צ'ק מהבנק: כך תתבעו ותקבלו החזרי משכנתא בעשרות א' ש'

בשלהי שנת 2012 אסר בנק ישראל על מתן משכנתאות במינוף הגבוה מ-75% משווי הנכס לרוכשי דירה ראשונה, מינוף של 70% למשפרי דיור ומינוף של 50% למשקיעים. מטרת המהלך היתה לדכא ולו במעט את הביקושים הגואים בשוק המגורים, צעד שהוכח גם השבוע שיעילותו מפוקפקת למדי, לאחר שהסתבר שהקונים המשיכו להסתער על הבנקים למשכנתאות גם בחודש החולף (5.6 מיליארד שקל במארס, עלייה של 21% מהחודש הקודם).

אבל משמעות מיידית אחת היתה בכל זאת למהלך של הבנק: ביטול נחיצותה של חברת EMI בשוק המימון. למי ששכח: עד לפני שנים מועטות ניתן היה לנהל מו"מ מול הבנק באשר לגובה המשכנתא ללא מגבלות רציניות של הרגולטור. על מנת למזער את הסיכון, נדרשו הבנקים רק לבטח את השכבה העליונה של ההלוואה, זו שבין רמות המינוף 75% ל-90%, בביטוח משכנתאות, אשר הועמס על הלווה וניתן להם מחברת EMI, שהיתה המונופול בשוק. על פי הערכות, היו לחברה עשרות אלפי לקוחות כשהיא נסגרה דה פקטו לפעילות חדשה, בעקבות הוראת בנק ישראל.

אבל שנתיים וחצי אחרי, מסתבר שלא מעט לקוחות EMI עדיין לא מבינים שהעלייה בערך הנכסים, מאפשרת להם לקבל החזרים לא מבוטלים מהבנקים למשכנתאות. לווי החברה, רובם ככולם, יכולים לצמצם את גובה ההחזר בגין אותן משכנתאות שניתנו, לא רק על ידי מחזורן והטבת שיעורי הריבית בגינן, אלא בשל החזר קרן בגין השבת כספי פרמיית הביטוח שניגבו לטובת EMI.

כח מונופוליסטי

EMI פעלה כאמור במשך שנים כשחקן יחיד בשוק. מעצם היותה מונופול, היא נהנתה משיעורי החזר גבוהים במיוחד ביחס לגובה הנכס המבוטח. כך למשל, על פי אתר החברה, על כל משכנתא של 450 אלף שקל שנלקחה לתקופה של 25 שנה, הפרמייה הוסיפה לגובה המשכנתא סכום חודשי של כ-100 שקל (לפי ריבית שנתית של 4.5%). קרי, עלות כוללת של 30 אלף שקל.

אם ניקח בחשבון כי הביטוח הוא למעשה על השכבה העליונה, הפער שבין 75% ל-90%, אזי הוא חל רק על 75 אלף השקלים העליונים, כך שאין ספק שמדובר על מחיר גבוה ביותר, אותו יכלה EMI לגבות הואיל והיא היתה אלטרנטיבה יחידה למצרך שהביקוש אליו היה קשיח.

על פי תנאי ההלוואה, בתנאים מסוימים יכול המבוטח לקבל חלק מהפרמייה שנגבתה על ידי הבנק בחזרה, בעיקר כאשר שיעור המינוף יורד אל מתחת לרמתו הקריטית, קרי מתחת לרמת 75% האחוזים.

כיום, ניתן לומר שכמעט כל מי שביטח עצמו על ידי EMI זכאי להחזר חלק מכספו שכן רמת המינוף ירדה אל מעבר לאותה רמה קריטית. לא בשל טוב הלב של EMI או מצידם של הבנקים המלווים שרוצים להחזיר לנו כסף, אלא משום שבמידה ורמת המינוף יורדת מתחת לרמת 75%, ניתן לוותר על השירות ולקבל חלק מכספנו בחזרה, על פי שיעור הולך ופוחת ביחס הפוך לתקופת ההלוואה. כך למשל, על פי דף מידע שניתן למבוטחים על יד EMI ובו מפורטים שיעורי החזר בהתחשב במועד שחלף מרגע נטילת המשכנתא ובאורך תקופת המשכנתא עצמה עולה כי אם למשל נלקחה משכנתא למשך 20 שנה, לפני כארבע שנים, במקרה של פירעון מוקדם, זכאי הלווה להחזר של 36% מגובה הביטוח. אם נחזור לדוגמה הקודמת מאתר החברה, בגין אותה עלות של 30 אלף שקל יתקבל החזר של כ-10.8 אלף שקל.

כאמור, ההנחה היא שרוב רובם של נוטלי המשכנתאות עם תוספת EMI זכאים להחזר. הסיבה המרכזית היא שילוב של עליית שווי הנכסים עם אלמנט הזמן. בשלוש השנים האחרונות חלה עלייה דו ספרתית בשווי הנכסים, וכפועל יוצא ירידה תיאורטית בשיעורי המינוף.

אם ניקח דוגמה שמרנית ביותר: דירה נרכשה בשנת 2012 בסכום של 1.5 מיליון שקל, שבגינו נלקחה משכנתא בשיעור של 90%. שווי הנכס עלה מאז באופן יחסית מתון של 10% לכדי 1.65 מיליון שקל ובמהלך התקופה הוחזרה עשירית מההלוואה. התוצאה: שיעור המינוף ירד פלאים אל מתחת לרמת מינוף של 75% ואין לנו כל צורך עוד בביטוח. דן קצ'נובסקי מנכ"ל יובל משכנתאות, העוסקת בתחום הייעוץ למחזור ומשכנתאות חדשות, מציין כי "כמעט כל מי שנעזר ב-EMI בעת נטילת המשכנתא ועדיין לא קיבל החזר כספי יכול לקבל אלפי ועשרות אלפי שקלים החזר כספי. לעיתים גם לקוחות שסורבו לקבל החזר".

מאחר ו-EMI הפסיקה למעשה לבטח לקוחות חדשים ופעילותה עוסקת כיום רק בתפעול הלוואות קיימות, קשה לקבל מספרים מדוייקים של מבוטחים שיכולים לקבל החזר. על פי הערכות, מדובר על עשרות אלפים של זכאים פוטנציאליים להחזר.

חוסר הידיעה היא הסיבה המרכזית לכך שאין נהירה בקרב המבוטחים לכיוון הבנקים. אלה מצידם, גם לא ממהרים להחזיר את הכסף ללקוחות, שאולי גם צריכים לא פעם "לאיים" לעבור בנק (מחזור משכנתא) כדי לקבל בחזרה את כספם.