כל הסיבות שמצדיקות הטלת מס על שכ"ד מהשקל הראשון

הממשלה החדשה צפויה לשים בראש סדר יומה את משבר הדיור, ולעשות מאמץ אמיתי לשחרר חסמים ולהציף השוק בדירות. פרסום תוכניות ראשונות שמתגבשות כעת במשרד האוצר מעיד על כך שבמקביל לטיפול הנחוץ בשרשרת ההיצע וקיצור התהליך הביורוקרטי, שני הנושאים שעליהם מרבה לדבר שר האוצר המיועד משה כחלון, פקידי האוצר מבינים שיש צורך דחוף גם בפתרונות מיסויים לצינון הביקוש.

אחד הצעדים האפקטיביים הוא מיסוי הכנסה משכר דירה, בדומה להכנסה מעבודה. מיסוי זה צפוי להוריד משמעותית את הביקוש לדירות להשקעה, בלא להעלות את שכר הדירה. במקביל, הוא יכניס לקופת המדינה 6-8 מיליארד שקל בשנה, בהערכה שמרנית.

עיוות במסים

ראשית יש לשוב ולהזכיר כי המניע העיקרי לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות היה ירידת הריבית, שדחקה משקיעים משוק ההון וגרמה להם לחפש תשואות בנדל"ן.

כיוון שתהליך הבנייה אורך בישראל כ-12-13 שנים בממוצע, וכיוון שלפני 12-13 שנים ממשלת ישראל לא חזתה משבר עולמי שהוביל לירידת הריבית, היצע הדירות עלה לאט ומעט, והעלייה בביקוש עקב ירידת הריבית היתרגמה רובה ככולה לעלייה במחירים.

עם זאת, המפתח לשוק יעיל איננו תכנון דירות שנים קדימה על פי תחזיות דמוגרפיות, ברוח התכנון המרכזי שהיה נהוג במזרח אירופה הקומוניסטית, אלא מערך היצע מבוזר וגמיש, המסוגל להגיב מהר לשינויים בביקוש, כפי שנהוג במדינות מתקדמות. ברוב מדינות האיחוד האירופי, השגת היתרי בנייה אורכת 8-12 שבועות, דבר המייתר צורך בתכנון מרכזי.

את אפקט הריבית על הביקוש לנדל"ן מגביר העיוות במערכת המס הישראלית, הגובה מס של 25% על הכנסות משוק ההון (כאשר על הכנסות אלו, שמקורן ברווחי חברות, כבר שולם מס חברות), אך רק 10% מס על הכנסות משכירות, וגם זאת רק מסכום חודשי של 5,080 שקל. יתרה מכך: עקב אכיפה חלשה, גם מיסוי מזערי זה נגבה בשיעורים נמוכים. דוח מבקר המדינה בנושא הדיור בחר לעסוק במס השבח, כלומר במס שישלמו רוכשי הדירות על הגידול בערכן לכשיחליטו למכור אותן (מס שגם בו היתה במשך שנים אפשרות נוחה לקבלת פטור, אולם כיום יש חיוב במס על כל מי שמוכר דירה שאיננה דירתו היחידה), ולהתעלם לחלוטין ממיסוי ההכנסות משכירות.

יש לציין כי חלק גדול מרוכשי הדירות הם מבוגרים הרוכשים אותן לטווח ארוך, כמקור להכנסה קבועה שתעבור בירושה לילדים, כך שההתמקדות במס השבח היא מוטעית לחלוטין. המיסוי הנמוך עד לא קיים על הכנסה משכר דירה הפך את ההשקעה בנדל"ן לאלטרנטיבה משתלמת ביותר ביחס לריביות הנמוכות בשוק ההון.

אז מה קרה בשוק הדיור בישראל בשנים האחרונות? הריבית בעולם ירדה, וכיוון שישראל היא כלכלה קטנה, בנק ישראל נאלץ להוריד את הריבית (אחרת היה נגרם ייסוף של השקל שהיה פוגע קשות בייצוא ומביא למיתון). הביקוש לקניית דירות להשקעה זינק, וכיוון שההיצע לא הגיב בעוצמה, המחירים עלו. בפועל, משקיעים עשירים העלו את המחירים ודחקו החוצה משקי בית עשירים פחות, שכבר לא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה למגורים.

היצע הדירות לשכירות עלה, אך כיוון שנוספו משקי הבית שלא יכלו לקנות דירה ונאלצו לשכור, גם הביקוש לשכירות עלה. יתרה מכך, השוכרים הנוספים האלו היו בעלי הכנסה גבוהה יחסית לשוכרים בשנים עברו (אם מחירי הדירות לא היו עולים הם היו רוכשים דירה משל עצמם), דבר שגרם לעלייה במחירי השכירות, והפך בתורו את ההשקעה בנדל"ן למושכת אף יותר.

אם לפני מספר שנים משפחה שיכולה היתה להוציא 4,000-6,000 שקל בחודש על דיור היתה פשוט רוכשת דירה ומשלמת משכנתא, היום אותה משפחה - שלא יכולה לגייס הון עצמי בשיעור של 25% לפחות מערך הנכס (דרישות בנק ישראל) - נאלצת לשכור, ומחירי השכירות עולים.

