מחירי הדירות כנראה לא יכולים לרדת בשנתיים הקרובות

מחירי הדיור היוו מוטיב משמעותי בבחירות האחרונות לכנסת ה-20, ואת הורדתם הגדירו גם ראש הממשלה הנבחר בנימין נתניהו וגם מי שמיועד להיות שר האוצר הבא, משה כחלון, כמטרה חברתית ראשונה במעלה. אלא שאת המלחמה במחירי הדיור, מנהלת הממשלה לא מאתמול. כזכור לקראת סוף 2014, פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרזים לשיווק קרקעות המיועדות לבניית אלפי דירות במטרה להציג מספרים המעידים על מאמצי שיווק מרשימים, שיגדילו את היצע הדירות ויביאו להורדת המחירים.

ימונה מי שימונה לעמוד בראש משרד הבינוי, למנכ"ל המשרד במקומו של שלמה בן אליהו הפורש, ולמחליפו של מנהל רשות מקרקעי ישראל בנצי ליברמן שמנהל בימים אלה מאבק לטיהור שמו, על השאלה אם הממשלה הקרובה תצליח או לא תצליח להוריד את מחירי הדירות קשה לענות. אבל על דבר אחד מעידות תוצאות חלק מהמכרזים שהתפרסמו בשבועות האחרונים, והוא שמחירי הדירות בשנתיים הקרובות כנראה לא ממש יכולים לרדת (אלא אם תחול פה "רעידת אדמה" באמת רצינית ומפתיעה).

מבדיקה שערך "גלובס" המשווה בין המחירים ששילמו היזמים על הקרקעות במכרזים האחרונים, לעומת המחירים ששילמו על קרקעות דומות במכרזים קודמים, מעלה תמונה חד-משמעית. נקודת הפתיחה של מחירי הקרקע גבוהה יותר, ועל כן, הדרך להוזלת מחירי הדירות רחוקה יותר. בנוסף לכך, כמות היזמים שמשתתפים בכל מכרז היא עצומה ומעידה על כך שהיקף הקרקעות המשווקות לא גדול.

נתחיל בשהם. בסוף חודש מארס, שיווקה רמ"י מגרשים המיועדים להקמת 229 יחידות דיור בשכונת כרמים בשוהם, תמורת סכומים המשקפים 820 עד 900 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה אחת. בעוד במכרזים דומים ששיווקה רמ"י באותה שכונה בסוף 2011 שווקו קרקעות בסכומים המשקפים 430 עד 600 אלף שקל בממוצע עבור מרכיב הקרקע לדירה אחת. התוצאות מעידות על עלייה של למעלה מ-60% בערך הקרקע.

עלייה של 60% בערך הקרקע

במרבית המגרשים המיועדים להקמת 195 דירות, זכתה חברת משולם לוינשטיין תמורת סכום של 835 אלף שקל בממוצע עבור רכיב הקרקע לדירה אחת. לשם השוואה, בדצמבר 2011 זכו החברות גינדי החזקות ואביסרור משה ובניו, באותה השכונה בקרקעות למאות דירות תמורת סכומים המשקפים 430 עד 600 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה. נתון זה משקף עלייה של 60% במחיר הקרקע ב-3.5 השנים האחרונות. מלבד הזינוק בשווי הקרקע, מרכיב נוסף המעיד על עלייה צפויה במחיר הדירות בשכונה הוא סעיף החניה בתוכנית בניין העיר. בקרקעות שרכשו גינדי ואביסרור לפני 3.5 שנים, קבעה התב"ע אפשרות להקמת חניון תת קרקעי או חניון עילי. גינדי החזקות בחרה להקים חניות עיליות, דבר שאיפשר לה להוזיל את עלויות הבנייה. במכרזים הנוכחיים התב"ע מחייבת הקמת חניונים תת קרקעיים שעלותם מוערכת ביותר מ-100 אלף שקל מאשר חניונים עיליים.

בנוסף, העובדה כי קבוצת לוינשטיין זכתה במרבית המגרשים בשוהם, תאפשר לה גם לשלוט במחירי הדירות החדשות.

