רוצים להתעשר? תשקיעו בבקתות חוף בסומליה

מהי ההשקעה הכי טובה בנדל"ן בעולם כיום? בקתות על שפת הים בסומליה, לפי הנס רוזלינג, פרופסור שבדי לרפואה ציבורית וחלוץ בתחום הוויזואליזציה של נתונים. חובב סטטיסטיקה כמוהו הוא מקור לא מקובל לייעוץ בתחום נדל"ן, אבל ההיגיון של רוזלינג משכנע - וקבלני נדל"ן כמו בראט בבריטניה וקלפייר בצרפת כבר מיישמים אותו.

ההיגיון נעוץ בדמוגרפיה. כל הגידול החזוי באוכלוסיית העולם בסך 3 מיליארד נפשות עד שנת 2100 יתרחש בערים, מציין רוזלינג. שליש ממנו יהיה באסיה, ושני שלישים יהיו באפריקה. במונחים כלכליים המערב המפותח יצמח ב-1% עד 2% בשנה עד שנת 2100, ואילו יתר העולם יצמח ב-4%-6%. זו תהיה התחלה של מפנה עולמי בדפוסי הסחר.

"האוקיינוס ההודי יהיה האוקיינוס האטלנטי של הדורות הבאים", מנבא רוזלינג. כתוצאה מכך, חופי החול המוזהב שנמתחים צפונה ממוגדישו יהיו שטחי נופש מצוינים עבור מעמדות הביניים באסיה, בעוד כמה עשרות שנים.

סומליה היא דוגמה צבעונית להשקעה לא מקובלת בנדל"ן לטווח ארוך, אך היא אינה היחידה. כאשר העולם יעבור עיור (אורבניזציה), תצוץ סדרה חדשה של הזדמנויות לאלו שמוכנים לחשוב בצורה קצת יותר יצירתית על היכן להניח את הכסף שלהם.

"בייחוד באסיה ובמזרח התיכון, הערים צומחות בצורה מאסיבית, והמשקיעים מחפשים חלופות להשקעה", אומר מארק הפלה, מנהל ההשקעות העולמי הראשי של UBS ניהול הון. הוא מדבר על תשתיות עירוניות, דיור, מזון, מים ותברואה כתחומים עם צורך אדיר בהשקעות. אחת הדוגמאות היא משקיעים מאסיה שהחלו לקנות משקי חלב אוסטרליים.

"יהיה צורך לבנות ערים חדשות רבות, עם הרבה תשתיות תחבורה וצורכי אנרגיה", אומר רוזלינג. הוא רואה את ההזדמנויות הגדולות ביותר בחיי היומיום של אנשים. "הדרך הקלאסית להתעשר היא לספק את הצרכים של משפחות רגילות - דיור, חינוך, תחבורה, בידור - והצרכים האלו הם אדירים בשווקים מתעוררים", הוא אומר.

אוכלוסיית ניגריה תנסוק למיליארד

הדוגמה הטובה ביותר אולי היא ניגריה, שתהיה המדינה מהירת הצמיחה ביותר בעולם במשך יתרת המאה הנוכחית, לפי תחזיות של האו"ם. ב-2100 תנסוק אוכלוסיית ניגריה לכמעט מיליארד בני אדם, בהשוואה ל-38 מיליון ב-1950 ול-184 מיליון היום. היא תהיה המדינה השלישית בגודל אוכלוסייתה אחרי הודו וסין.

אבל השקעה בנדל"ן אינה רק עניין של כמויות של בני אדם - גם רמות ההכנסה חשובות. הצמיחה הגדולה ביותר במעמדות הביניים מתרחשת באסיה. ב-2030 יהיו יותר מ-3 מיליארד בני אדם במעמדות הללו באסיה, לפי תחזיות מכון ברוקינגס, לעומת 525 מיליון בני אדם היום. הודו תהיה מדינת הצריכה הגדולה בעולם, ומעמד הביניים שלה יצרוך ב-12.8 טריליון דולר בשנה, צופה מכון ברוקינגס.

יולנדה ברנס, מנהלת המחקר העולמי בסוכנות הנכסים הבריטית הבינלאומית Savills, אומרת שאתרי הנופש באסיה הם מגזר צומח למשקיעים. "ההון שנוצר באסיה התרכז בערים, ועדיין לא הגיע למגזר הנדל"ן לנופש ופנאי, להוציא אולי אתרי הסקי ביפן", היא אומרת. היא מזהירה בכל זאת מפני ניבוי מגמות בעתיד על סמך ההיסטוריה. "רק מפני שהאירופים אוהבים לשכב על החופים, זה לא אומר שמעמד הביניים הסיני יאהב לעשות את זה".