אומנם מחירי השכירות עלו בשיעור נמוך יותר ממחירי הדירות, 43% בין השנים 2008-2014 לעומת זינוק של 93% במחירי הדירות, אך ניתן לטעון שחשיבות עלייתם אינה פחותה. זאת, כיוון שעליית מחירי השכירות פגעה בשוכרים, ציבור גדול (640 אלף משקי בית בשנת 2012) וחלש יחסית מבחינה כלכלית, בעוד שעליית מחירי הדירות פגעה ברוכשי דירות ראשונות, ציבור קטן יחסית לשוכרים, פגעה במידה פחותה במשפרי הדיור, והיטיבה עם בעלי הדירות.

חשוב להבין כי כדי להוריד את מחירי השכירות אין צורך לבנות לשכירות באופן ייעודי, אלא מספיק להגדיל את היצע הדיור הכללי, והירידה במחירי הדירות תסחף איתה מטה גם את מחירי השכירות.

המתנגדים למיסוי ההכנסה משכירות נוהגים לטעון, מתמימות או מתוך אינטרס, שהדבר רק יעלה את מחירי השכירות. אין זה נכון - המשכירים לא יצליחו לגלגל את המס על השוכרים. ההסבר הכלכלי מבוסס על כך שמחירי השכירות נקבעים לפי ביקוש והיצע, וגם לפי יכולתם של השוכרים בשוק לשלם. הרי אם המשכיר יכול היה להשיג 20% נוספים על הדירה, הוא כבר היה עושה זאת.

ניתן להבין זאת גם באמצעות דוגמה אינטואיטיבית: נאמר ששוכר משלם 5,000 שקל בחודש: 4,000 שקל למשכיר, ואלף שקל בחודש ארנונה. אם לפתע תרד הארנונה ב-500 שקל, מה יקרה לשכר דירה?

נכון, שכר הדירה יעלה ב-500 שקלים - השוכר ימשיך לשלם 5,000 שקל בחודש (4,500 שקל שכירות ו-500 שקל ארנונה) והמשכיר ישלשל את הירידה בארנונה לכיסו. השוכר מסוגל לשלם על הדירה 5,000 שקל בחודש, והמשכיר ינצל זאת. ומה יקרה אם הארנונה דווקא תעלה ל-2,000 שקל בחודש? על פי אותו היגיון, המשכיר הוא זה שייאלץ לספוג את ההעלאה, ושכר הדירה ירד ל-3,000 שקל.

אינטואיציה זו מגובה במחקרים אמפיריים - הנתונים מראים כי המשכירים הם המשלמים על רוב רובה של העלייה בארנונה. על אותו משקל, גם המס על הכנסות משכר דירה יצא מכיס המשכיר ולא מכיס השוכר.

סובסידיה לעשירים

לאור הריכוז של אחזקות הנדל"ן בקרב בעלי הכנסה גבוהה (ראו אינפו משמאל), המיסוי הנמוך עד כדי גיחוך על הכנסתם משכירות מהווה סובסידיה לעשירים המגיעה כיום לסך של 6-8 מיליארד שקל בשנה. בנוסף, עיוות מס זה גם פוגע ישירות בחלשים עקב התרומה שלו לעליית מחירי הדירות והשכירות.

יש למסות את ההכנסה משכירות יחד עם הכנסה מעבודה וממקורות אחרים, על פי מדרגת המס הרלוונטית - אין למסות הכנסה זו בדומה למס רווחי הון, מכיוון שלא נגבה ממנה מס חברות.

כך, גמלאים השואבים את עיקר הכנסתם הנמוכה מהשכרת נכס בודד ישלמו שיעור מס נמוך, ולעומתם אילי נדל"ן המחזיקים בעשרות דירות ישלמו שיעור מס גבוה. משכירים המעוניינים לקבל זיכויי מס על הוצאותיהם, יתכבדו נא ויקימו עסק. הרי מגזר השכירות משווע לפעילות חברות, שהיא, ולא מעורבות ממשלתית, המפתח לשכירות ארוכת טווח.

יש לקוות כי הממשלה החדשה לא תנסה לפתור את הבעיות באמצעות עוד ביורוקרטיה, אלא תנסה ליצור שוק חופשי ויעיל יותר, באמצעות ביזור הסמכויות המרוכזות כיום בידי מינהל התכנון ופיזור הקרקעות המוחזקות על ידי רשות מקרקעי ישראל וקק"ל לרמה המקומית.

בנוסף, יש לאפשר לרשויות המוניציפליות מידה גדולה יותר של חופש בקביעת היטלי פיתוח והשבחה וארנונה למגורים; ההגבלות בתחומים אלו גרמו לבנייה למגורים להיות גירעונית עבורן, והתוצאה היא עיכובים וחוסר נכונות לאפשר בנייה צפופה למגורים.

המפתח לבניית "דיור בר השגה" הוא להפוך בנייה כזו לכדאית עבור העיריות. יחדיו, מיסוי ההכנסה משכירות וייעול ביורוקרטיית הדיור הם צעדים חיוניים ואפקטיביים ליציאה ממשבר הדיור הנוכחי.

* הכותב הוא חוקר במרכז טאוב

 ריבית ריאלית