פתאום קם אדם ומגלה: האדמה שלו לא נמצאת בישראל

יום העצמאות שיחול השבוע שב ומזכיר לנו שהגבול של ישראל הוא עדיין עניין שנוי במחלוקת, ולא רק מבחינה בינלאומית. אפילו הרשויות השונות במדינה לא תמיד מצליחות להסכים איפה עובר הגבול.

בהקשר זה, עסקה שגרתית למכירת קרקע פרטית הרשומה בטאבו הישראלי, תגיע בקרוב להכרעה בבית המשפט העליון. הסיבה: המוכרים, שהחזיקו בקרקע הרשומה בטאבו הישראלי, גילו יום אחד כשהיו כבר בסוף תהליך מכירת הקרקע, כי רשויות המדינה החליטו יום אחד לגרוע אותה משטחי ישראל.

מדובר בקרקעות הנמצאות בצמוד ליישוב צור יגאל מצד מזרח, בתחום המועצה האזורית דרום השרון, ורשומות כבר עשרות שנים בלשכת הטאבו בפתח-תקווה. למרות זאת, ואף שנעשו בעבר עשרות עסקאות של מכירה ורכישה של הקרקעות, תוך רישום בטאבו, אין כיום אף רשות מוניציפלית או מוסד תכנון שמכירים בכך שהקרקעות נמצאות בתחום אחריותן, ולכן לא ניתן לבצע יותר עסקאות בשטחים אלה.

הפתעה בטאבו

תחילת הפרשה בשנת 2009, אז רכשה קבוצת סהר קרקע פרטית בת עשרות דונמים, שנרשמה על שמה בטאבו. לאחר מכן, מכרה קבוצת סהר חלק מהקרקע לרוכשים אחרים, שנרשמו גם הם כבעלים בטאבו. לצורך הרישום נתבקשו הרוכשים להביא ללשכת הרישום בטאבו אישורים שגרתיים מהמועצה האזורית דרום השרון ומהוועדה המקומית לתכנון ובנייה דרום השרון, המאשרים כי אין חובות על הקרקע, והם אכן המציאו אישורים אלה שכללו קבלות על תשלומי ארנונה ששולמו על הקרקע לאורך השנים. ב-2010 מכרה קבוצת סהר חלק נוסף בקרקע, ולטובת הרוכשים נרשמה הערת אזהרה בטאבו.

אלא שלהפתעת שני הצדדים, כאשר הגיע שלב רישום הבעלות בטאבו, מסרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דרום השרון כי הקרקע אינה נמצאת בתחום שיפוטה. לכן, אין באפשרותה לתת אישור לרוכשים. עוד נמסר כי מאז איחודם של היישובים צור יגאל וכוכב יאיר, עבר תחום השיפוט של צור יגאל לתחום התכנון של הוועדה המקומית מצפה אפק.

במקביל לרכישת הקרקע ב-2009, החלה החברה בקידום תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע. התוכנית נבחנה על-ידי הוועדה המחוזית שדרשה לשמוע את עמדתה של הוועדה המקומית. לאור עמדתה החדשה של הוועדה המקומית בנוגע לשינוי תחום השיפוט, הגישה קבוצת סהר את התוכנית מחדש לוועדה המקומית מצפה אפק שתבחן אותה ותיתן המלצתה לוועדה המחוזית. בחודש אוגוסט 2010 נדהמה קבוצת סהר לשמוע כי הוועדה המקומית מצפה אפק החליטה לדחות את התוכנית, בנימוק כי היא לא נמצאת בתחומי מדינת ישראל, אלא בתחומי יהודה ושומרון.

המינהל האזרחי: הקרקע לא שלנו

בעקבות החלטת הוועדה המחוזית, פנתה קבוצת סהר לאחראית על התכנון במינהל האזרחי, אלה פריימן, שטענה כי לאחר בדיקה שערכה, מדובר בקרקע שאינה שייכת ליהודה ושומרון אלא למדינת ישראל.

במצב שבו איש מהרשויות אינה מקבלת אחריות על הקרקע, הגישה קבוצת סהר עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי מרכז, ובה ביקשה מבית המשפט לקבוע בתחומה של איזו מהוועדות המקומיות מצויות הקרקעות, ולהורות לאותה ועדה, או לחילופין לוועדה המחוזית, לתת אישור לטאבו בפתח-תקווה להשלים את העסקאות.

