מניב שמשכירה מגדלי משרדים. מדובר בחברה המוחזקת בחלקים שווים על ידי עיריית ת"א ואוניברסיטת ת"א, והכנסותיה השנתיות נאמדות בכ-200 מיליון שקל.

היא כנראה רווחית מאוד. איך אנחנו יודעים? לא משום שהדוחות שלה גלויים, אלא משום שיש מספר אחד גלוי בדוחות של עיריית ת"א: ההון העצמי של עתידים שהגיע ב-2013 לכ-764 מיליון שקל ומעיד על עוצמת החברה. ויש עוד ועוד חברות נדל"ן החוסות תחת כנפיה של העירייה, כמו אתרים, מרכז הירידים והקונגרסים, ומרכז הספורט הלאומי. אולי הגיעה העת שמשרד הפנים יבצע הערכת שווי, גם אם גסה, לכל מפעלות הנדל"ן של העירייה. התוצאה תהיה מיליארדים רבים של שקלים, אין ספק.

ו"אנקדוטה" קטנה לסיום: ביה"ח התל אביבי איכילוב מוגדר בית חולים עירוני-ממשלתי, עוף מוזר ויחיד בתחום הבריאות. יש בתי חולים ממשלתיים, יש כאלה שמוחזקים על ידי עמותות, אבל אין בית חולים מעורב כמו איכילוב. הדוחות מגלים שהעירייה החליטה למחוק חוב של כ-100 מיליון שקל לבית החולים, חוב שנוצר בגין ארנונה וצריכת מים.

כמה טוב שיש אבא ואמא עשירים לבית החולים איכילוב, שיכולים למחוק חוב לא פעוט של 100 מיליון שקל על ארנונה. לשאר בתי החולים אין ממש את הפריבילגיה הזאת.