הפרויקטים ש"אריות הנדל"ן" מנסים להסתיר מרוב בושה

שנתיים וחצי אחרי השקתו החגיגית של פרויקט "בוטיק הנביאים" היוקרתי ברחוב הנביאים בירושלים, מתחם הכולל מגורים ומלון בוטיק בתוך מבנה היסטורי בלב העיר, דיווחה השבוע חברת אזורים בדוחות הכספיים שלה לסיכום שנת 2014 כי היא מצפה לשיעור רווח גולמי מהמיזם בשיעור של 2% בלבד.

בפרויקט, המיועד בעיקר לתושבי חוץ וכולל 91 דירות בשטח ממוצע של 127 מ"ר, נמכרו נכון להיום רק כמחצית מן הדירות. זאת, שנה וחצי לאחר תחילת הבנייה. מדובר בפרויקט שמוקם במסגרת עסקת קומבינציה, כלומר בעלי הקרקע מקבלים דירות בפרויקט והחברה אינה נדרשת לשלם להם כסף מזומן.

כיצד התגלגל הפרויקט המדובר לכזה שרווחיותו אפסית? גורמים בחברה מצביעים על ההסלמה הביטחונית שהיתה בעיר בתקופה האחרונה (נזכיר שגם גוש דן סבל ממטחי טילים במשך שבועות ארוכים) כדבר שגרם ליהודי ארצות הברית, הרוכשים הפוטנציאליים העיקריים, להדיר רגליהם מהפרויקט. בנוסף, תקוותה של אזורים לשינוי ייעודה של הקרקע במתחם, שעליה שוכן כיום מלון בן שתי קומות, נכזבה עם דחיית העירייה את התוכנית.

גורמים בחברה הודו בפנינו כי מטרת החברה כיום היא לחלץ את ההון העצמי שהשקיעה במקום, תוך ידיעה שהפרויקט הזה כבר לא יהיה רווחי עבורה.

פרי-סייל בעייתי

משבר הדיור והשתוללות מחירי הדירות בשנים האחרונות הביאו עמם, כמתבקש, שלל "אשמים", בהם הממשלה וגופי התכנון, הבנקים, הקבלנים ואפילו הרוכשים עצמם.

בין הגורמים אליהם מופנית אצבע מאשימה תופסים מקום של כבוד גם יזמי הנדל"ן. ואמנם, רבים מאותם יזמים שרכשו קרקעות לפני 2008 וגם בשנים שאחריה עודם נהנים מנסיקת מחירי הדירות. הדוחות השנתיים שפרסמו בשבועות האחרונים חברות היזמות והבנייה הנסחרות בבורסה מחזקים טענה זו, ומראים כי במרבית מיזמי הבינוי למגורים זוכים היזמים ברווחים נאים למדי.

ואולם, בין הנתונים בולטים כאמור לעין גם אותם מיזמי בנייה שצופים לחברות רווחים גולמיים זניחים, שבניכוי עלויות שיווק, הוצאות הנהלה והוצאות נוספות עשויים להתברר אף כהפסדים כספיים לא מבוטלים.

פרויקט נוסף בו צפוי לחברת אזורים, מספינות הדגל של הנדל"ן המקומי, רווח גולמי נמוך של 7% הוא במגרש בשכונת עיר ימים בנתניה, שם היא מקימה בימים אלה 75 דירות בשטח ממוצע של 159 מ"ר. את מחצית הקרקע רכשה החברה בשנת 2011 מיגאל דמרי, הבעלים המשותף, בשל רצונה להאיץ את קצב הבנייה.

לדברי גורם בחברה, באזורים ידעו כי רווחיות הדירות במגרש תהיה נמוכה, בין היתר בשל מכירת דירות במחירי פרי-סייל שבעזרתן קיבלו מימון בנקאי שאפשר את התנעת הפרויקט כולו, הכולל מגרשים נוספים למגורים.

על פי התפיסה הרווחת, פרויקט בינוי למגורים נחשב כדאי ליזם כאשר שיעור הרווח הגולמי הצפוי לו - כלומר, ההפרש בין עלויות הבינוי וההקמה למחיר המכירה של הנכסים - עומד על לא פחות מ-20%. כמו כן, אם אינך יזם בעל מוניטין וערבויות מספקות, רוב הבנקים לא יעניקו לך מימון לפרויקט שצפי שיעור הרווח הגולמי בו נמוך מ-10%.