בדיון שהתקיים בבית המשפט בנובמבר 2011 קבעה השופטת זהבה בוסתן כי קבוצת סהר תפנה לשר הפנים על מנת שהוא יקבע את שיוכן של הקרקעות, ולאחר מכן תחליט אם להמשיך בהליך המשפטי.

הקבוצה פנתה לשר הפנים דאז, אלי ישי, שהשיב כי מנהלת מחוז מרכז במשרד הפנים רות יוסף היא שתכריע בסוגייה, אך הדבר לא קרה. בעתירה טוענת קבוצת סהר כי גם ניסיונותיה לתאם פגישה עם יוסף לא נענו, ועל כן נאלצה לשוב להליך המשפטי.

בית המשפט קבע כי על המדינה להכריע בתוך 14 יום לאן שייכות הקרקעות, אך המדינה ביקשה שוב ושוב ארכות בעניין, בנימוק כי הנושא הועבר לטיפול משרד החוץ, על מנת שיכריע היכן ממוקמות הקרקעות ביחס לקו שביתת הנשק.

חצי בשטח ירדן, חצי בשטח ישראל

במקביל פנתה קבוצת סהר גם למרכז למיפוי ישראל, על מנת שיחווה דעתו באשר למיקום הקרקעות. בחודש אפריל 2012 השיב חיליק הורוביץ מהמרכז למיפוי ישראל כי קיימת אי-ודאות בנוגע למיקום הקרקעות ביחס לקו שביתת הנשק, אשר יכולה להגיע לכדי עשרות מטרים. זאת, לאחר שהגוש המדובר עבר פרצלציה, והוא כולל שטחים המצויים בשטח ממלכת ירדן לשעבר, ושטחים המצויים בשטח מדינת ישראל.

בינתיים הודיעה המדינה לבית המשפט כי בשל מורכבות הנושא הוחלט להעבירו לבחינת היועץ המשפטי לממשלה, ורק בחודש ינואר 2013 הודיעה המדינה כי על-פי עמדתה הקרקעות נמצאות מזרחית לקו שביתת הנשק, השייכת תכנונית למינהל האזרחי באזור יהודה ושומרון, ולכן דין העתירה להימחק.

השופטת בוסתן ציינה בדיון כי דווקא בגלל עמדתה של המדינה כי הקרקעות מצויות ביהודה ושומרון, היה מצופה ממנה לפעול להסדרת הרישומים המוטעים בטאבו, מהלך שהתחמקה מלעשות. המדינה התחייבה לדון עם קבוצת סהר בנוגע לסטטוס התכנוני של הקרקעות, אך לא עמדה בהבטחתה, ובחודש נובמבר 2013 הודיעה כי נתנה הוראה להקפיא כל רישום בטאבו הקשור בקרקעות המדוברות, וכי הקרקעות אמורות להירשם בספרי יהודה ושומרון.

אולם חודש לאחר מכן עדכנה המדינה את בית המשפט כי למרות ניסיונותיה לרשום את הקרקעות בספרי יהודה ושומרון, נמצא כי בשנת 1966 כבר בוצעה עסקה שנוגדת את אלה שאמורות להירשם בטאבו, ולכן לא ניתן לרשום את העסקאות שנעשו בישראל ברישום שביהודה ושומרון.

במאי 2014 קבע בית המשפט המחוזי כי בשנת 2006 נגרעו הקרקעות ממרחב התכנון של הועדה המקומית דרום השרון, אך לא צורפו לתחומה של ועדה מקומית אחרת, ולכן אין ועדה מקומית שניתן להורות לה להנפיק אישורים לטאבו.

עוד נקבע כי מאחר שהסמכות לקבע את השיוך המוניציפלי של הקרקעות נתונה בידי שר הפנים, בית המשפט אינו יכול להתערב בהכרעה, ועל כן יש לדחות את העתירה.