את המצב הזה בדיוק ביקשו רמ"י ומשרד השיכון למנוע במכרז האחרון שנערך במגרשים בשכונת נופים בעיר מודיעין, ועל כן תקנו את תנאי המכרז, כך שכל יזם שניגש לא יוכל לזכות ביותר ממגרש אחד, אלא שגם זה לא עזר.

בשיווק הקרקעות האחרון בשוהם, לעומת זאת, לא מצאו לנכון ברמ"י ומשרד השיכון להחיל מגבלה זו, ועל כן על פי הערכות מחירי דירות 4 חדרים בשכונה, ששווקו על ידי גינדי החזקות לפני שנתיים סביב 1.75 ועד 1.8 מיליון שקל, ישווקו כעת סביב 2 מיליון שקל ומעלה. זאת בשל עלויות הקרקע הגבוהות, בנוסף לעלויות הבנייה שכוללות כאמור חניה תת קרקעית.

בסוף חודש מארס שיווקה רמ"י גם קרקעות המיועדות להקמת 442 דירות בשכונת שער הגיא ביקנעם. באותה השכונה, שיווקה הרשות קרקעות לפני ארבע שנים, ומניתוח תוצאות המכרזים עולה כי מחירי הקרקעות בינתיים כמעט והכפילו את ערכם.

בשנת 2011, קרקעות המיועדות להקמת 328 דירות באותה שכונה הצביעו על שווי קרקע ליחידת דיור, כולל עלויות פיתוח, סביב 196 אלף שקל, במכרז הנוכחי, שווי הקרקע הממוצע כולל פיתוח בכל המגרשים עמד על 352 אלף שקל. מדובר בעלייה של 80% בשווי קרקע בארבע שנים, ועוד טרם סגירת המכרז התריעו הקבלנים על הזינוק שנרשם במחירי הפיתוח.

הבשורה על פי מודיעין

מודיעין היא העיר שעל פי משרדי הממשלה אמורה להביא את בשורת הירידה במחירי הדירות בשל היקפי הקרקעות המיועדות לשיווק בעיר. רמ"י שיווקה בסוף מארס קרקעות ל-420 דירות במרכז העסקים הראשי בעיר, סמוך לקניון עזריאלי ותחנת הרכבת.

במגרש הגדול ביותר, להקמת 196 יחידות דיור, זכתה הצעתה של חברת אפריקה ישראל במחיר המשקף 617 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור אחת. מדובר בסכום הגבוה ביותר ליחידת דיור מבין ההצעות הזוכות, שנעו סביב 550 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור. מהסכומים ליחידת דיור אגב, יש לנכות שווי של אלפי מ"ר בודדים המיועדים להקמת חזית מסחרית בכל פרויקט. עם זאת, בשל סמיכות הקרקע לקניון עזריאלי, שווי החזית המסחרית נמוך מהשווי של שטחים מסחריים בשכונה נטולת היצע של שטחי מסחר כמו שכונת נופים שבה שווקו בתחילת השנה קרקעות המיועדות להקמת לא פחות מ-1,750 יחידות דיור בסכומים המשקפים מחיר ממוצע דומה של 500 אלף שקל עבור קרקע ליחידת דיור.

הפער בין הדירות המתוכננות בשתי השכונות, מעיד דווקא על מגמת עלייה במחירי הדירות. בעוד בשכונת נופים המרוחקת ממרכז העיר, שווקו קרקעות המיועדות להקמת דירות גדולות שניתן למכור במחירים גבוהים, במרכז העיר, 60% מהדירות המתוכננות הן דירות קטנות בשטח 60-70 מ"ר עיקרי. "הכוונה היתה כנראה שניתן יהיה למכור שם דירות זולות סביב מיליון שקל", אומר אמסלם, מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.אי, "אבל בפועל המחירים ששילמו הזוכים במכרז, ואפריקה ישראל בפרט, לא מאפשרים למכור דירות במע"ר בפחות מ-1.2 עד 1.3 מיליון שקל. איך אפשר להוזיל מחירי דירות שעלויות הקרקע והפיתוח רק עולות? כמות היזמים שניגשים למכרזים האחרונים היא עצומה, כי אין קרקעות, ולכן היזמים נותנים מחירים גבוהים כדי לזכות בעבודה".

