החששות מבועת נדל"ן מחודשת גוברים, כאשר המחירים ותשואות הנכסים מגיעים לשיאים שנראו באחרונה לפני המשבר הפיננסי, לפי נתונים חדשים. תמחור נדל"ן ברחבי העולם נהפך להיות "יותר-ויותר אגרסיבי", לפי חברת המחקר MSCI. זה נכון במיוחד בארה"ב, שבה תשואות המשקיעים מדמי שכירות נמוכים יותר מאשר לפני 2008, השנה שבה קריסת נכסים ממונפים בצורה מאסיבית הציתה מפולת בנקאית בינלאומית.
במבט עולמי, הנדל"ן הניב תשואה כוללת ממוצעת של 9.9% ב-2014 הודות לעליית ערך נכסים מהירה, לפי MSCI - וזו הייתה התשואה הטובה ביותר מאז 2007, והשנה החמישית ברציפות של שיפור בתשואה.
המחירים המסתחררים של נכסים בשוקי ההשקעה הגדולים ביותר בעולם מעלים "חששות מוגברים לגבי יכולת הקיימות שלהם", אמר פיטר הובס, מנהל יחידת המחקר ב-MSCI. "רוב השווקים העולמיים מצויים ברמות תשואה נמוכות במבט היסטורי או קרוב אליהן", הוא אמר. התשואות הן היחס בין ההכנסה מהשכרה לערך הנכס. כאשר הערכים/מחירים עולים, התשואה יורדת.
"רק מחצית הדרך"
הגורם העיקרי מאחורי תמחור הנכסים הוא תשואות האג"ח שהן "נמוכות בצורה חריגה", והן הפכו את הנדל"ן להרבה יותר מושך למשקיעים במונחים יחסיים, אמר הובס, שהצביע על "קדחת קניית נדל"ן".
ג'ונתן גריי, מנהל תחום הנדל"ן העולמי בחברת ההשקעות בלקסטון, חברת ההשקעות הגדולה בעולם בנדל"ן פרטי, אמר אתמול (ד') שהוא משוכנע שהשוק לא מתקרב לבועה. "האם אנחנו בשיא של בועה? אני לא חושב כך", אמר גריי בכנס בניו יורק. "אני חושב שהיום אנחנו בדיוק באמצע מחזור בנדל"ן. אנחנו רק במחצית הדרך לרמות הפעילות של 2006-2007, אבל ללא ספק עברנו את השפל של 2009".
גריי הימר זה עתה על שוק הנדל"ן העולמי בסכום של 26.5 מיליארד דולר, עם רכישת תיק הנכסים המסחריים של GE, שכולל מגוון של נכסים - ממרכזי קניות במקסיקו עד מיזמים משותפים בבולגריה. העסקה הזו "נראתה לנו הגיונית מאוד מבחינה אסטרטגית", הוא אמר. גריי מעריך שהמחירים ימשיכו לעלות, אך בקצב מתון יותר מאשר בשנים האחרונות, לאור הציפייה להעלאת הריביות בארה"ב.
MSCI מצאה שחברות נדל"ן בורסאיות עקפו אף הן את הביצועים של שוקי המניות הפורחים בעולם. המניות הניבו בשנה שעברה 10.4% במבט עולמי, אך מניות הנדל"ן הניבו תשואה של 19.5%.
הממצאים של MSCI מחזקים את החששות שתוכניות ההקלה הכמותית המוניטרית של הבנקים המרכזיים יוצרות בועות במחירי כמה סוגי נכסים. ההקלה הכמותית האירופית צפויה להעלות עוד יותר את מחירי הנדל"ן, מזהיר הובס. "ההקלה הזו שואבת הון לנדל"ן מפני שמימון חובות זול כל כך", לדבריו.
השילוב של הקלה כמותית, העדר של סוגי נכסים אחרים שמניבים תשואה סבירה והתחזית של עלייה בדמי השכירות צפוי ללבות עוד יותר את המגמה, אמר הובס. "אנחנו די קרובים לשיא של המחזור הקודם במונחי תמחור, אבל הגידול בהכנסה מהשכרה עדיין לא הגיע לרמה שיכולה לתמוך בעלייה נוספת בשנים הבאות", הוא אמר. "אם ארצות הברית תמשיך במגמה של חמש השנים האחרונות, ואירופה תדביק אותה, תהיה לנו עוד שנה חזקה של עליית מחירים ב-2015".
הבום המחודש במחירים הופיע תחילה בנכסים באיכות הגבוהה בערים המובילות בארה"ב ובלונדון. הנדל"ן הבריטי רשם עליית מחירים של 17.9% ב-2014, וארה"ב רשמה עלייה של 11.5%. בלונדון עצמה המחירים עלו בממוצע ביותר מ-20%.
כמה מהבניינים הגדולים בלונדון החליפו בשנה שעברה בעלויות במחירי שיא, ביניהם מגדל גרקין ומגדל HSBC בקנארי וורף. בלונדון ניטש גם מאבק עז על נכסי קנארי וורף עצמו, שבו זכו במשותף רשות ההשקעות הקטארית והחברה הקנדית ברוקפילד.
למרות שהשווקים הללו נהנים עדיין מביקוש חזק במיוחד של משקיעים, ולכן המחירים ותשואות השכירות חזרו לרמות שיא היסטוריות, ההוצאה הקדחתנית - המכונה "קיר הכסף" - התרחבה כעת גם לשווקים מסוכנים יותר.
"אנשים נעים במעלה עקומת הסיכון לאתרים מסוכנים יותר, ולוקחים על עצמם רמות חוב גבוהות יותר ופעילות בנייה מאתגרת יותר", אמר הובס. "כשאתה קרוב לשיא המחזור או כבר מצוי בו, זה לא בהכרח דבר שטוב לעשות".
בשנה האחרונה, כספי השקעות זרמו גם לאירופה היבשתית, בייחוד לפריפריה שלה, לפי MSCI.
אחרי נקודת שפל, עליות מחירים תלולות בדבלין דחפו את התשואה הכוללת של שוק הנדל"ן שלה (עליית מחיר פלוס הכנסה משכירות) לשיא של 44.7% - הביצוע הטוב ביותר מבין כל ערי העולם בסקר של MSCI.
תשואה יחסית לפי סוג נכס
השקעות בנדל
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