על כן, מעניין לראות כי גם בעומק אזורי הביקוש, שבתחילה נדמו כבוננזה ודאית, ועל אחת כמה וכמה על רקע נסיקת המחירים בשנים האחרונות - 93% בשנים 2008 ועד 2014, מדווחות חברות מובילות על צפי רווח נמוך במיוחד.

כך למשל, פרויקט "סביון במשתלה" א' של אפריקה מגורים, הממוקם בשכונת המשתלה במזרח תל אביב, רושם לפי הדוחות הכספיים שפרסמה אפריקה מגורים שיעור רווח גולמי צפוי של 10%. בפרויקט המגורים "סביוני רמת אביב" בצפון העיר הצפי הוא לרווח גולמי שבין 8% ל-10%.

רק לאחרונה פורסם ב"גלובס" כי האחים דורי ושאול נאוי השקיעו 65 מיליון שקל ברכישת ארבעה פנטהאוזים בפרויקט "סביוני רמת אביב", בעסקאות ששיקפו מחיר של 48-54 אלף שקל למ"ר. בפרויקט היוקרתי גרים בין היתר שופטת בית המשפט העליון לשעבר, דורית ביניש (שרכשה פנטהאוז בקומה ה-13 ב-10 מיליון שקל), מנכ"ל בנק דיסקונט לשעבר, גיורא עופר ובעלי חברת סקאל, סולי סקאל.

כיצד פרויקט יוקרתי כל כך מציג רווחיות זעומה כל כך? בחברה מספרים כי הימשכות ההליכים לקבלת היתרי בנייה בפרויקט, שהקרקע עבורו נרכשה כבר לפני כ-15 שנים (מבעלי מלון רמת אביב שעמד על הקרקע), פגעה קשות ברווחיותו. עם זאת, גורם בחברה הדגיש כי אין שום כוונה להוריד את מחיריהן של הדירות שטרם נמכרו בפרויקט.

מלכודת בנתניה

חברת אשדר מדווחת כי בפרויקט המגורים שלה בשכונת אגמים בנתניה, שם היא מקימה שני בניינים בני 64 דירות כל אחד, צפוי לה באחד ממבני המגורים שיעור רווח גולמי של 2% בלבד. ארנון פרידמן, מנכ"ל החברה, מסביר כי "הקרקע באגמים נרכשה בסוף 2010, כשבאותה שנה עליית המחירים באזור נעצרה. במקביל, תשומות הבנייה המשיכו לעלות, והמע"מ שנאלצנו לשלם לממשלה עלה באחוז וחצי לרמה של 18%".

שכונת אגמים, שבה 2,500 דירות חדשות, הושקה ברעש תקשורתי גדול באוקטובר 2010. בעלי הקרקעות בשכונה (כולל אשדר כמובן) הוציאו מאות אלפי שקלים כדי להציג את השכונה שעל חוף הים בנתניה לעיתונאים, בסיור שכלל טיסה במסוק ונסיעה על הדיונות ברכבי שטח.

השכונה עלתה שוב לכותרות לפני כשנתיים וחצי, כשעיריית נתניה ומשרד הפנים חייבו את היזמים להגדיל את שטח הדירות כך שלא יקטנו מ-125 מ"ר. זאת, בשל רצונה של ראשת העיר, מרים פיירברג, למשוך לעיר אוכלוסיות מבוססות. גורמים בשוק הנדל"ן טענו אז, כי הביקוש לדירות ארבעה וחמישה חדרים בשטח כה רב לא יענה על ההיצע הגדול והיזמים יתקשו למכור את הדירות.

ואמנם, שבע שנים לאחר שיווק הקרקעות בשכונה, פרויקט אגמים אכן הפך למלכודת נדל"נית כמעט לכל היזמים המעורבים בו. התחרות, מסתבר, עושה שמות ביזמי הנדל"ן הרבים המוכרים דירות במתחם.

אפריקה מגורים, למשל, שרכשה במקום קרקע להקמת 114 דירות, מכרה עד כה 27 דירות בלבד ומדווחת על רווח גולמי צפוי של 9%. בבניין של אשדר שבנייתו טרם הושלמה, עדיין לא נמכרו 9 דירות. בבניין השני, שהשלמתו צפויה ב-2015, נמכרו 27 דירות, שהן 42% בלבד מכלל הדירות. גם בשני הבניינים האחרים שהקימה אשדר בשכונה, בניינים שכבר מאוכלסים, שיעור הרווח הגולמי נמוך, ועומד על 6% ו-7%.

