האם הסכמי מכר יד של דירות יד ראשונה הם בבחינת חוזה אחיד

חוק החוזים האחידים נועד להבטיח לצרכנים הגנה טובה יותר מפני תנאים מקפחים, קרי, תנאים אשר יש בהם כדי לפגוע בצרכנים באופן בלתי מידתי וללא שהיה בכוחם להתנגד לתנאים האמורים.

הרקע לחקיקת החוק היה הקושי להבין את הכתוב בחוזים אחידים, שהם בדרך כלל ארוכים, כתובים באותיות קטנות ובשפה משפטית לא מובנת. חוזה אחיד הוא חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד, כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם. מדובר במצב שבו אחד הצדדים, בדרך כלל הצד החזק יותר, קובע מראש תנאים המתאימים לצרכיו שייכללו בשורה של חוזים זהים שהוא כורת עם צדדים אחרים.

תיקון לחוק המרחיב את ההגנה על הצרכן

"תנאי מקפח" הוא תנאי בחוזה אחיד שיש בו משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק.
החוק מסמיך את בתי המשפט לבטל תנאים מקפחים בחוזים האחידים. התיקון האחרון לחוק, שהתקבל במהלך חודש דצמבר 2014 מרחיב את קשת המקרים שבהם בית המשפט יכול לבטל תנאים מקפחים בחוזה האחיד. האחד הוא תנאי שמקנה לספק, באופן בלתי סביר, תרופה שאינה עומדת לו על פי הדין, והשני הוא תנאי שבמסגרתו הלקוח מצהיר על עניינים שונים. כך, למשל, סעיף בחוזה שבו נכתב שהלקוח מצהיר על כך שהוא קרא והבין את החוזה או על כך שהוא מעל גיל מסוים, חזקה כי הוא מקפח.

התנאים המוציאים חוזה מהגדרתו כחוזה אחיד:

על פי הוראות חוק החוזים האחידים ועמדת הפסיקה, ברוב המקרים חוזה מכר שמוצע באופן אחיד לכל רוכשי הדירות בבניין/בפרויקט, אמור על פניו שייכנס תחת הגדרה של "חוזה אחיד" לפי חוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982. כמו כן יצוין כי ניהול משא ומתן ביחס לתניות החוזה אינו שולל כשלעצמו את סיווגו של החוזה כחוזה אחיד. אלא שהפסיקה מתייחסת לאופיו של משא ומתן ביחס לתניות החוזה וקובעת שככל שהמשא ומתן חולל שינוי משמעותי הן מבחינת ריבוי השינויים והן מבחינת טיבם והיקפם הכספי, כך לא ניתן עוד להשקיף על חוזה המכר כחוזה אחיד.

טיבם והיקפם של שינויים להסכם המשפיעה על הגדרת חוזה כחוזה אחיד

לדוגמא, ניקח מקרה שבו, לאחר שנמכרו ונמסרו 75% מן הדירות בבניין וניהול הפרויקט עבר לידי נציגות הבית המשותף, דרשה האחרונה מהחברה היזמית , כמו שאר בעלי הזכויות בבניין, את חלקה היחסי בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף עבור הדירות שעדיין היו ברשותה. החברה היזמית סירבה לכך בהתבסס על סעיף בהסכם המכר הקובע כי לאחר מסירתן של 75% מהדירות, יישאו הרוכשים לבדם בתשלום דמי הניהול, והיא לא תצטרך לשלמם אף בגין דירות שטרם נמסרו. בעקבות זאת, הגישה הנציגות תביעה ובה טענה, כי הסכמי המכר הם חוזים אחידים וכי הסעיף המעניק לחברה פטור מדמי ניהול הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד ויש לבטלו. בית המשפט המחוזי קבע, שאין מדובר בשינויים בודדים במספר, אלא במסכת שלמה וארוכה של שינויים ותיקונים ומכאן נוכח ריבוי התיקונים שנערכו בהסכם המכר, טיבם והיקפם הכספי, יש לקבוע שהסכמי המכר שנחתמו לא היו בגדר חוזה אחיד.

בערעור שנדון בביהמ"ש העליון הובהר, כי לא כל שינוי שנעשה בנוסחו של חוזה "מאסטר" במשא ומתן בין הצדדים ימנע הכרה בחוזה שנחתם כחוזה אחיד. אולם, בכל מקרה ומקרה יש לבחון מהם השינויים שהוכנסו, מבחינת טיבם והיקפם ולהכריע לעניין סיווג החוזה כחוזה אחיד.

ניהלת מו"מ באמצעות עו"ד- החוזה לא ייחשב כחוזה אחיד

במקרה אחר, התובעים רכשו קוטג'ים בבית שמש וטענו כי החוזים שעליהם חתמו היו חוזים אחידים. הם תבעו פיצויים בגין האיחור במסירת הבתים, ליקויי בנייה, ירידת ערך ועגמת הנפש. בית המשפט קבע כי אין מדובר בחוזה אחיד, משום שהתובעים שהיו מיוצגים כולם על ידי עורכי דין, ניהלו משא ומתן בטרם הרכישה בקשר לתנאיו השונים של החוזה, וכן הוסיפו ושינו סעיפים רבים בחוזים שנחתמו.

בחינת חוזה אחיד אינה נעשית על בסיס חוזה ספציפי אלא על בסיס מספר רב של חוזים. כאשר ביהמ"ש בוחן הסכמי מכר האם הם בבחינת חוזה אחיד הוא מבסס החלטותיו על סמך ראיות שהוגשו על ידי הצדדים אך מתייחס גם לחוזים ונספחי שינויים נוספים שנחתמו עם רוכשים נוספים בפרויקט, לרבות אלו שבחרו שלא להעיד ו/או לא להגיש ראיות מטעמם. ויודגש, כי למעשה ההחלטה האם המדובר בחוזה אחיד נמדדת ונבחנת עפ"י חוזים רבים נוספים ולא רק חוזה פרטני אחד.

אגב, במרבית הסכמי המכר, מצרף משרדנו נספחי שינויים ואלו מהווים חלק בלתי נפרד מהסכם המכר ומשכך אין מקום להפרדה בין הסכם המכר לבין השינויים שנערכים בו במסגרת נספחי השינויים. מכאן, לפי פסיקת בית המשפט, שינויים מהותיים אלו מוציאים את הסכמי המכר האמורים מסיווגם כחוזים אחידים.

לסיכום, באופן כללי בלבד ומבלי להתייחס לחוזים לרכישת דירה יד ראשונה מקבלן, נראה שיהיה נכון אם קיבלתם חוזה אחיד הכולל תנאים מקפחים ואתם רוצים לערוך בו שינויים, יש להעלות דרישה זו בפני הספק ולוודא כי השינויים מהווים חלק בלתי נפרד מההסכם. אם הספק מסרב יש לפנות לערכאה משפטית ולטעון כי יש לבטל את התנאים המקפחים. כאשר מתנהל משא ומתן מהותי המצליח לחולל שינויים בתניות החוזה, שינויים מהותיים בטיבם ובהיקפם, ככל הנראה החוזה ישלול את סיווגו כחוזה אחיד.

עו"ד נתי רוזנצוייג שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן. סייעה בכתיבת המאמר המשפטנית טל בן אבי.