"ידי הממשלה יהיו כבולות"

"הצהרות כחלון, להבדיל מההצהרות של קודמיו, נראות קצת יותר ריאליות", אומר מנכ"ל חברת אלמוג כ.ד.א.י יקי אמסלם. "כשכחלון אומר כי יצליח להוריד את מחירי הדירות ב-5%-10%, בטווח של ארבע שנים, זאת אמירה שניתן להאמין לה. בניגוד לאמירות קודמיו בממשלה שדיברו על הורדת מחירים ב-20% ו-30%. לפני ארבע שנים הציבור נתן צ'אנס ליאיר לפיד וכעת נותן אמון בכחלון, כי הציבור צריך תמיד מישהו להישען עליו. הבעיה היא שתוצאות המכרזים האחרונים מעידים על מגמה הפוכה. עלויות קרקע, פיתוח וביצוע שמרכיבות את מחיר הדירה עלו בכל המכרזים, וגם זכיות שהיו עכשיו יוקדשו בשנה הקרובה לתכנון ורק לאחר מכן יחל השיווק של הדירות. כלומר, בשנה שנתיים הקרובות לא נראה ירידת מחירים".

בתחילת מארס שיווקה רשות מקרקעי ישראל קרקעות להקמת 240 דירות באור עקיבא במחיר ממוצע של 280 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור מפותחת. במגרש המיועד לבניית 146 דירות, זכתה חברת רוטשטיין נדל"ן בסכום של 290 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור כולל עלויות פיתוח, ובמגרש הנוסף המיועד לבניית 94 דירות זכתה חברת גרופית הנדסה, תמורת סכום של 260 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור כולל עלויות פיתוח. כלומר בסכום ממוצע של 280 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור מפותחת. בסוף 2013 זכו החברות אאורה ישראל ומרדכי שכטר, בקרקע ל-450 יחידות דיור באור עקיבא תמורת סך ממוצע של 175 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע כולל עלויות פיתוח. מדובר בעלייה של 60% במחיר הקרקע באור עקיבא בתוך פחות משנתיים.

"ההשפעה של מכרזי מחיר מטרה לא תהיה גדולה, כי אין מגבלה על המועד"

לדברי ניסים בריח, מנכ"ל משותף בקבוצת נווה העיר המתמחה בשיווק מיזמי נדל"ן חדשים, תוצאות המכרזים מעידים על כך שהמדינה רצתה להראות ירידת מחירי קרקע מצד אחד, אבל העלתה את מחירי הפיתוח מצד שני. "בגלל שלרשות מקרקעי ישראל אין תוכנית מסודרת ושקופה לגבי המכרזים המתוכננים שהיא עומדת להוציא שנה קדימה, הקבלנים נמצאים בלחץ תמידי, ומתאבדים על כל מכרז שיוצא.

"רואים את זה בתוצאה הזוכה בשוהם, במודיעין ובאור עקיבא. אם הייתה תוכנית רב שנתית כזאת, הקבלנים יכלו להתנהל אחרת ולתמחר את הקרקעות אחרת, מה שהיה ממתן את העלויות. בפועל, הם רואים מקסימום 3 חודשים קדימה, רואים שאין יותר מדי היצע, ונותנים מחירים גבוהים, ולכן הידיים של הממשלה החדשה בשנתיים הקרובות יהיו כבולות".

יחד עם זאת, בריח מאמין כי יש סיכוי להורדת מחירי דירות אם הממשלה תדע להתנהל בנושא מחיר מטרה. "ההשפעה של מחיר מטרה במכרזים שרק שיעור מסוים מתוכם מיועד למחירי מטרה ואין מגבלה על המועד שהם צריכים להתחיל ולסיים את הבנייה, על מחירי הדירות לא תהיה גדולה. יחד עם זאת, אם הממשלה תוציא מכרזים של אלפיים יחידות דיור בבת אחת ותגדיר כי היזמים צריכים להתחיל ולסיים בבנייה בזמן קצוב, יכולה להיות השפעה מהותית על כלל המחירים".

 היזמים מסתערים