עסקת הדולפינריום: מכירת המתחם תלויה בהריסת המבנה

עסקת מכירת הדולפינריום בחוף הים של תל אביב על ידי יוסף בוכמן ניתנת להשלמה רק אחרי שהמבנה ייהרס ובכפוף לאישור העסקה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומסירת החזקה בשטח לעיריית תל אביב - כך עולה מהחוזה שנחתם ב-2003 בין רמ"י, עיריית תל אביב והחברה של בוכמן, השער לישראל, שהגיע לידי "גלובס". השאלה בעיריית ת"א וברמ"י היא לגבי פרשנות החוזה, מבחינת מועד הריסת הדולפינריום.

המאבק הציבורי נגד התוכנית למסירת מגרש בבעלות העירייה ללא מכרז לבוכמן לבניית מלון בן 25 קומות, שטחים מסחריים ו-250 דירות פאר על קו המים בעיר, כנגד פינוי הדולפינריום, עוסק בשווי הזכויות שבוכמן יקבל תמורת הפינוי ואישור תב"ע חדשה. ב-2003, אחרי ויכוח בין מבקר המדינה שהתנגד לעסקה לבין היועץ המשפטי לממשלה שאישר אותה, הוחלט על אישור מתווה הפרויקט.

מי שהיה אז מנהל מחוז ת"א ברמ"י, ירון ביבי ז"ל, המליץ בשלב הראשון להפקיע את הקרקע מבוכמן, להרוס את המבנה המוזנח והשומם ולנהל עם בוכמן הליך הפקעה משפטי ללא חשש. עמדתו נשענה על אמירות מפורשות בתב"ע המקורית של הדולפינריום, שלפיהן השימוש המותר הוא אך ורק לצורכי הפעלת דולפינריום, וסטייה מהייעוד תאפשר לעירייה לדרוש סילוק יד ולקבל את החזקה ברקע.

כשגישה זו לא התקבלה מחשש להתמשכות ההליכים המשפטיים מול בוכמן, ביבי הביע חשש מפני האפשרות שהדולפינריום יימכר בין יזמים מיד ליד בהליך ספקולטיבי, על יסוד זכויות הקרקע העתידיות הצפויות בתב"ע חדשה ועליית ערך הקרקע.

על כן, ביבי "שתל" בחוזה סעיף שמטרתו למנוע תופעה כזו: "החברה שער לישראל לא תהא רשאית להעביר לצד ג' את זכויותיה מכוח הוראות הסכם זה, אלא לאחר (א) הריסת מבני הדולפינריום ומסירת החזקה הבלעדית במתחם הדולפינריום לעירייה, וכן (ב) קבלת אישור רמ"י".

משפטן בכיר אומר ל"גלובס" כי מלשון הסעיף ומכוונתו עולה שחברת שער לישראל לא הייתה יכולה לבצע שום פעולה הקשורה לקרקע הדולפינריום אלא בהתקיים שני התנאים. העמדה המשפטית של קבוצת הרוכשים היא שהם רכשו את מניות השער לישראל ולא את הקרקע, ועל כן הריסת המבנה תתחייב רק כאשר החברה תקבל חוזה חכירה חדש במסגרת התב"ע החדשה, שתכשיר את הצד התכנוני והקנייני של העסקה.

מרמ"י נמסר: "הבקשה להעברת זכויות מצויה בבחינה ברמ"י וטרם התקבלה החלטה בעניינה". מעיריית ת"א נמסר: "על פי הידוע לעירייה מדובר בעסקה למכירת החברה ולא בעסקת מקרקעין. בכל מקרה מדובר בקרקע המוחכרת מידי רמ"י ועל כן יש לפנות אליה".