אוכלוסיית המדינות המפותחות תתכווץ

בניגוד לאסיה, מספר הצפון-אמריקאים ממעמד הביניים צפוי להתכווץ ב-16 מיליון, ואלו שבאירופה יגדלו ב-16 מיליון בני אדם בסך הכול. הצריכה של מעמד הביניים בארה"ב צפויה לרדת מ-4.4 טריליון דולר ב-2009 ל-4 טריליון דולר ב-2030, לפי מכון ברוקינגס. המפנה הדרמטי הזה נובע בחלקו מירידה כללית בגודל האוכלוסייה. סין תהיה הלוזרית הגדולה ביותר. כתוצאה ממדיניות הילד היחיד, סין תאבד 316 מיליון בני אדם ב-80 השנים הבאות - כמו כל מזרח אירופה היום.

רוב הירידות האחרות בגודל האוכלוסיות יתרחשו במדינות המפותחות. יפן תאבד 42 מיליון תושבים וגרמניה תאבד כמעט 26 מיליון, לפי תחזיות האו"ם - ירידה של קרוב לשליש. חלק גדול מזה נובע מירידה בשיעורי הילודה: מספר הצעירים יורד בכלכלות מפותחות רבות.

אוכלוסיית גילאי 20-40 באירופה תתכווץ בחמישית בשנים 2010-2020, לפי מחקר של דויטשה בנק משנת 2012. אבל גם במדינות שמספר תושביהן יצטמק, ניתוח דמוגרפי יכול להצביע על הזדמנויות השקעה. למרות התכווצות האוכלוסייה וקיפאון בהכנסות, נשארו הזדמנויות בעולם המפותח.

הירידה במספרי הצעירים באירופה אומרת שיהיה פחות ביקוש למגורי סטודנטים לדוגמה, אך גם לחנויות אופנה לצעירים, לדירות לזוגות צעירים ולמכוני כושר, לפי דויטשה בנק. במקביל, קבוצות הגיל המבוגרות יותר ביבשת ייצרו ביקוש לבתי גיל זהב, דירות להשקעה, מסלולי גולף, ומרפאות ומכונים רפואיים.

חברות נכסים כבר פועלות על פי המגמה הזו. חברת הבנייה הבריטית בראט דיבלופמנטס ממקדת מחדש את פעילותה - פחות בניית דירות ראשונות למשפחות צעירות ויותר בנייה למבוגרים שרוצים לצאת מבתיהם הגדולים יחסית אחרי שהילדים כבר עזבו את הבית.

בראט הולכת בעקבות קבלני דיור מוגן בארה"ב, שהיו חלוצי "קהילות פעילות למבוגרים" וכעת הם עוברים ל"מגורים רב-דוריים" - מרחבים עצמאיים למחצה בתוך בית גדול יותר שבהם מתגוררים ילדים שהתבגרו או סבים וסבתות.

מגמות אוכלוסייה ברמה ארצית מסתירות שונות מקומית רבה. "יש הבדל עצום בין קניית נכס בלונדון או בהאל - ממש כמו לקנות בשתי מדינות שונות", אומרת יולנדה ברנס.

לפי חוקרי דויטשה בנק, צעירים בכלכלות מבוגרות מתרכזים יותר בערים, ואילו המבוגרים יותר נשארים בעיירות ובכפרים.

קלפייר, חברת הנדל"ן הבורסאית השנייה בגודלה באירופה, שמתמחה בקניונים, משתמשת בניתוח דמוגרפי כדי להחליט היכן למקד את מאמצי ההתרחבות שלה.

"צמיחה דמוגרפית מניבה צמיחה כלכלית בפרק זמן קצר בהרבה - גם מאנשים שעוברים למקום שבו היא קיימת, וגם מהאנשים שנולדו בו", אומר לורן מורל, יו"ר החברה.

כדוגמה הוא מציג את מדריד, כיום העיר השלישית בגודלה באירופה, בעיקר בזכות גל הגירה מאמריקה הלטינית וצפון אפריקה מתחילת המאה ה-21, אם כי המגמה הזו החלה להתהפך מאז המשבר הפיננסי שהיכה בספרד ובכלכלות נוספות בגוש האירו.

למרות הכלכלה החולה במדינת המקור של קלפייר, צרפת, חברתו של מורל אופטימית לגבי כמה אזורים במדינה זו, בייחוד במזרח פריז, טולוז ומונפלייה. אוכלוסיית שתי האחרונות גדולה בכ-100,000 בני אדם מדי חמש או שש שנים, הוא אומר.

"אתה יכול להרשות לעצמך להקים מרכז קניות חדש בכל פעם שאתה מקבל תוספת של 100,000 איש", מוסיף מורל. "יש שישה קניונים גדולים בטולוז ואנחנו בעלים של ארבעה, וממשיכים לבנות נוכחות באזורים כאלו".

דמרכז קניות בטולוז רחוק מאוד מבקתת חוף בסומליה, אבל ההיגיון הכלכלי הוא זהה, כפי שמגלים משקיעים ברחבי העולם.

 כמה יצרוך מעמד הביניים