על אף הנתונים, פרידמן מדגיש כי בחברה לא מתחרטים על הכניסה לפרויקט הנתנייתי. ככה זה כשמדובר במקום שבו החברה עתידה להקים עוד למעלה מ-350 דירות, שנמצאות בכעת שלבי תכנון שונים: "אנחנו בונים על השבחה שתהיה בשכונה. כשנכנסנו לפרויקט ידענו שהבניינים הראשונים ירוויחו פחות, ואפילו יפסידו, עם הוצאות המימון, התקורה והשיווק", אומר פרידמן, "מטעמי שמרנות שלנו, לא הצבענו בדוחות על ההשבחה הצפויה לשכונה כשיוקמו כל מבני הציבור וכשכל הפרויקטים יהיו מאוכלסים. לכן, הדרך הנכונה להעריך את הרווחיות היא לבחון אותה לאורך התקדמות הפרויקט".

למרות האופטימיות, ולאור הביקוש החסר לדירות גדולות, פרידמן מדגיש כי "אם בדירה כזו או אחרת נצטרך להוריד במחיר, אז נוריד במחיר".

סממנים של בעלות

נישאר באשדר. בניין הדירות הדרומי בחוף הצוק בתל אביב, שבנייתו החלה ב-2006, מעמיד לחברה וליזם השותף עמה בפרויקט שיעור רווח גולמי צפוי של 8% בלבד.

בשונה מפרויקט המגורים בנתניה, ייעוד הקרקע בחוף הצוק הוא למלונאות ונופש. לפי הוראת משרד התיירות שניתנה לפני שנים אחדות בעקבות פרשת דירות הנופש במרינה בהרצליה, חויבו בעלי דירות נופש להשכירן במשך תשעה חודשים בשנה. לדברי פרידמן, הדבר פגע בביקוש: "ברגע שאתה מעמיד את הדירה למאגר מלונאי רוב חודשי השנה, אתה מאבד סממני בעלות עליה, לא יכול להשכיר אותה למי שאתה רוצה, וחייב לתת אותה לניהולו של גורם מנהל משותף. אובדן העצמאות הזה פוגע בשווי של הדירות, ומכאן גם ברווח הגולמי של היזם".

הקמת הבניין הצפוני במתחם טרם החלה. לדברי פרידמן, בחברה ממתינים לתוכנית החדשה למקום שמקדמת העירייה.

גם פרויקט "מונוסון" ביהוד-מונוסון, שם מקימה אשדר שכונת מגורים בת כ-620 דירות, צופה רווח גולמי נמוך יחסית. באחד משלושת הבניינים שהקמתם כבר הושלמה ושמאוכלסים בחלקם, שיעור הרווח הצפוי עומד על 12%. אף שמדובר בפרויקט פינוי-בינוי המתבצע בשלבים ושרווחיותו עשויה לעלות עם התקדמות הפרויקט, לרווח הגולמי הנמוך סיבה נוספת. הוראת מנהל התכנון להקים שתי חניות תת קרקעיות לכל דייר, הוראה שניתנה לאחר רכישת הקרקע על ידי החברה ושלא נכללה במסגרת תחשיבי החברה וההסכם שחתמה עליו עם הדיירים, ייקרה את הפרויקט משמעותית ופגע ברווח הצפוי ממנו.

חברת י.ח דמרי נאלצת גם היא להתמודד עם פרויקטים בעלי שיעור רווח גולמי נמוך במיוחד. החברה צפויה לאכלס בחודשים הקרובים 51 דירות שהקימה בשלב הראשון בפרויקט "דמרי הילס" במודיעין, בשטח של 138 מ"ר כל אחת. הרווח הגולמי הצפוי - 9%. נורית טוויטו, המשנה למנכ"ל וסמנכ"לית הכספים בחברה, אומרת כי "אנחנו בשלבי סיום של מכירת הנכסים בשלב א', אותם מכרנו במחירי התחלה. התחלנו לבנות לפני למעלה משלוש שנים ומאז עלות הבנייה התייקרה מעבר למה שציפינו, אבל מחירי הדירות במודיעין רק עולים ואין ציפייה שירדו בקרוב".

ואכן, חשוב לציין כי בשלבים ב' וג' של פרויקט דמרי במודיעין, הרווח הגולמי הצפוי על פי דוחות החברה כבר מטפס ועומד על 17%. כאמור, גם זה על הגבול של המימון הבנקאי.

 רווחיות אפסית