מסים, ארנונה, פינוי אשפה

לטענת העותרים, נכון להיום הקרקעות עדיין רשומות בטאבו בפתח-תקווה, אך רישומן מוקפא, ואין להם אפשרות לבצע בהן פעולה כלשהי. על כן הגישו עתירה בעניין לבית המשפט העליון, באמצעות עורכי הדין אייל מאמו ויגאל יוסף ממשרד אגמון הכהן רוזנברג ושות'.

בעתירה טוענת קבוצת סהר כי בעוד עמדת המדינה לגבי מיקומן של הקרקעות בתחומי יהודה ושומרון נסמכת על חוות-דעתו של חיליק הורוביץ מהמרכז למיפוי ישראל, הרי שאותו הורוביץ קבע בעבר כי מיקום הקרקעות מזרחית לקו שביתת הנשק ניתן ל"פרשנות תיאורטית".

"ההחלטה לגרוע את הקרקעות מתחום מדינת ישראל על סמך חוות-דעת שאינה חד-משמעית היא החלטה שאינה סבירה", מציינים העותרים ומוסיפים כי בכל מקרה, "אין ולו גם הוראת דין אחת הקובעת כי המבחן לשטחה של מדינת ישראל הינו קו שביתת הנשק, וכי הקרקעות ממזרח לקו זה אינן בתחומה של מדינת ישראל".

עוד טוענים העותרים כי המבחן לשטחי מדינת ישראל הוא היכן חל המשפט והחוק של מדינת ישראל, ואלה חלים על הקרקעות כבר עשרות שנים. ראיה לכך היא העובדה שהקרקעות היו רשומות בטאבו הישראלי, וכפועל יוצא מכל חל עליהן החוק הישראלי, וכן העובדה כי במשך עשרות שנים שולמו תשלומי ארנונה על הקרקע לרשות המקומית, מכוח פקודת המועצות המקומיות, ובגין עסקאות שבוצעו בקרקעות אלה, שולמו מסים לקופת המדינה מכוח חוק מיסוי המקרקעין הישראלי.

בנוסף הם מציינים כי על הקרקעות חלות תוכניות של מוסדות התכנון של מדינת ישראל כמו תמ"א 16 לסילוק אשפה.

על כן טוענים העותרים כי החרגת הקרקעות משטח מדינת ישראל נעשתה שלא בסמכות, וכדי לבצעה יש צורך באישור הכנסת ועריכת משאל עם.

טענה נוספת שמעלים העותרים היא כי רכשו את הקרקע על סמך היותה חלק ממדינת ישראל, וההחלטה לגרוע אותן משטחי המדינה פוגעת קשות בשוויין ובקניינם של העותרים, גם אם יירשמו בספרי יהודה ושומרון. הדבר מהווה, לטענת העותרים, פגיעה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, זאת מאחר שההחלטה לגרוע את הקרקעות משטחי המדינה לא לוותה בהצעה לפיצוי או הסדר שיקטין את הפגיעה בעותרים.

מעבר לקו הירוק: קרקע מדינה עדיפה על קרקע פרטית

באופן אבסורדי, על-פי התנהלות המדינה, העותרים יכולים להקים כל מבנה שיחפצו על קרקעותיהם ללא תוכנית בניין עיר תקפה וללא היתר בנייה, כי לשיטת המדינה אף פקח לא יישלח למקום: לא מטעם המינהל האזרחי ולא מטעם מדינת ישראל, שכל אחד מהם טוען כי הקרקעות אינן שייכות לתחום שיפוטו.

אחת המסקנות הברורות מהמקרה היא שמעבר לקו הירוק וכן באותם אזורים שנויים במחלוקת (או שעשויים להיות כאלה), עדיף לרכוש קרקע מדינה (רשות מקרקעי ישראל), ולא קרקע פרטית.

"נהוג לומר שברגע שיש רישום בטאבו, כולם יכולים להיות רגועים ב-100%", אומר עו"ד אייל מאמו, שהגיש את העתירה ומתמחה בדיני תכנון ובנייה. "אבל המשמעות של החלטת המדינה לגרוע את הקרקעות מתחום מדינת ישראל, היא שהמדינה בעצמה מערערת את עצם הרישום בטאבו, ולמעשה לא ניתן לסמוך על המדינה, וכל הרוכשים והמוכרים של הקרקעות במקום תקועים".